房地产：政策最宽松时期市场如何走

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         中国社会科学院宏观经济运行与政策模拟实验室
         中国社会科学院经济研究所决策科学研究中心
       中国社会科学院经济所《宏观经济与政策跟踪》课题组
       2015年第39期（总第1555期）2015年5月29日（星期五）
                     经济热点分析
         房地产：政策最宽松时期市场如何走
     [导读：2015年，可谓房地产政策最宽松的时期，中央连续出台房地产刺激政策，各地方相继配套并加大救市力度。房地产市场也呈现回暖态势。但是，业内人士对房地产的态度谨慎，也有评论认为，房地产的拐点已至，高增长的状态已经一去不复返。]
     房地产市场迎来政策最宽松期
     自2015开年以来，中央部委连续出台房地产刺激政策，各地方则相继出台救市政策。3月27日，国土资源部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给；3月30日，央行降低二套房首付比例；财政部将个人购买二手房免征营业税的期限从5年调整为2年。地方除了陆续落实并配套相关政策外，部分省市还出台了购房补贴政策鼓励买房。业内认为，当前房地产行业正在迎来政策最宽松时期
     全国范围房地产政策：
     政策一：2015年2月1日中共中央、国务院印发《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）
     内容：“探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法。加快户籍制度改革，建立居住证制度，分类推进农业转移人口在城镇落户并享有与当地居民同等待遇。优化中西部中小城市、小城镇产业发展环境。引导和鼓励社会资本投向农村建设”。
     政策二：2015年2月4日中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
     内容：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
     政策三：2015年2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》
     内容：正式提出要取消暂住证制度，全面实施居住证制度。建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制。
     政策四：2015年2月26日《不动产登记暂行条例》正式公布
     内容：统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。
     政策五：2015年2月28日中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点
     内容：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
     政策六：2015年3月15日全国人大三次会议闭幕后，国务院总理李克强答记者问透露房地产市场发展利好信号
     内容：总体而言，李克强总理的答记者问，释放了诸多房企利好消息，但无形中也对房企提出了较高的要求，房企们不应该因为政策利好而沾沾自喜，而是应该抓紧时间“调结构”，做“升级”，等下一个“风口”来临时，才能做到迎风起飞，而非被风刮跑。
     1）经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益
     2）总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期
     3）去行政化是主旋律，楼市政策有望延续市场化格局
     4）支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增长
     5）互联网”或将助力房企进行产业升级
     6）鼓励“走出去”和“引进来”，地产行业预期向好
     政策七：2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系
     内容：1）合理安排住房及其用地供应规模
     2）优化住房及用地供应结构
     3）统筹保障性安居工程建设
     4）加大市场秩序和供应实施监督力度。
     政策八：2015年3月30日财政部：个人转让两年以上住房免征营业税
     内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
     2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成”
     内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
     政策九：2015年4月20日央行：降准1%
     内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
     各地方政府相继出台救市政策：
     4月2日，浙江温州出台了8条地方细则，成为中央政策出台后首个公布地方细则的城市，细则规定，“从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定的补助”，该举措曾引起社会各界广泛热议。
     4月3日，浙江省直住房公积金中心、杭州市住房公积金管理中心先后发布通知，当日起，职工及配偶共同申请贷款的，最高额度由80万元提高到100万元。除了提高额度之外，还降低了贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例下调至20%。
