会员登录
会员注册相比2015年，2016年上半年，标杆大房企拿地更凶猛，拿地成本更高。值得关注的是，作为行业风向标的标杆房企们，在今年不再是仅盯着一线城市寸土寸金的土地资源，而是把更多的目光聚焦到二线城市。
中房报研究员 许倩
相比2015年，2016年上半年，标杆大房企拿地更凶猛，拿地成本更高。值得关注的是， 作为行业风向标的标杆房企们，在今年不再是仅盯着一线城市寸土寸金的土地资源，而是把更多的目光聚焦到二线城市。
中 国房地产报记者统计的20大标杆房企上半年拿地排行榜显示，今年上半年，万科地产、保利地产、华润置地、龙湖地产、碧桂园、绿地等20家标杆房企拿地总建 筑面积约8322万平方米，同比增长88%；拿地金额约为3505.24亿元，同比上升89%。拿地面积与金额均同比大涨，这源于年初以来房地产市场销售 大增，再加上国内融资环境持续宽松，房企手握重金，砸出一个又一个地王，对土地市场热情远超2015年。
具 体来看：碧桂园上半年拿地建筑面积共计3269.03万平方米，同比大增537%，成为拿地最猛的房企；而万科以611.9亿元拿地款（同比增长 151%）夺下20大标杆房企拿地金额排行榜桂冠；绿城中国也以单价34316元/平方米的平均拿地成本，成为拿地最贵的房企，其在2016年上半年的拿 地成本是2015年同期的18倍。
今年上半年，拿地金额上涨最迅猛的房企是绿城中国和雅居乐，两家企业的拿地金额分别同比大增6773%、1911%。有分析表示，这源于该两家企业去年拿地较少且主要布局在三四线城市，而今年两家企业均新增了热门一二线城市地块，且拿的是高价地王地块。
随着楼市进一步分化，房企拿地更加集中于一线城市和周边的“强二线”城市，尤其是南京、苏州、合肥等热点二线城市。这些房价飙涨的热点城市也催生了更多地王横空出世，但高价地王能否顺利转嫁到高房价并得到市场认可尚未可知。
一个有意思的现象是，在众知名房企拼命拿地的同时，有一家房企却异常“淡定”地一块地都没拿，即越秀地产。同样表现“淡定”的还有 金地集团 ，无论是拿地金额还是拿地面积，均同比下降86%。
中国房地产报记者统计的20大标杆房企拿地面积排名榜显示，今年上半年拿地最凶猛的房企是碧桂园，新增土地储备3269.03万平方米，是去年上半年拿地面积的6倍多，而平均土地成本为每平方米1566元，同比涨30%。碧桂园今年上半年共计拿地支出512.03亿元，同比增长723%，而在2015年全年碧桂园拿地金额为560亿元。
众 所周知，碧桂园有其固定的项目开发模式，即以一线和二线城市周边的区域大盘、“县城大盘”为主要产品。2015年，碧桂园曾在上海、深圳、广州密集斩获3 个一线城市项目，彼时碧桂园官方对外宣称“尽管（公司）加大了核心城市的投资，但战略重心依然是潜力城市，因为中国的城镇化已经进入城市群发展阶段，中国 经济更加凸显经济圈发展版图。”在这样的策略下，进入2016年上半年，碧桂园依旧着力加码三四线城市布局，并且在云南曲靖、楚雄布局的基础上首入昆明， 寻求新的规模扩张。
碧桂园公司总裁莫斌曾公开表示，对于三四线城市而言，公司将主打改善型需求，锁定三四线城市富裕人群的需求。在地理位置的甄选和户型打造上将更加严格，将选取县城的中心地带或地级市的中心与近郊接合部进行拿地。价格方面，会比同地域的其他楼盘高出10%至20%。
布局区域大盘、“县城大盘”的策略使得碧桂园走上不一样的开发路线，其销售业绩同样表现不俗。在克而瑞统计的2016年上半年中国房地产企业销售百强排行榜中，碧桂园的排名升至第三位，上半年销售金额1226.2亿元，同比上升127%。
不过，多家机构均在2015年底至2016年4月间下调对碧桂园的评级，理由均为碧桂园拿地过于激进，恐将降低毛利率。 国泰君安 在其2016年3月的研报中表示，在去库存压力下，房地产销售均价将难以恢复高位，随着土地成本上升，预计碧桂园毛利率将保持低位。
与碧桂园的激进形成鲜明的对比，今年以来越秀地产并未能如 信达地产 等国企那样成为土地市场上的主角。 相反，越秀地产今年上半年一块地都未拿。有业内人士分析，其原因很可能是一直为越秀地产拿地买单的越秀国资基金“不准备玩房地产了”。 而越秀地产自身由于前几年激进拿地扩张导致的“后遗症”毛利率、净利率双双下滑、负债率上升等问题仍在消化中，没有了财力支持的越秀地产，如何拿地是个难题。
