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目前中心城区货源供应不足,部分“刚需”客户转到近郊区域购房。
5月广州核心区盘少价高,部分“刚需”客户转到近郊区域购房
中原地产成交数据显示,5月广州中心区域一手成交宗数下滑22%,二手成交宗数为一手的2.6倍,一手成交减少,使得中心区域二手成交更加活跃。目前中心区域盘少价高的情况下,部分“刚需”客户转到近郊区域购房,而房价上涨也从中心区域的优质盘逐渐扩大到近郊、楼梯楼和非地铁上盖物业。不同品质楼盘价格上涨幅度不同,放盘价较年初上涨5%～15%左右。
中原地产研究部客户研究主任熊小洪表示,目前中心区域盘少价高,部分“刚需”客退而求其次转到近郊区域购房,而房价上涨也从中心区域的优质盘逐渐扩大到近郊、楼梯楼和非地铁上盖物业。不同品质楼盘价格上涨幅度不同,放盘价较年初上涨在5%～15%左右。5月有心入市的实客仍保持稳定水平,目前由于房价持续上涨,客户决策时间延长。
合富置业成交数据统计,5月广州二手住宅成交均价(不含增城、从化)为24297元/m2,环比4月下降超过4%,同比去年5月微降0.2%。合富置业市场经理梁燕明表示,从5月成交分析,市场成交均价环比有所下降,主要受结构性因素影响。据合富置业成交数据统计,单价在1万～2万元/m2之间的成交比例从4月的32%升至5月的35%,而单价4万～5万元/m2的成交比例则从4月的7%下降至5月的4%。
成交火热 业主放盘价涨
今年3、4月二手住宅成交量都维持在高位,旧有盘源继续去化,5月全国各地土地市场大热,各地纷纷刷新地王,5月一手住宅市场成交超过1.2万套,刷新历史纪录,这些市场利好增强了业主信心,中原地产研究部监测发现,5月盘源价格调整呈上涨走势,超过50%的业主上调报价。从区域来看,向来为首次置业、改善置业的热门区域的天河,业主报价连续4周环比上涨,越秀、白云、荔湾报价也节节升高。熊小洪表示,若将报价相对年初上涨的楼盘分为三个梯队可发现:第一梯队是高品质热门置业板块,业主放盘价上涨10%～15%,例如珠江新城、东风东板块;第二梯队是综合品质稍高端的楼盘,价涨8%～10%,如天河北、海珠西等;第三梯队是楼梯楼、非地铁盘、近郊偏远的楼盘,报价涨幅在5%左右。
核心区盘少价高 买家外流
统计显示,5月成交一个较为突出的特点是占有区位优势的核心区域如越秀、天河、海珠成交量环比下降,而位于近郊的花都、番禺、增城成交量环比上涨位列前三位,同时,老城区的荔湾、黄埔因属于广州价格“洼地”的原因,也受到了置业者的青睐。
熊小洪表示,3、4月时由于市场成交活跃,笋盘去化快,导致目前新增的盘源相对较少,客户在不能寻觅到“心水房”,且要承受高价格的情况下,不得不退而求其次寻找近郊的房源,如一位客户在越秀工作,本打算在越秀买房,但面对日益上涨的房价,不得不转到荔湾的珠岛花园买房,目前该盘放盘价上涨超过10%。
专业人士建议,在盘少价高的情况下,买家除改变选择区域外,不妨选择本区域的楼梯楼或楼龄稍长的楼,毕竟当下楼梯楼均价较电梯楼要便宜32%左右,同时,也可选择非地铁上盖物业。数据显示,5月非地铁物业成交价格较地铁物业(地铁站1公里以内)便宜28%。预计在目前成交氛围下,楼梯楼、非地铁物业也会随着客户的青睐,价格将会水涨船高。
番禺:首超天河 成交最多
番禺区中原地产5月二手住宅成交均价为18500元/m2,价格较4月下降11.4%,“阳光家缘”中介网签成交量较4月上涨13.62%。本月番禺区成交宗数为1518宗,2016年首次超过天河成为广州成交最多的区域。据中原地产亚运城分行高级营业经理刘光伟介绍,本月成交的客户全部来自天河和海珠,基本上“刚需”首置客户会选择亚运城;目前番禺区一手新货较少,5月成交867宗,环比下降14%,在售的一手大多为豪宅单位,如雅居乐剑桥郡、珊瑚天峰、星河湾等, 5月二手成交量为一手成交的1.75倍。
