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会员注册K2地产“搅局”郑州城中村改造
“对于K2地产抢地的情况，郑州当地房企自然会认为是这一个搅局者。因为此类竞争往往使得后续土地开发的成本加大。另外也使得原有的政商关系被打乱，这会使得部分房企需要快速转变原有的城市开发模式”
法治周末记者 肖莎
在K2地产官网首页的集团新闻一栏，4条新闻中，有3条都是关于K2地产在郑州参与竞拍72号地块的内容。
7月7日，K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司在郑州以9.3471亿元的价格拍下郑政出〔2016〕72号地块。
这是一块城中村改造用地，也是K2地产在郑州拍下的第一块地。
但K2地产并未来得及为进军郑州迈出第一步而庆功。
在K2地产刚刚拍下72号地块时，就有媒体报道称，K2地产打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，并因此被称为“搅局者”。
随后，关于72号地块竞拍是否有效、K2地产可能会被处罚等各种传闻盛于网络，K2地产也在不断地声明。
7月20日，郑州市国土资源局在《郑州日报》刊发一条公示，整条公示仅50余字，其中称：“郑政出〔2016〕72号（网）土地竞得结果无效。”
但公示并未写明该地块竞得结果无效的原因。
7月23日，K2地产发表声明称：“对于本次出让人郑州国土局作出的竞得无效的决定，我司将积极依法申请行政复议。”
在这份声明中，K2地产还特别提到，鉴于有相关舆论质疑我司不尊重郑州城改“潜规则”，缺乏与郑州本地开发商真诚合作的意愿，我司坚决否认。
法治周末记者联系K2地产品牌负责人，希望了解土地竞拍无效的具体原因、行政复议的具体情况等，但对方表示目前不便对此事件再做回应。
有接近K2地产的知情人士告诉记者，K2地产正在就此事和郑州市国土资源局协商。
K2从积极回应到不便回应
7月14日，在K2地产刚刚拿下72号地块后一周，网上流传出一份名为“郑土资文【2016】720号”郑州市国土资源局呈报市政府的文件，这份流传的文件是《关于郑政出（2016）72号（网）土地出让后有关问题处理意见的请示》。
网传文件的落款是郑州市国土资源局，请示中提到的处理意见包括涿州京汇房地产开发有限公司因提交的审核资料不齐全，竞拍无效，竞拍保证金不予退还等。
7月15日，K2地产即发表声明称，公司并未从任何官方渠道接受到类似信息，无法证明此文件真伪，也无法核查该文件的披露与传播渠道（如果此文件为真）。
多家媒体都曾报道，上述网传文件所提到的“未提供齐全的审核资料”，指的是未取得国家安全部门应出具的相关手续。
法治周末记者在郑州市国土资源局网站查询72号地块的出让公告发现，该公告称：“郑政出【2016】72号地块在国家安全控制区内，竞买人在竞买前必须取得国家安全部门审查意见书。”
前述接近K2地产的知情人士告诉记者，开发商参与竞拍之所以必须提供国安部门的审查意见，是因为这块地靠近中国人民解放军信息工程大学。
K2地产相关负责人此前在接受其他媒体记者采访时也表示，因为种种原因，相关部门难以配合出具国家安全审查意见。
7月19日，K2地产再次主动发声，在官网和官方微信发布《“郑州72号地”事件进展通报》，其中提到公司就该事件所涉及法律层面的问题，已委托法律界权威学者、专业律师团进行了法律评估，评估结论是：“我司公平公正参与本次土地挂牌出让的竞买行为合法有效。我司在相关部门难以配合出具国家安全审查意见的情况下（我司已邀请公证机关对我司递交申请的行为进行了公证），已按时取得其他部门的审查意见。”
然而7月20日，郑州市国土资源局就发布了72号地竞拍结果无效的公告。
7月23日，K2地产第三次关于此事公开发声，并称“关于郑州市国土资源局公示确定72号土地竞得结果无效的决定，我司至今一直未接到郑州国土部门的问询、听证或通报，我司后续将积极与郑州国土局及相关主管部门联系，以确认本次土地竞得无效的事实原因和法律依据”。
8月4日，记者试图向K2地产了解，是否从郑州市相关部门获悉竞拍无效的真实原因和法律依据，对方表示不便回应。
