深莞住宅成交双双下滑 东莞4月跌至近半年低位

东莞4月成交下滑，价格坚挺。/广州日报记者石忠情摄

　　深圳“3·25”新政满月 深莞住宅成交双双下滑 东莞4月跌至近半年低位

　　广州日报讯 （记者蒋幸端）楼市历经一年高烧，在深圳“3·25”政策出台满月后，深莞楼市成交均出现下滑，东莞4月住宅跌至除2月春节月外的近半年低位。不过，受到精装修房和高端住宅集中签约结构性因素影响，东莞住宅房价仍居于高位，达到13255元/平方米。

　　成交：单月成交量跌至近半年低位

　　合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,2016年4月东莞一手住宅网签面积约84.4万平方米，同比略增13%，环比减少22.7%，整体呈平稳状态。该研究部认为，成交量环比小幅下滑，除市场观望影响外，供应不足是另一重要因素。

　　东莞中原研究部介绍，与历史同期相比，4月东莞住宅成交量再次创下历史同期成交高位。但是，与过去近半年相比，东莞住宅成交量明显放缓，4月住宅成交量环比下滑近23%，除了2月春节外，单月成交量跌到近半年低位。

　　事实上，深圳出台“3·25”新政后，直接对深莞楼市成交造成影响。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，新政满月后，2016年4月，深圳一手住宅网签套数约2343套，环比3月减少49%，同比减少43%；深圳4月均价约49520元/平方米，环比3月下跌1%，同比大幅上涨88%；东莞4月一手住宅网签套数约7151套，环比3月减少25%，同比略增5.4%；东莞4月均价约13255元/平方米，环比3月上涨11%，同比大幅上涨43%。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关负责人认为，莞深楼市“3·25”新政后市场表现的共性为“量跌价稳”。不同之处是深圳成交量环比3月减半，而东莞则小幅下滑。从深圳与东莞月度房价走势图来看，深圳房价经历2015年四季度的快速上涨后，在2016年2-4月房价呈现平稳，稳定在5万元上下。相对而言，深圳房价波动幅度较大，而东莞则波动较小，整体呈稳步上扬趋势。

　　成交前10名楼盘占比4成 市场降温明显

　　值得注意的是，目前市场成交高度集中，住宅成交面积前10名楼盘在总体成交量中占比4成，这也说明大部分楼盘成交效果并不好，市场降温明显。

　　东莞中原研究部介绍，4月东莞住宅成交量主要由个盘支撑，其中松湖碧桂园单盘网签面积达15万平方米，在4月住宅成交面积排行中，前10个盘成交量便达到全市总量的38%，市场集中度迅速走高。该研究部相关负责人表示，目前市场项目成交降温亦较为明显，在成交个盘中，住宅网签面积达到1万平方米以上的项目仅有21个，环比3月的35个大幅下滑。一方面受目前市场供货不足影响，成交量难以释放；另一方面，受深圳楼市政策收紧、东莞楼价高企及3月中介丑闻等影响，深圳客观望情绪上扬，成交热度迅速降温。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据也显示，2016年4月东莞住宅签约面积前10区域总量为53.6万平方米，全市占比63%，其中大岭山表现最突出，一镇占据市场近两成份额（约18%），前十区域，市区仅南城区上榜，且排名比较靠后，市区成交量严重受到供应不足的制约。

　　价格：精装房、高端住宅成交多 前4月均价同比涨3000元

　　在价格方面，受到签约滞后及精装修房、高端楼盘签约影响，4月住宅成交均价仍居于高位。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，4月东莞一手住宅均价约13255元/平方米，同比大幅上涨43.4%，环比3月上涨11.5%。该研究部介绍，4月东莞房价的高企，更多是结构性因素，即高端盘成交比重加大，拉高整体均价。

　　数据显示，2016年4月东莞一手住宅新增供应户型中，140平方米以上户型供应比重达21%，较3月份的68%，此面积段产品以高端产品为主，含别墅产品，这些产品的签约拉高了4月整体均价。

　　瑞峰置业市场研究部也表示，精装项目及高价项目成交占比高是4月住宅均价处于高位的重要原因。

　　今年以来，东莞房价飞速上涨，特别是前三月部分楼盘不理性定价，使得东莞住宅均价处于高位。前4月东莞一手住宅网签均价约11926元/平方米，较去年同期上涨3000元/平方米，涨幅达32.3%，创下历史最高水平。