     4月9日，安徽省出台政策规定，从4月8日起，对省直公积金缴存职工家庭购买第二套自住住房，并申请住房公积金贷款的，首付款比例由以前的60%降至30%，与首套房的首付款比例持平，同时贷款利率上浮10%。另外，此前4月1日，安徽合肥市物价局就提出，对房产部门涉企收费项目进一步精简和明确，包括限价商品住房、经济适用住房、公租房等在内8类条件下房产转让，将免收住房交易手续费。
     4月18日，福建福州市政府出台了《关于稳定住房消费支持刚性需求的实施意见》，提出稳定住房消费、支持刚性需求的五条意见，同时取消了对境外个人、境外机构的购房限制。此外，政策进一步放开了首套房和首改房认定标准、首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率等。
     5月19日，山东济南市调整住房公积金贷款、提取政策，取消了首付比例在购房面积方面的差别化规定，首套房首付比例均为20%，二套房首付比例均为30%；取消了对拥有一套住房但未结清商贷家庭的差别化政策规定，统一执行30%的首付比例和基准利率。
     5月25日，长沙市公积金新政落地：贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。
     5月25日，天津也对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整，今后在天津购买首套住房的首付款比例统一降低至20%，家庭申请公积金贷款的最高限额统一上调至80万元。
     部分省市出台补贴购房政策
     5月19日，湖南长沙市政府办公厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定二手房交易个人所得税核定征收税率由1.88%暂调至1%；在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴。
     5月21日，河南郑州市政府印发《郑州市保增长调结构强投资促转型实施意见》规定，获得经济适用房资格的家庭，若资源房企购房资格转普通商品住房，则对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴；并对领军人才享50万购房补贴。
     5月26日上午，福建宁德市发布了《宁德市人民政府办公室关于促进中心城区房地产市场健康发展的补充意见》，规定对购置新建商品住房将给予财政补贴。此外，还规定购买144平方米以下（含144平方米）新建商品住房可享受购房总额1.5%的财政补贴；超过后可享受购房总额3%的财政补贴，补贴资金不超过8万元，由当地财政承担。
     5月26日当天，四川宜宾也发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的措施》的通知，被称为“宜25条”的最大亮点莫过于：从6月起，宜宾户籍居民在市中心城区购买普通商品自住房的，可享受200元/平方米的补助，异地缴纳公积金的宜宾籍居民在宜宾购买住房也可向市公积金中心申请住房贷款。
     5月27日，甘肃省公布了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，表示将在全省范围内取消商品住房限购。规定将全面取消商品住房限购，落实异地公积金贷款政策。职工连续缴存住房公积金6个月含以上，可申请住房公积金贷款。首套最低首付款比例为20%。
     此外，早在去年底，潍坊就对购买90平方米含以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对购买90平方米以上、144平方米含以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米含以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴等。
     房地产市场迎来政策最宽松期
     目前，除了北上广深四个一线城市和三亚外，已全部取消限购措施，同时2015年以来，已有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市增加公积金贷款额度。
     此外，政府补贴购房的政策也逐渐增多。中原地产研究部数据显示，从2014年开始，辽宁沈阳、江西、浙江、山东、安徽、四川、长沙等30多个城市先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。
     中原地产首席分析师张大伟认为，“除一线城市限购外，各项政策较2009年时更为宽松。”目前来看，执行公积金利率等已降至历年最低，营业税减免、贷款额度提升等多方面政策也已达到历史最宽松时期。
     目前的基准利率，商业贷款为5.65，公积金利率为3.75，从最近的20次房贷利率变化看，已经纷纷跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94与3.87的最低历史纪录。
     中国房地产学会副会长陈国强认为，房地产市场在地方经济中所扮演的特殊角色，短期内还难以改变。在经济疲软的背景下，许多城市仍需通过房地产来带动就业、改善民生。房地产低迷会影响地方经济活力、就业及税收来源等。
     对于后期房地产政策，张大伟认为，政策将持续宽松趋势，降准降息在二季度都有继续出现的可能。一线城市全面放开限购仍有难度，但不排除局部放松限购的可能性。