记者亦向郑州市国土资源局发去采访函，希望了解该地块无效的法律依据和原因，但截至记者发稿前对方尚未回复。
在前述网传文件《关于郑政出（2016）72号（网）土地出让后有关问题处理意见的请示》的末尾，也留有郑州市国土资源部门相关联系人的电话，记者联系对方，对方亦无回应。
曾代理过郑州城中村改造过程中征地拆迁案件的律师王优银告诉法治周末记者，从法理上来说，如果出让公告要求必须提供某些文件，开发商无法提供，土地竞拍无效的决定是合法的。
“假如出让公告未要求提供相关资料，国土资源部门却以要求提供资料为由称竞拍无效，那么行政机关就存在过错。”王优银说。
对于此事未来的可能结果，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析称，如果K2地产动用法律力量，那么这次拿地就已经不再是经济行为了，很可能会使其和相关土地管理部门杠上了。最后可能还是会有一个协调结果。
“潜规则”被打破后地价上涨
在K2地产郑州拿地事件的发酵过程中，郑州城中村改造的“潜规则”也被集中关注。
记者试图联系郑州当地的一些熟悉城中村改造的律师了解具体情况，但是所联系到的律师都表示这个节点不方便讲。
王优银律师所在律所位于北京，他曾在办理相关案件的过程中，对郑州城中村改造过程中的土地出让环节的真实情况相对熟悉。
“媒体之前报道的郑州城中村改造‘提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交’的情况基本属实。”王优银说，而且“提前进场定向拿地”不仅仅发生在郑州一个地方。
王优银告诉记者，法律规定土地的一级开发和拿地环节应是两个独立的环节，谁负责拆迁、做土地整理并不必然意味着可以拿到地进行开发。但是在郑州，此前进行土地整理、拆迁安置工作的开发商，基本上能够以较低的价格拿到该地块。
“政府这种做法其实是很不公平的。而且从实际来看，没有相关支持，一些开发商可能也拿不到土地整理权。”王优银说。
查询公开资料可以看到，从2008年起，郑州城中村改造中土地底价成交的新闻就很多，且在报道中城中村地块的参与竞标者通常只有一家企业。
在2008年，《中国房地产报》就报道称，在当年3月份有四块城中村土地均以底价成交；2014年之后，大量城中村土地入市，类似新闻更是层出不穷，2014年8月，新华网报道称，8块城中村土地都以底价出让，9月初，搜房网报道称，河南省郑州市一次出让4宗城中村地块，均以底价成交；2016年1月8日，《郑州晚报》还报道称，1月7日有三宗城中村地块底价成交。
法治周末记者在采访中还了解到，负责72号地块一级开发的河南晟和祥实业有限公司（以下简称晟和祥公司），此前已经对72号地块进行了规划，要在该地块以及临近地块上建造占地超1000亩的钱隆城项目。
目前，钱隆城的营销中心已经建好，且已对外开放。8月8日，记者致电该营销中心询问情况，工作人员表示，此次晟和祥公司未能拍到的72号地块只是公司的规划地块之一，他们还拿到了周边的另外一块地，今年10月左右，项目即将开盘。
“但是关于72号地块，公司还在和政府进行协商。”该工作人员称。
此前《中国房地产报》也曾报道，郑州有的城中村改造项目在土地尚未出让的情况下，售楼处就已经建好。
K2地产的到来，改变了这种城中村土地迅速拍卖底价成交、开发商进行土地整理完势必能获得土地开发权的情况。
记者在郑州市国有建设用地使用权网上交易系统上查询得知，从72号地块的竞拍情况来看，K2地产和晟和祥公司通过了100轮的竞价，拍卖价格从底价5.5亿元一路飙升至9.3471亿元。
微信公众号地产观察在一篇文章中也总结道，K2地产在郑州参与了多个城中村地块的竞拍，这些地块本应是底价出让，皆因K2地产加入战局，使得最终拿地者多支付了几千万元甚至上亿元。
“对于K2地产抢地的情况，郑州当地房企自然会认为是这一个搅局者。因为此类竞争往往使得后续土地开发的成本加大。另外也使得原有的政商关系被打乱，这会使得部分房企需要快速转变原有的城市开发模式。”严跃进对记者分析道。
在严跃进看来，后续在郑州城中村改造过程中，进行一级土地开发的企业，或不再享有二级开发的权益，这会使得后续企业投资意愿会下滑，这也是地方政府不愿意看到的一个内容。
来源：法治周末