　　前4月供求比仅为0.64：1房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年1~4月东莞新增住宅供应面积仅240.7万平方米，约2.2万套，同比微增6%；签约面积约374万平方米，约3.2万套，同比大幅增加83%；前4月东莞楼市供求比仅为0.64：1，供不应求程度创历史最严重。

　　该研究部认为，自2015年3月开始，东莞楼市开始步入供不应求轨道，已创下连续14个月供不应求的记录，持续时间达历史之最。今年开始，东莞房价呈现加速上涨势头，房价直接稳步在1.2万元/平方米以上。截至今年4月东莞楼市供求格局未变，供不应求支撑房价仍处于高位。

　　此外，按过去6个月月均成交量来计算，截至今年4月，东莞住宅去库存时间最长的区域仅为7个月，最短为0个月。其中去库存时间在6~7个月的共5个区域，4~5个月共3个区域，3个月以内共24个区域，占比达73%。东莞普遍区域进入超低去库存时间水平，房价受支撑。

　　东莞中原研究部介绍，4月东莞住宅新增持续放缓，东莞住宅存量及其消化周期持续下滑，目前东莞住宅存量面积仅有307万平方米，再次刷新历史新低。

　　后市：“五一”楼盘预热多 预计5、6月入市

　　今年“五一”东莞开发商明显加快开放样板房、认筹、推货的节奏，积极预热造势、跑货。东莞中原地产市场研究部认为，一是4月受深圳政策收紧、中介丑闻等多方面因素影响，东莞楼市成交大幅降温，许多项目销售量直降3~5成。二是市场变化太快，越来越看不清后市走势。此外，下半年万科和碧桂园的争夺战开打，两者推货量很大，市场竞争加剧，因此开发商们欲借助“五一”购房气氛迅速蓄势、跑货。

　　合富辉煌东莞市场研究部介绍，虽然多个项目围绕“五一”举办了一系列的人气暖场活动，但上周末开盘的项目极少，主要还是以小型的人气暖场活动为主，实际上平均单盘推货量并不多，开发商的价格较坚挺，更多的是为接下来5~6月开盘做预热。

　　此外，合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，目前东莞住宅库存面积前10区域80%分布于临深片区，累计面积约141万平方米，占全市库存总面积的54%，且房价普遍在1.3万元以上，且多个区域房价达2万元。可以预见，5月房价将受支撑，整体均价将处于高位。从前十区域去库存时间来看，普遍在3个月以内。其中，虎门、厚街、寮步、常平、南城库存面积位列前五名。虎门库存总量虽然全市排名第一，但去库存时间仅2个月。

　　建议：开发商理性定价

　　深圳出台“3·25”楼市新政后，东莞与深圳出现一定程度持币观望现象，少数价格虚高楼盘出现小幅回调，但整体价格坚挺。楼市经历长达一年的高烧，进入退烧回稳阶段成为必然，莞深楼市进入自动调整。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关负责人表示，当前楼市总体仍处于供不应求和超低库存的态势，这决定了房价向下调整的空间和动力有限。但由于“3·25”新政已使购房者降低了对房价的预期，开发商不宜盲目乐观，应有危机意识，理性定价，培育和稳定市场预期。下半年供应放大，竞争加大，应保持价格平稳，赢得市场主动权。

　　原因：外地客透支市场所致

　　市场进入到五月，没有出现去年的市场大幅走高，与各地纷纷出台的政策限购有直接关系。而深圳客在遭遇深圳“3·25”限购新规之后大幅度减少来莞看房的人次，导致市场快速回落。

　　汇龙地产研究人士陈华轩认为，与去年同期相比，市场政策呈现的是两个相反的方向，即去年的五一小长假，市场迎来政策宽松期，利率、限购以及贷款宽松政策在当时接连出台，此种情形直接促使去年五一节小长假成交量同比上一年度增加超过三成。而今年，尽管东莞没有出台本地限购措施，但是深圳“3·25”限购政策，在一定程度上限制了投资客以及改善房买家贷款购置物业的条件，继而导致东莞包括二手物业在内的成交量大幅度走低。

　　根据合富辉煌等研究机构的最新统计数据表明，上个月东莞全市一、二手住宅成交量均出现明显的回落，但是成交价格依然坚挺，并没有跟随成交量下跌而出现松动。预计这种量跌价稳的局面将会在相当的时间内维持不变。

　　不过，与去年“五一”小长假相比，今年五一小长假住宅成交量下滑，非住宅产品的成交却同比大幅上涨20%左右。分析人士认为这与五一期间新品供应量不足，导致楼市投资客转而寻找优质品牌的写字楼、车库以及商铺出手。但是这种情形不会出现持久而大幅度的攀升。