     张大伟表示，虽然现阶段市场宽松已超过2009年最宽松之时，但在本轮市场中，市场基本面已经改变，已经从过去的主动放松转变为市场自行调整。所以，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。与此同时，一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。
     楼市出现止跌回稳态势
     5月18日，国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%，新房和二手房环比上涨的城市分别达到了18个和28个，房价同比降幅也在收窄。
     新房成交量也在继续回升，其中深圳涨幅最高，达到了1.8%。相比之下，二手房价格回暖态势更为明显，4月份共有28个城市出现上涨，较上月增加了16个，深圳涨幅高达2.4%。
     房价同比方面，新房和二手房均有69个城市在下跌，仅深圳一城出现上涨。但随着部分城市房价的上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄。
     4月份城市间的分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，多数三线城市的房价仍在下跌。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新房和二手房价格环比均在上涨，新房价格环比平均上涨1%，二手房最高涨幅高达2.4%。少数二线城市房价出现上涨，但总体仍呈下跌态势，新房价格平均降幅为0.1%。此外，绝大部分三线城市房价仍在下探，新房价格环比平均下降0.3%。
     虽然4月份房价数据仍有48个城市在下跌，但近期楼市利好政策频出，对于后市楼市走向，多位专家均表示乐观。
     任启鑫认为，随着暖市政策的持续祭出，全国楼市回暖步伐逐渐统一，尤其是一二线城市的成交量上涨迅速，价格即将进入上行快车道。中原地产首席分析师张大伟认为，今年330楼市新政及两次降息对市场带来持续利好，有望令市场的热情重燃，再度进入成交活跃期，但政策刺激对供过于求的三四线城市的提振作用有限。
     胡景辉则认为，目前市场回暖十分依赖于政策支持的力度，加上价格高企、市场需求相对有限，在库存压力依然较大的情况下，楼市未来“量价齐涨”的可能性不大，未来较长一段时间内，“量增价稳”仍将会是楼市主旋律。
     另据《巴伦周刊》报道，4月份40个主要城市的房屋销量同比上升26%，一线、二线、三四线城市分别上升61%、17%和40%。定价方面，4月份平均销售价格环比上涨1%，一线城市同比涨5%，二线城市持平，三四线城市同比涨5%。野村证券预计主要一线城市——北京、上海、广州和深圳——今年房屋销售价格将上涨10%，而中小城市房价不会上涨。
     房企：一线好卖不赚钱  二线卖不出
     据《每日经济新闻》报道，在“3?30新政”出台以及降息、降准等利好政策叠加效应下，上市房企4月份销售额呈现明显回升势头，尤其是在一二线城市成交大幅回暖的势头下，部分房企的当月销售额更是翻倍。
     然而，单月的热销难言市场已经反转，硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不乐观。多位房企高管表示，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，抓住市场窗口期坚决走量仍是目前最主要的策略。
     相比于2、3月份房企销售业绩“普跌”的势头，4月份上市房企销售纷纷上扬。克而瑞统计数据显示，在其跟踪的万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中，仅有5家房企销售金额出现同比或环比下滑现象，其余房企无论是环比还是同比均呈现上涨势头。龙头房企销售增幅普遍跑赢大市，万科、恒大、保利及万达的单月销售额在百亿元以上。保利地产同比、环比销售增幅均超过60%，万科、万达同比销售增幅也在30%以上。
     不过，由于目前市场回暖集中在一二线城市，三四线城市成交依然疲弱，导致部分房企并没有从本轮回暖潮中受益。重点布局在三四线城市的碧桂园，4月份销售金额仅为65.6亿元，较去年同期出现下滑。
     保利地产内部人士表示，从公司4月份的销售情况来看，一二线重点城市销售环比增长达50%以上，回暖迹象明显，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政利好的反应较为滞后，楼市新政对各地楼市影响显现出差异化。
     尽管4月份楼市迎来久违的“开门红”，但一季度市场的低迷导致上市房企的销售目标完成率难言乐观。记者注意到，截至今年前4月，仅恒大地产的目标完成率达到30%，多数房企集中在20%左右，部分房企甚至仅完成15%。
     保利地产内部人士认为，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，房价快速反弹的可能性不大，预计未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势，公司今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去库存。“从中长期来看，除非地方政府在三年内不卖地，否则大多数城市供大于求的市场格局难以扭转。随着政策刺激的边际效应递减，市场能否保持持续升温有待观察”，欧阳捷告诉记者，除了去库存之外，房企还应该根据人口流入、产业结构、城市规划的变化调整市场布局，适应新形势下的市场变化。
     以目前主流房企扎堆的一线城市为例，欧阳捷调查发现，由于竞争激烈导致地价飙升，部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价差为12200元/平方米，但2014年该数值下降至8000元/平方米，今年更进一步下滑至6000元/平方米，地价与房价差甚至低于二线城市整体约6500~7200元/平方米的水平，这显示出一线城市虽然房子不愁卖，但很可能是无利可图。
