以房地产平稳发展促部门“去杠杆”

    2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。房地产投资增速的提高主要受2016年以来房地产价格上涨及成交量放大的刺激，并没有摆脱随房地产价格变化而波动的怪圈，而房地产价格过快上涨在带来短期繁荣的同时也会造成许多深层次的问题，其一就是刺激相关经济部门不断提高杠杆率。由于高杠杆率会对冲击产生放大作用，当房地产市场形势逆转时，高杠杆率就可能加剧经济周期波动并导致经济衰退。
    目前房地产开发部门的杠杆率呈现不断攀高趋势。房地产开发企业杠杆率升高与市场结构性变化有关：一是房地产市场规模的扩大，使房地产开发企业自有资金和新增利润无法跟上发展步伐，不得不通过举债来筹措资金；二是中国房地产市场的发展是爆发性的，等不及市场上已存在的房地产开发企业的逐步发展壮大，而是吸引越来越多的项目型房地产开发企业进入，渐渐抬高了整体杠杆率；三是土地价格不断攀升也使房地产开发企业不得不支付更多的前期开发费用。当前全国房地产开发企业资产负债率不断上升，2015年达到77.7%，比2008年提高了5.3个百分点，也比全部国有及规模以上非国有工业企业资产负债率高出21.1个百分点。2015年底，全国房地产开发企业总负债达到42.9万亿元，而同期全部国有及规模以上非国有工业企业负债总额才有57.9万亿元，前者负债竟然达到后者负债的74.1%。
    房地产市场对非金融企业部门杠杆率具有重要影响，渠道主要包括价格传导效应、非对称的金融加速器效应和行业关联效应。房地产价格上涨推动了土地租金上升和劳动力成本上涨，企业投资或生产需要更多的资金以维持正常的运营，对于位于城市化区域的服务业部门尤其如此。房地产价格的上涨使房地产成为更为优质的抵押物，非金融企业融资更为便利，在扩张期就会大量举债进行再投资，特别是一旦房地产市场发生逆转，企业资产和收入可能缩水，而负债却不会相应调降，杠杆率就会更快上升。再有就是与房地产发展关系密切的上下游行业企业，当市场突然由繁荣转向萧条的时期，已经扩展的产能无法在短期内收缩，企业赢利能力下降，收入现金流萎缩，企业所需要的维持资金也会突然暴增，从而推动资产负债率迅速攀高。
    政府债务与房地产市场的发展更是存在着千丝万缕的联系，以至于广有“房地产绑架地方政府”的说法。地方政府对债务的需求多是源于城建的需要，而债务的举借又多是凭借地方财政的担保，从而地方财政的兴衰是决定地方政府债务高低和债务风险的关键。2015年地方政府国有土地收入出让金达到30783.80亿元，而同期包含了税收返还和中央转移收入的地方公共财政收入共计138099.55亿元，前者占后者的比重达到22.3%。其中，房地产开发企业土地购置费构成国有土地出让金的主要部分，2010年占比35.5%，2015年升至57.4%。此外，房地产开发企业所缴纳的经营税金和附加也直接构成地方公共财政收入。2015年房地产开发企业经营税金与附加达到6202.38亿元，占地方公共财政收入的4.5%。在这种情况下，一旦房地产市场逆转，土地出让金下降，房地产缴纳的其他税费减少，地方政府用以偿债的收入来源将趋于枯竭，债务风险将凸显。
    

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