德国房价涨幅脱离基本面 已经出现泡沫！

　　据Market Watch文章,德国商业银行(Commerzbank)的经济学家称,德国房地产市场此前的繁荣已经有演化成泡沫的危险。

　　德国商业银行的经济学家Solveen 和 Wagner在周四的报告中写到:“德国房地产市场的繁荣已经导致泡沫出现,而且德国的房价已经脱离了德国目前的经济基本面。德国房地产市场泡沫出现的最主要原因是欧洲央行持续不断的刺激政策。而这些刺激政策好像对欧元区的经济并没有什么促进作用。”

　　德国的房价此前已经持续多年没有变动了。与美国和英国的房产市场不同,德国人更加倾向于租房而不是买房。对于德国人来说,租一套房子住个几十年是很正常不过的事情。

　　根据欧元区发布的最新数据,2014年52.5%的德国家庭都拥有自己的房子,但是英国家庭的有房率为64.8%,而整个欧元区家庭的有房率为70.1%。欧元区目前有28个成员国。

　　德国房地产市场之所以在安静了数年之后再次上涨,原因有很多。其中欧元区推行的超低利率就是其中一个因素。分析师还认为,国外购房投资需求增加也有助于德国房价的上涨。

　　2016年上半年,德国的房价同比上涨了5%,德国商业银行的经济学家称,德国房价的这一涨幅可以与20世纪80年代末90年代初的情况相提并论,当时柏林墙倒塌,德国实现了统一。

　　当然了,房价的上涨并不能说是房地产市场出现泡沫的迹象。当房价涨幅脱离了经济基本面,才能说房地产市场出现了泡沫。房地产市场出现了投机行为。想要弄明白德国房地产泡沫非常困难。许多经济学家害怕衡量泡沫的标准不准确或者太随意。

　　德国商业银行的经济学家认为,有许多证据都能表明德国的房价脱离了经济基本面。

　　例如,虽然房价在不停地上涨,但是房屋租金自2000年以来却没什么变化。而且家庭私人收入和消费者价格指数都出现了下降。(如下图:)

　　Solveen 和 Wagner认为,房价出现泡沫的一个迹象与负债率是不对等的。与美国和西班牙房地产市场出现泡沫时的表现不同,德国家庭负债与GDP的比率自2015年底以来出现了下降。这意味着德国房地产市场更不容易受到加息的影响。

　　德国房地产市场的泡沫会持续多久呢?经济学家们回忆2003年美国房地产市场的问题,当时虽然美国的利率非常低,但是美国的房价却继续上涨。由于日益上涨房价不能再抵消持续下跌的利率,房地产市场变得越来越无利可图。在2005年美国利率开始上涨的时候,房产的盈利能力开始持续大幅下降。

　　经济学家称,在德国,2015年初,尽管与2009年贷款买房的成本相比,现在贷款买房的成本低,但是房价的盈利能力还是在减弱。

　　目前面临的麻烦是,虽然欧元区的利率在下降,但是德国房地产市场的盈利能力却在不断下降。

　　随着德国10年国债收益率的上涨,德国房贷的利率也会上涨,而这将继续压缩房产的盈利空间。目前德国10年期国债的收益率为负0.07%。

　　分析师们称:“即使很难预测德国房地产泡沫何时回破裂,至少中期我们能看到一些房产泡沫破裂的迹象。”(翻译/Yilia)