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会员注册8月3日,上海土地市场迎来青浦3幅地块的集中出让,一幅位于朱家角镇,另外两幅位于盈浦街道,起始总价28.95亿元。
目前,三幅地块均已吸引了十多家开发商参与竞拍。第一财经记者梳理发现,包括融信 、 葛洲坝、 保利地产、中州 、永同昌 、新城 、融创 、中骏 、大发 、旭辉 、首创 、融侨、 碧桂园+东原 、合景泰富 、金地 、中南 、同济、红星等开发商都参与了本次土地拍卖。
朱家角板块作为旅游区,周边配套欠缺,如今17号线通车在即,这将直接受益区域项目,未来大量的刚需客也会被导入,因此被很多开发商看好。
最终,首创以19.13亿元竞得青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块,溢价率107.51%,成交楼板价约31126元/平方米。碧桂园+东原以14.12亿元竞得青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块,溢价率100.71%,成交楼板价30107元/平方米。中南地产以成交价19.6亿拿下青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块溢价率54%,成交楼板价30872元/平方米。
根据规划,青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块用途为纯住宅,土地面积23449.9平方米,容积率2.0,起始价格为7亿元,起始楼板价为1.5万元/平方米。青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块也是纯住宅地块,土地面积为30729.7平方米,容积率2.0,起始价格为9.2亿元,起始楼板价1.5万元/平方米。青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01地块土地用途为商业和住宅,土地面积为36279平方米,容积率2.5,起始价格为12.7亿元,起始楼板价13998元/平方米。
链家研究院上海监控数据显示,长期以来,朱家角板块产品定位多以旅游度假地产为主,购买力主要分两类,一类是偶尔来度假的买家,一类是投资的客户。区域外来人口导入严重不足,长期阻碍了区域房价的上涨。目前,朱家角板块在售的项目以公寓和连体别墅为主,公寓的价格在1.5万元/平方米-1.7万元/平方米左右,别墅的价格为2.0万元/平方米-3.0万元/平方米左右。
记者注意到,今年开始,该区域土地已经出现一定热度。今年2月,江苏 中南建设摘取的青浦区朱家角镇盈浦路北侧38-06宅地楼板价22091元/平方米,溢价率58%;而融信取得的青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04商住用地楼板价为15412元/平方米,溢价率28%。
易居智库研究总监严跃进指出,对于此类地块来说,若非轨道交通的因素,那么本身的投资价值不大。但鉴于17号线后续和虹桥商务区等概念进行结合,因此对于此类地块来说,后续将成为房企热衷开发的地块。需要警惕的一个风险是,由于此类地块周边还存在一个很大的存量房市场,即青浦城区,所以如果此类项目后续定价过高,那么部分购房者可能会舍弃此类新房市场,而到青浦城区购置二手房,尤其是地铁17号线后续通过青浦城区的部分站点的二手房,反而会更加有竞争力。这是后续此类物业开发需要警惕的一个风险。
中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸表示,上半年郊区土地价格确有向上攀升的趋势。部分郊区土地起价不高,在人口外移的政策背景下,具有一定区域规划或是交通利好的郊区板块,房价存在较大上涨空间和动力。土地市场受到追捧,地价也有显著上涨。