亚太区投资者着眼高风险目标

　　房地产咨询机构世邦魏理仕近日发布《2017年亚太区投资者意向调查》。调查显示，2017年亚太区投资者将寻求更高潜在回报，显现出更强的高风险投资偏好。投资策略日益趋向核心增值型和机会型投资标的。优质可售资产稀缺导致投资者愿意承担开发或二次开发的风险以构建高质量资产。

　　物流地产将受追捧

　　调查显示，亚太区全部投资者的平均投资额度将在5亿美元。主权财富基金、保险和养老基金（SWIPe）平均投资额为10亿美元，更有许多受访者表示计划进行20亿~50亿美元不等的资本部署，这预示着SWIPe将成为今年投资者的主力。

　　在投资策略方面，上述投资者逐渐涉足机会型投资。在消费行为和趋势出现结构性变化以及现代物流设施稀缺的背景下，SWIPe投资者对工业物流地产的投资意愿尤其强烈。《2017年亚太区投资者意向调查》调研了500名房地产投资者，其中80%为位于亚太地区的公司，其余20%主要是位于西欧、中东和北美的公司；调查涵盖众多领域，包括基金或资产管理公司、私募股权公司、开发商、上市及私营地产公司、上市及非上市机构REITs、主权财富基金、保险基金和养老基金等。

　　报告指出，2017年受到全球利率变化影响，投资者对加大房地产投资金额持谨慎态度，趋向追逐利差及回报率更高的投资策略。

　　就投资业态来看，亚洲投资者对写字楼投资意愿继续上升，养老地产及医疗地产等资产类别对投资者的吸引力显著增强。

　　跨境投资意愿强烈

　　亚太区投资者的跨境投资意愿依旧强劲，北美地区连续第二年被亚太区投资者视为首选海外投资目的地，但美国和欧洲的政策不确定性将导致更多亚太区投资者转向本区域寻求机遇。从投资首选目的城市来看，悉尼（23%）、东京（14%）和上海（9%）排名亚太区前三位。值得注意的是，中国二三线城市排名四（6%）。在中国一线城市可售核心物业稀缺的情况下，跨境投资者对国内重点二线城市的关注度上升，主要由于上述城市物业租赁市场已现稳定迹象，部分业主采取保证租金收益等条款以保证投资回报，因此吸引了对回报率要求更高的投资者。

　　中国市场内，良好的经济基本面和低估值资产投资机遇持续驱动投资意愿。2017年，61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%）。写字楼以35%的占比，仍然是最受中国投资者欢迎的板块，物流地产（20%）板块也受到更多投资者青睐。随着中国消费升级和实体零售基本面逐渐回暖，投资者重新聚焦零售物业（18%）。此外，由于人口老龄化趋势加剧和人们对健康的关注，养老和医疗地产板块热度上升。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，今年中国政府将经济增长目标下调至6.5%左右，在一定程度上反映出中国经济进入稳步转型通道，而对其硬着陆的担忧正在消散，这无疑增强了投资者对中国房地产的信心。较好的经济基本面将是投资者选择中国市场的重要原因之一，持续快速的城市化进程也蕴藏了巨大的商业地产投资潜力。此外，整体仍显宽松的信贷供给将为大宗物业投资市场提供足够的流动性。

　　世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示，中国投资者的跨境房地产投资活动在去年创下历史新高，并将持续保持活跃。政府对境外投资的加码管控或导致投资者的海外投资步伐趋于谨慎并更多参与低于投资额规定门槛的海外房地产交易。此外，考虑到2016年下半年起资金出境审查有收紧趋势，不排除部分机构转而加大境内资产配置的可能性，这也将进一步推升优质大宗物业的投资需求。