     在欧阳捷看来，房企简单地扎堆在一二线经济发达城市的做法逐渐走不通，对各类型城市甚至板块的需求挖掘能力，将成为房企未来竞争的关键因素。
     借助本轮A股大牛市，上市房企纷纷抛出再融资计划。克而瑞统计显示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募资额共计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。“在房地产下半场，无论是为了降低负债率，还是用于转型发展，手里有没有钱是最重要的”，欧阳捷认为，谁能更好地利用资本市场筹集资金，谁就能脱颖而出。资本市场的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融资渠道的中小型房企会进一步被淘汰出局。
     去库存将拖累楼市回暖
     国家统计局公布的最新数据显示，今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。《华尔街日报》认为，当下，中国的房地产市场已出现改善迹象，但它依然存在一个足以致命的问题，即过剩的库存。
     国际货币基金组织(IMF)在近日的一份研究报告中，对中国地方政府住房部门公布的房地产数据进行了分析，结果发现，房屋库存的过剩现象要比中央政府公布的数据严重得多。IMF使用的是地方政府的楼市数据，是基于所有已经获得销售许可证的楼房。
     根据中央政府的数据，全国范围内的存货销售比(I/S,又称存货可销售天数)为4个月；但地方数据则显示，2014年中，这一数据一度达到24个月。最严重的库存过剩问题集中在东北、华北的几个工业省份，在这些地区，经济放缓的冲击尤为剧烈。有据可查的最新数据显示，2013年，该地区的存货销售比超过了40个月，这还是在去年库存暴增最严重的那段时期之前。相比之下，中国最富裕城市的存货销售比少于12个月。
     华北和东北的河北、黑龙江、吉林、辽宁和山东五省，总共贡献了将近四分之一的国内生产总值(GDP)。华北、东北诸省是很大一片范围，似乎一段时间内都会受到房地产低迷现状的拖累。当地政府和地方性银行或许面临着尤其严峻的压力。北京、上海房价的抬头不足以提振全国楼市回暖。
     对房企来说，对土地的收购愈发谨慎，据《华夏时报》报道，一家房企总裁表示，“现在去库存仍是第一要务，我们对二线城市很慎重，三四线城市我们已经全部撤出来了，未来基本不会再在这些地方拿地。”
     而各地方政府则迫切希望扩大土地出让，有业内人士表示，今年不只是三四线城市着急卖地，一些二线热点城市的卖地意愿也非常迫切，议价空间很大。
     实际上，楼市销售回暖与土地市场惨淡的对比确实让政府部门有点“头疼”。今年4月份，不少城市都调整了推地计划，新推出多幅“雪藏”已久的“靓地”，但效果却并不明显。业内人士透露，“今年年初制定总体开发计划的时候，集团就设置了土地红线，计划竞标地块都必须详细上报研究，超出价格上限，无论多好的地块都不能拿。”一东部省会城市的国土局官员则表示，“从现在的情况来看，今年的供地计划恐怕很难完成，开发商都握紧钱袋子，我们也无计可施。”
     据CRIC统计，20家典型房企4月拿地总额142亿元，同比、环比分别下降40%和39%；总建筑面积446万平方米，同环比分别下降34%和20%。而从1-4月的累计数据来看，20家房企新增土地规模同比亦下跌，其中新增土地建筑面积仅为去年同期半数。
     今年前4个月，全国土地市场滑至“冰点”。土地市场遇冷导致房地产开发投资增速连续14个月的下降。国家统计局数据显示，今年1-4月房地产开发投资比上年同期增长6.0%，相比1-3月下降2.5个百分点，降至5年以来的最低水平。
     而库存仍然居高不下，截至4月末，全国商品房待售面积比3月末增加了682万平方米，其中，住宅待售面积增加330万平方米。
     “目前的市场形势尚未明朗，要判断市场是否回暖，仅看两个月的销售数据是不够的，要综合各种指标来判断，”北京万科高端市场部销售总监表示，虽然现在市场稍见起色，但到底是受政策影响的短期利好，还是市场整体走向好转仍未可知。
     房地产高增长阶段已义无返顾过去
     据中国经济网报道，随着中国经济进入减速换挡、提质增效的“新常态”，中国房地产也步入深度调整期。对于此轮房地产的回调以及未来的走势，国务院发展研究中心副主任刘世锦的判断是，这次回调不是周期性回调，而是一个历史性的拐点，中国房地产高速增长阶段已经义无返顾地过去了。
     刘世锦近日接受中国经济网记者采访时表示，应该客观看待中国房地产。在过去十几年，房地产一直是中国经济高速增长的重要支柱，不仅仅是投资，本身更是消费品，是提升人们生活水平非常重要的方面，同时还带动了其他行业的增长。
     刘世锦认为，房地产的回落是规律式的。他分析称，占到房地产70%以上的城镇居民住宅的历史需求峰值大约是1300到1400万套住房，而这个数去年就已经达到了。房地产历史需求峰值出现以后，房地产投资增长速度将开始回落。
     “这一次的房地产回调不是一个周期性回调，而是一个历史性的拐点。”刘世锦说，这并不意味着房地产以后就不增长了，房地产投资现在还是正增长，只是说不像过去那么快的速度了。刘世锦分析称，居民居住问题始终是存在的。同时，即使多少年以后中国进入发达经济阶段，房地产也还是非常重要的行业。美国经济是否恢复很大程度上还是看房地产。
     “一定要给房地产一个正确的定位”，刘世锦表示，其作用和增速在不同阶段是不同的。对于未来的房地产走势，他对中国经济网记者表示，不可能再回到过去的高速增长状态了，那个阶段已经义无返顾地过去了。
    （整理、编写、责任编辑：王砚峰）
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