上海某经典别墅项目策划 (1)

　　本方向仅作思考的方向，在实际*作中有一定难度。

　　项目命名构想：

　　在思考方向三上，我们对案名建议如下：

　　 重点推荐案名：

　　冠华庄园

　　Guanhua Manor

　　 参考案名：

　　蓝堡 碧水庄园

　　【第十章 整体开发推广的思考】

　　一、整体开发理念的思考

　　理念之一：围绕市场，赚足利润

　　——作为一个发展商，赚钱是本能和动力;只有赚钱，才能生存，才有发展;

　　——卖掉产品，才能赚得利润;要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

　　理念之二：做精品，树品牌

　　——作为一个有远大发展规划的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌;

　　——先天的自然资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件;

　　——不是顶级价格，但必须抢占高档概念，塑造顶级品质

　　理念之三：尊重共性，突出个性

　　——别墅的特性和消费者消费偏好要尊重，但上海的客户可教育;

　　——只有突出个性，才能形成差异，才能在激烈的别墅竞争中脱颖而出。

　　二、关于项目整体推广的思考

　　我们根据经验认为本案的推广应该遵循以下原则。

　　1、 前期蓄势要充分。

　　高台蓄水，概念传播

　　无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们可以通过假想目标客户的拜访检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。同时我们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在别墅市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标消费群的关注。

　　2、初期推广要谨慎。

　　少量面市，试探市场

　　在本项目所在地块的特性，虽然地块资源丰富，但是由于目前松江新城尚处于规划发展的初期，周边市政配套、交通配套、生活配套尚未有明确的落实，同时本案产品和所针对的消费群都需要经过市场的检验，因此在推广初期以少量别墅的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市。

　　2、正式推广要层次清晰、组团性强。

　　分期推出，滚动开发

　　别墅尤其是独栋别墅作为特殊的物业形态其推广应该层次清晰，概念明确，组团性强。

　　三、分批推案思考

　　我们建议本项目一期304亩(按0。28容积率估算，一期总建面为5。67万方)按三阶段分批推出，具体分期如下：

　　第一阶段：

　　以小区主入口、会所以及部分别墅作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分;第一阶段体量为1.2万方(40-50栋单体别墅，含1-2栋豪华别墅)，树

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