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近日,住房和城乡建设部副部长陆克华透露,目前住建部正在全国范围内开展房地产中介专项整顿工作,严肃查处违法违规的房地产中介行为。
这一专项整顿行动开展时间为今年6月至10月间,整顿内容基本覆盖房地产中介业务的全部环节,力度空前。
严重违法或列入黑名单
“房地产中介行业形象不佳,群众意见很大,社会反响强烈。”在近日由中国房地产估价师与房地产经纪人学会和9家房地产中介机构发起的诚信服务承诺活动上,住房和城乡建设部副部长陆克华表示,近年来房地产中介行业发展较快,在促进房屋交易、提高交易效率方面起到积极作用,但房地产中介机构和从业人员良莠不齐、发布虚假房源信息、侵占房屋交易资金、违规提供金融服务等问题也比较突出。
陆克华透露,对不诚信的中介机构,特别是炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价、违规搞场外配资加杠杆等行为,住建部将出台具体的失信严惩措施,加大处罚力度,严肃查处直至清出市场。
实际上,这并非住建部官员首次就房地产中介行业问题表态。
今年3月15日召开的十二届全国人大四次会议的记者会上,陆克华就曾表示,住建部准备从七个方面着手对房地产中介进行规范和整顿。这些整顿内容包括规范中介机构房源信息发布,全面推进房地产转让合同网签,切实加强房地产交易资金监管,强化对房地产中介机构的备案管理,加强中介机构从业人员管理,完善信用信息系统,加大日常监督检查的力度等。
5月6日的国务院政策例行吹风会上,陆克华在介绍加快培育和发展住房租赁市场的有关情况时,再度提及房地产中介的问题。他详细援引了北京市2014年对3万多名年轻人住房状况调查的结论,以及北京市住建委投诉平台上针对中介不良行为的投诉情况。
陆克华称,住建部对此高度重视,“一定要加强房地产中介的监管工作”,并透露住建部正在制定具体的可操作、能够抓落实的、管用的、能见实效的措施,文件即将印发实施。同时,住建部即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。
据陆克华介绍,对于存在违法违规行为的中介机构,将会采取责令限期改整、记入信用档案、取消网上签约资格等处罚手段,情节严重的还会依法处以罚款,并列入黑名单。住建部将严肃查处一批违法违规机构,曝光一批典型案例,将害群之马清出市场,切实维护群众的利益。
部分城市提前行动
从2015年底开始,上海等部分城市房地产市场相继呈现出房价快速上涨的态势。此后,住建部多次与相关城市沟通,要求地方政府一定要保证当地房地产市场的稳定和健康发展。而这些城市房地产市场的异动,也引发中央各相关部门对市场异动的成因进行了多次探讨与分析。
有专家认为,房地产市场中以首付贷、消费贷为表现形式的房地产市场配资行为,在一定程度上助涨了部分城市房价过快增长的现象,并增加了系统性金融风险。
由于不少首付贷、消费贷等以房地产中介机构为渠道发放,因此房地产中介机构被认为是部分城市房地产市场异动的主要原因之一。作为主管部门,住建部加速了对中介机构进行大范围专项治理整顿的行动。
最新的消息显示,这场被外界称为“史上最严”的房地产中介专项整治行动,已经在部分城市提前展开。
今年4月16日,广州住建委就宣布,将在全市范围内开展为期3个月的房地产市场专项整治,其中包括未备案的“黑中介”以及不明码标价等。6月7日,住建部刚刚在官网通报7起房地产中介机构和从业人员违法违规典型案例。这些案例,既有今年各地开展专项整治工作查处的,也有日常执法检查查处的,涉及的违法违规行为有中介机构不如实向客户告知抵押信息、伪造纳税联系单偷逃税费、违规代理销售商品房、违规代理出租经济适用房、不按规定备案以及中介人员以个人名义违规承揽业务收费、违规参与出租“群租”房等。
通报显示,为进一步规范房地产中介市场秩序、促进房地产中介行业健康有序发展、切实维护群众合法权益,住建部已经部署在全国范围内开展房地产中介专项整治工作。北京、上海、深圳、杭州、郑州、宜昌等城市响应快、动手早,已查处了一批存在违法违规行为的房地产中介机构和从业人员。
整治涉及七方面内容
按照过往类似工作的开展方式,专项治理整顿将采取部机关统一部署、地方逐级落实的方式。一般情况下将分为三个阶段:中央主管部门统一部署、地方政府自查自纠、中央主管部门督查及检查。
尽管目前住建部文件尚未公开,但陆克华此前已公开向媒体透露,整治行动方式上将采用巡回检查、抽查、受理群众投诉等进行,预计针对房地产中介的严管态势可能会贯穿整个2016年。而综合此前官方对外透露的信息,整治行动将会主要涉及7个方面的内容,涵盖房地产中介业务的所有链条环节。
首先是规范房源发布,重点查处虚假房源、隐瞒房屋抵押状况、查封状况,对房源信息的准确性进行规范,要求提供准确、全面、真实、及时的房源信息,确保房地产交易秩序的稳定、健康。
其次是要求全面建立存量房网签制度,通过全面网签的方式,有效防止一房多卖等形式的侵害购房者权益的现象。目前,北京、上海、深圳、广州等特大型、大型城市基本实现了二手房交易的网签,但是,部分三四线城市的网签制度尚未建立健全。
第三和第四个重点,是对中介机构的资金和资质进行统筹规范管理。在房地产主管部门通过备案管理后,房地产中介机构才能获得网签、房源核验等相关权限。同时,切实加强房地产交易资金的监管,防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金,保证资金安全。
而除上述四方面外,住建部的整顿重点还包括加强中介从业人员的管理,提高从业人员的素质。现在中介从业人员整体素质不高,要加大培训力度,倡导中介从业人员恪守职业道德、恪守职业规范。对那些违背从业人员职业道德,比如诱导或者协助当事人通过提供伪造的书面材料逃避相关部门的监管,从中获取不正当利益的行为,要会同有关部门进行严肃查处。
值得注意的是,住建部还将完善信用信息系统,建立中介机构从业人员的信用档案制度。将不良的、违法违规的中介机构和从业人员纳入系统中,形成黑名单,建立一个失信惩戒机制,提醒广大的购房消费者审慎地选择中介机构。
■连线
同策咨询研究部总监张宏伟:
建议考虑建立第三方监管平台
目前房地产中介服务存在各式各样的违规行为,房地产中介市场缺乏行业监管,法律制度也不够完善,并且执行不到位。
我国的房地产中介机构的注册金要求较低,中介机构建立后又缺乏比较有效的审查和制裁机制。从而导致房产经纪行业经营机构资质参差不齐,从业人员专业水平和技术水平也较低。
由于各地房地产中介协会是自律组织,其主要作用是实行行业服务和自律管理,促进房地产经纪行业的发展,但它缺乏约束行业内部会员行为的职能,未实现对它们的有效监督管理。
此外,房地产交易双方自我保护意识也不到位。如售房者为图方便往往将出售房屋交由中介机构全权代理,行为欠妥当;购房者参与准备不充足,缺乏必要的相关知识,或不清楚各项收费的有关标准,在委托交易中处于被动地位等。
建议未来可成立一个第三方的监管平台。房产中介机构在这个第三方监管平台上登记并统一验证,抓住源头,实时监管公司的日常交易行为,保证经纪行业交易的合法性、规范性。同时,平台也对经纪人员实名验证,动态监控,以此来监管经纪人交易活动,对其交易行为进行合法性、合规性审查,对违规运作者予以曝光和执照暂停,使房地产交易全程公开化、透明化。(记者 牛思远)