天河:价位居高不下 成交下滑
本月,天河区中原地产成交均价较4月上涨4.8%,“阳光家缘”中介网签成交量较4月下降将近8.19%。随着3、4月成交量的攀升,旧有盘源去化后,新增盘源放盘价普遍提高,如员村板块的美林湖在5月成交均价较3月上调10%左右。目前部分板块新增客户比3、4月有少量减少,在放盘价居高不下的情况下,部分客户由于接受能力有限,出手考虑的时间延长,还有部分客户会将购房范围扩大,寻找更合适的目标房源。上海、深圳楼市成交氛围的减弱,对天河豪宅成交有一定影响,导致客户观望情绪增强。
海珠:西部板块成交活跃
海珠区5月中原二手住宅成交均价为24091元/m2,环比下降7.6%,“阳光家缘”中介网签成交量较上月下降6.6%。近期,海珠西板块成交活跃,盘源量减少,业主普遍提高报价约8%,最终成交价较3月上涨3%～5%。据中原地产宝岗分行营业经理邓剑军介绍,目前买家的出手速度较之前有所减弱,需对比多宗物业后才能下决定,而一些年轻买家因上班、娱乐等,看房时间较少,出手速度明显比年龄稍长的客户快。
荔湾:价格实惠吸引越秀买家
荔湾区5月中原二手住宅成交均价较上月上涨6.6%,“阳光家缘”中介网签成交量较上月上涨2.1%。买家对天河、越秀高涨的房价望而却步时会退而求其次选择荔湾区的物业。据中原地产珠岛花园营业经理唐丽君反馈,珠岛花园目前房价18882元/m2,已上涨10%左右。5月康王路板块成交较火爆,大部分客户对比越秀、天河房价后,最终决定在荔湾买房。
白云:一手价涨业主心态强
白云区中原地产5月二手住宅成交均价为18848元/m2,较4月下降7.2%,“阳光家缘”中介网签成交量较上月下降0.6%。5月白云二手成交活跃,一手项目5月成交宗数为316宗,货源少令开发商纷纷提价,如华发四季均价在31000元/m2,之前均价为26000～28000元/m2,凯云新世界均价较年前提升了5000元/m2,因此周边业主信心大增,如岭南新世界,目前成交价为25000元/m2左右,较年初上涨了2000元/m2。
目前,白云二手整体均价不到20000元/m2,相比较越秀、天河仍处于价格“洼地”,因此吸引不少越秀、老荔湾工作的客户到白云购房,尤其是一些拥有小区、又有学位,且在地铁旁的物业较为受客户青睐,客户以新广州客居多。
越秀:东风东板块客户年轻化
越秀区5月价格有所回落。中原二手住宅成交均价为30871元/m2,较4月下降8.7%,“阳光家缘”中介网签成交量较4月下降9.03%。其中,东风东路板块是以学位房卖点为核心支撑因素的板块。东风东路板块客户成交年龄有年轻化的趋势,2016年30岁以下的客户占比较4月升了超5%。在房价上行的趋势中,越来越多客户提前购房,尤其是对于学位房这样的物业。5月北京路和小北片区成交较活跃,新放盘单位房价较3月上涨5%～8%。
展望:价高盘少 6月成交料微降
熊小洪表示,预计6月一些近郊楼盘、非地铁上盖楼盘和楼梯楼物业会进一步消化,价格会有小幅上升,在盘少价高的情况下,业主降价可能性不大。5月深圳、上海由于政策限购,一手住宅成交量环比下滑超过一成,从一线城市楼市环境互相影响看,会增加广州客户观望情绪,如一些改善置业客户在3月放售第一套后,本来急着购买第二套,但看到深圳、上海楼市降温后,目前也不急着买第二套。即使广州政策宽松,部分客户也会出现观望心态或决策时间有所延长,预计6月成交量会有一定下滑,而成交价会从高品质楼盘涨价,到普通品质楼盘价格亦会跟上涨价的趋势。(记者王荔珏)