贾康：关于“楼市松绑”的简评

    据悉从今年初以来，全国已有超过80多个城市出台“楼市松绑”政策，原来已见的北方中小城市“限跌令”方式，较快演变为有省会城市哈尔滨、昆明、郑州乃至福州加入后更多样化的方式，具体内容包括放松限购、降低房贷利率、降低首付比例等，并注重运用公积金优惠贷款等支持成交手段。怎样看待这个动向？
    首先要说，这一轮“楼市松绑”，并不出乎我作为研究者的意料。在前面十余年我国的楼市调控中，“收紧”与“放松”的轮回交替，已至少三次上演，这次是在2016年收紧的“9.30”新政和2021年以深圳为代表无所不用其极地以行政手段打压热度之后，在有“冰火两重天”分化特征格局内，先从较为“冰”的地方开始的新一轮升温放松。放松与收紧的周而复始，已被人们形容为“打摆子”式调控。
    其次应指出，虽然楼市与经济整体类似存在运行中的“周期”现象，即冷与热、松与紧的交替，这反映着种种主客观原因造成的难以完全避免的周期轮回，但时冷时热之间，“振幅”过大，对于经济和社会生活产生的负面作用，绝对不可小觑——我国近几轮“打摆子”过程中，百姓的焦虑、政府的压力、政策管理层面的种种无奈，已有目共睹，热了不行，冷了也不行，所以中央早已明确要求，要积极打造房地产业界健康发展的长效机制。所谓“健康”、“长效”，就是意味着要减少楼市波动的振幅，缓解和消除百姓的不满，推升“住有所居”的有效供给而可持续地满足人民美好生活需要。
    第三，还应追根寻源：多年调控却表现为忙于“种种权宜之计”、“治标不治本”地作松、紧轮换，需要深挖其根本原因何在？我已在不同场合多次强调：要深刻领会中央关于在房地产相关“基础性制度建设”方面取得改革实质性进展的指导精神，这正是打造“健康发展长效机制”的关键之所在。这种基础性制度建设，至少要包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税制四大方面的系统化配套改革及其攻坚克难。
    由这些，可进一步说到第四：本轮楼市松绑，是“形势比人强”的轮回式演变中的必然现象，将伴随当前我国“把经济运行保持在合理区间”的努力，继续扩大“松”的覆盖范围，正是对冲“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力、抵御新近珠三角与长三角等地新冠疫情升级不利影响的必要举措，有其明显的必要性与合理性，将作为助益因素之一，加入贯彻中央指导方针克服经济下行压力、打造新发展格局的综合配套行动安排之中。但同时，还必须把短期的稳增长、扩内需，与中长期打造“健康发展长效机制”结合、衔接起来考虑，亟应强调，必须吸取前面几轮楼市调控“治标不治本”的经验教训，在“标本兼治”中切实追求“治本为上”的高水平，这就要下决心在改革的深水区推行攻坚克难的相关基础性制度配套改革——这无疑是一项“啃硬骨头”的挑战与考验。如果我们在这一轮制度建设创新发展中，能交出合格的答卷，那么就有希望在未来形成减少振幅、促进楼市健康度上升、房价企稳的正面效果。
    中国房地产业在完成工业化、城镇化历史过程中的“支柱产业”作用，符合客观规律。未来楼市发展如纳入长效机制轨道，将更好地服务于满足人民群众的美好生活需要，在住房的保障轨、市场轨“双轨统筹”框架下，使全体国民“住有所居”和“安居乐业”。
    本文主要内容发表于《商学院》杂志2022年第5期