在20大标杆房企拿地成本排行榜中，绿城中国成为拿地最贵房企，平均土地成本34316元/平方米，同比增长1675%。据 中国房地产报记者统计，绿城中国在上半年仅拿了4块地，但几乎都是高价地。今年2月3日，中交绿城九龙仓联合体以51.35亿元拍下北京市朝阳区将台乡驼 房营村地块，根据成交价测算，该地块的楼面地价约为5.5万元/平方米，未来售价将在10万~12万元/平方米。3月23日，绿城中国又以45368元 /平方米的楼面地价摘下杭州潮鸣艮山地块，成为杭州新单价地王，总价格37.35亿元，溢价率达109.38%。绿城方面的竞买代表在拿地后表示，该地块 将做成兰园的升级产品，该项目未来售价有望突破8万元/平方米。
位列拿地成本排行榜第2名的房企是中国金茂，平均拿地成本为24055元/平方米，同比增长993%。中 国金茂在今年上半年共计拿了9宗地，同样都是高价地。中国金茂联合电建地产和 首开股份 分别在南京、深圳和杭州连下4宗地块，合计成交总价达到了216亿 元。此外，中国金茂今年还分别在青岛、宁波和天津取得若干地块。而在中国金茂今年陆续参与获取的这些土地中，天津、南京、深圳、杭州等地块都成为区域内的 总价或单价地王。尽管多个地块是拥有地王标签的高价地块，但公司管理层仍然认为会取得较高的毛利润。
中国金茂执行董事李从瑞认为，“高毛利主要是来自于土地的获取，要看能否在不同的周期踩准时点，同时看到这个土地未来的价值；第二就是做改善性的需求。”“公司过去几年确实拿了一些高价地，当时拿下这些地块的时候觉得价格很高，但是到今天这些地块其实价格已经很低。”
拿地成本排行榜第3名是雅居乐地产，上半年平均拿地成本达19172元/平方米，同比大增4199%。其中，5月24日雅居乐以27.45亿元总价竞得苏州一宗地块，楼面地价16902元/平方米，溢价率为154%；6月1日，雅居乐斥资17.91亿元拿下郑州一宗地块，楼面地价为24129元/平方米。“雅居乐看好苏州、郑州后市发展。”雅居乐投资中心总经理卜炜表示。
万达集团则拿了最便宜的地，上半年平均拿地成本仅1552元/平方米，拿地成本比最擅长拿便宜地块的碧桂园（1566元/平方米）还要低。
从20大标杆房企拿地金额排行榜看，今年上半年拿地出手最阔绰的前3名房企分别是万科、碧桂园、融创中国，三家房企上半年的拿地金额均超过了300亿元。
其中，万科继续2015年以来的“土豪”路线，依旧是今年以来拿地金额最高的房企，上半年共计拿地支出611.9亿元，同比大增151%。而平均拿地成本为4955元/平方米，并不算高。
从2015年开始转向二三线城市拿地的万科，今年上半年依然青睐二线城市。据 万科公告可以查询到，万科在今年1月至6月，每个月都有新增项目，6个月内总计新增加了77个项目。这些项目主要集中在厦门、南京、合肥、杭州、苏州等发 展较好的二线城市，以及具有房价“洼地”的贵阳、宁波等城市。仅6月份，万科就新增了15个项目，其中，6个项目通过股权合作拿到，9个项目通过招拍挂拿 到，合计总建筑面积414.7万平方米，属于万科权益的建筑面积为299.3万平方米，权益地价是130.8亿元。这些项目无一不处于二线城市较好地段。 据万科董秘朱旭介绍，这15块地的平均地价只有4371元每平方米，属于一个比较安全的估值水平。
据 朱旭介绍，万科拿地有三个策略：第一，有一套严格的财务筛选标准，看地、地价和未来收益来拿地，不会拿地王；第二，在区域选择上，考虑一线城市和二线城 市，以及一二线城市附近的都市圈中可能成为其卫星城、轨道能够通到的地方，也就是经济有发展、就业有增长、有更多住宅需求的城市。第三，不会跟风，在市场 较差时，果断出手拿很多土地，而在市场较好时，则会采取股权合作等方式，拿小的地产商手中的一些存量土地，从而控制拿地成本。
拿地金额同比增长最迅猛的房企是雅居乐地产、绿城中国和中国金茂，同比增幅分别高达6773%、1911%、1310%。
今 年上半年，雅居乐地产拿地金额达到45亿元。而在今年3月23日的业绩会上，雅居乐管理层曾直言“最坏的时候已经过去”，并透露公司今年将拿出100亿元 买地。雅居乐在2013年耗资百亿元拿地之后，就放慢了拿地脚步。2014年，雅居乐新购土地金额仅24.1亿元；2015年则只买入两幅分别位于长沙和 广州的土地，拿地总价为15.37亿元。
就拿地金额而言，谨慎拿地的房企除了越秀地产，还有金地集团。金地集团在今年上半年仅拿了3宗地块，共计支出15.06亿元，同比下降86%。其中，4月份于杭州市萧山区新增土地一宗，成交总价8.84亿元，楼面地价约6160元/平方米。