高溢价地块项目或存风险

　　本报讯 （记者 杨玉红）5月，上海土地市场成交量价创新高，土地（不包含工业用地）出让金192.16亿元，为今年以来月度最高值，松江、浦东新区、奉贤乃至崇明县均出现高溢价地块。5月成交的高溢价地块大多位于郊区，背后是否蕴含着高风险？

　　5月成交的高溢价地块对于中小套型的比例要求在60%-80%，并要求不得建设联排、别墅，甚至多层也不允许，意味着项目的物业形态为小高层或高层的普通公寓，产品定位以自住或改善型置业者为主。从项目建设时间要求来看，在交地后一年内动工，交地时间在土地出让金全部缴纳之后的60个工作日，这就意味着从拍下地的那刻开始到动工最晚在1年半之后，而开盘时间最晚在2年之后，即这些地块项目大约在2018年5月上市。据业内人士分析，风险最大的是松江泗泾板块，根据地价预估的2年后的房价增幅要远远大于前2年的实际增幅；而宝山顾村相对风险最小。

　　“高溢价地块风险是存在的，除了政策环境、区域市场环境都可能发生变化外，实际的支付能力较难承受持续上涨的房价。”中原分析师龚敏表示，对工薪阶层而言，年度涨幅不到10%的收入水平难以支撑高溢价地块项目的房价。以上高溢价地块项目或存在较高风险，从地段、产品定位来看基本锁定为普通客户，可能与购房者的支付能力形成较大落差。