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会员注册经济观察网 记者 谢敏敏 财大气粗的央企，近来在土地市场制造出了一个又一个惊人的地王。
6月2日，央企中国电建地产集团有限公司联合中国金茂控股集团有限公司旗下子公司以82.89亿元的总价，折合楼面地价约5.68万元/平方米，拿下深圳龙华的一宗商住用地，成为深圳年度总价地王和龙华区域地王。
电建地产近来在土地市场表现凶猛。在今年5月，电建金茂联合体刚刚以69.6亿元拿下了南京河西南两宅地，楼板价均超过35000元/平方米，面粉贵过面包。
在深圳地王产生的前一天，央企信达地产以58.05亿元的总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价率超过303%，刷新今年上海土地市场的溢价率纪录。
中原集团研究中心的监测数据显示，在成交活跃的北京、上海、合肥、南京等重点城市，今年1-5月共计出让了159宗宅地，国企拿下了67幅土地，占比高达42%。其中，厦门唯一成交的一宗地块由国企拿下，北京的国企购地占比也高达86%。
图片来源：中原集团研究中心
中原集团研究中心总监刘渊对经济观察报记者表示，地王频出的大背景是信贷宽松，房企资金充裕，但楼市表现好的城市有限，地块资源更少，大量资金追逐少数土地，造成地王。另外，央企整合地产业务，部分央企为避免被整合而在短期内快速做大地产板块，催生地王。
信达：350亿造7地王
在此轮央企制造地王的风潮中，信达地产尤为突出。
信达地产6月1日拿下的上海顾村地王，位于上海外环外，楼板价高达4.8万元/平方米，据测算将来的保本售价会突破7万元单价。
当天的地块引起了24家房企的哄抢，包括保利、中铁建、中铁等7家央企。电建金茂联合体更是和信达“厮杀”到最后一轮。
而在5天之前的5月27日，信达以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块，这幅地也是目前的全国总价地王。
经济观察网记者梳理发现，今年信达已经拿下了10幅地块，合计涉及资金超过350亿元。其中7幅是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王。
信达的底气来自于哪里？
信达是财政部控股的中国信达旗下的房地产开发上市公司，是信达集团唯一的房地产开发业务运作平台。中国信达会通过直接借贷或提供资信、质押、担保等方式给予地产资金支持，此外，信达自身的上市公司身份也为再融资打通了渠道：
2015年，信达地产发行了5年期中期票据30亿元，30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。
信达的特色是金融地产模式，通过夹层拿地基金的方式获取项目。华泰地产的研究报告表示，金融地产的核心，是中国信达借用信达地产的地产运作经验，将信达地产嵌入到不良资产处置环节中，以附重组条件的地产项目收购模式进行操作。该模式有两大核心优势，一是仅占用少量资本金，资金消耗业务主要留在控股股东方，以很高的杠杆轻资产式地撬动项目；二是赋予了公司天然的逆周期操作模式，能够保证公司在地产景气度下行时，拥有逆市扩张资本。
但是，信达近来制造的地王，一改往日作风，均是通过公开招牌挂的形式获得。
这与公司近一两年来对规模的诉求大大增加有关。经济观察网记者梳理发现，信达地产以往的规模较小：2014年的销售额仅仅为66亿元。2015年提高到了105.2亿元，较 2014 年增长 59.3%。2014年以后，信达在土地市场的投资规模快速增加，2014年投资了99.3亿元，2015年投资额是184.4亿元，2015年至今已经有350亿元的土地投入。
一份流传的信达内部PPT显示，该公司2015年一线投资额占到80%。信达认为，主流市场区域的优质地块为公司预计未来1-3年的销售额贡献约300亿元以上，尤其是2015年在一线城市土地市场的积极表现，大大提高了公司在行业的市场影响力，是对信达品牌的有效推广。
华泰证券2015年初的研究报告认为，中国信达自身也拥有很强劲的产业链扩张冲动，这就助推了信达地产的发展，“公司资产包中主要资产为煤炭和房地产。考虑到煤炭的惨淡处境，公司在地产领域进行产业链扩张无疑是最优的选择。”
一位长期追踪信达地产的分析师表示，信达地产的母公司中国信达是在香港上市的，香港资本市场对中国信达的估值方式用的是分资产类别法，信达地产的价值以A股市值计量直接加总到最后的估值结果中。也就是说，做大做强信达地产，会直接为中国信达的盈利规模和市值波动做出完全正向的贡献。
种种因素合力推动之下，信达在土地市场玩起了地王制造游戏。
值得一提的是，信达以往的项目多位于浙江、 安徽、广深、重庆、青岛、海口、乌鲁木齐、沈阳等二三线城市，且缺乏操盘高端项目的经验，因此拿下地王后，往往选择和房企合作开发，例如新江湾地王将和泰禾集团合作，杭州滨江地王和上海顾村地王也确定了会以合作的方式开发。
央企造地王
据克而瑞研究中心的数据，2016年初至今，21家被允许从事房地产业务的央企中，至少有一半表现得异常活跃，无论是内部整合还是对外扩张均在提速。
“水电系”央企鲁能、电建、葛洲坝成为了手笔大过闽企的“地王买手”，今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花费了237亿元，抢得9幅地块。如果算上电建刚刚拿下的深圳地王，那水电系央企今年已耗费了319.89亿元拿地。
这些央企传达出了十分明确的地产规模扩张信号。以鲁能为例：截至5月，鲁能今年已在土地市场砸下超过100亿元重金，2015年光在南京、苏州、福州三地高价抢下的四幅地王总耗资便可达112.4亿元，全年新增土储近500万平方米，总价超过230亿元，再加上原有海南、北京等地的地块，当前的土地储备总量超过1000万平方。销售方面，鲁能2016一季度首次进入TOP20，月初又宣布销售金额已达202亿元，超过了2015年全年的总额。
电建地产同样表现激进，电建集中布局热门城市，计划进军规模TOP30，2015年在北京、南京和武汉总共投入了130.4亿元，新增135.5万平方米土储，其中武汉东湖新技术开发区地块总价达56亿元。2016年，电建金茂联合体多次出现在土拍现场积极抢地，并最终拿下深圳地王。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，央企大手笔造地王，与央企整合的大背景有关。在提央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如五矿集团已被整体并入中冶集团，房地产业务自然是强者占主导；另一方面，良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局，也是在向上层展示自己有能力吸纳和消化更多优质资源。
央企制造出的地王，对市场会带来什么影响？
刘渊对经济观察网表示，直接的影响就是抬高地价，尤其是热点城市的地价。同时，调控大环境下，地王影响市场心理预期，深圳就是典型例子，调控后二手房价格只跌了一个月，5月份又重新上涨了。
他提醒说，即便央企有先天优势，但地王被套的风险依然很大：“按历史经验，地王一般日子都不好过。这波行情，比2010年更危险。”