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会员注册合肥市民武先生通过一家中介卖房,答应给中介独家代理,很快,中介找到购房者,双方以72.5万元价格签订了合同,一次偶然的机会,武先生发现该中介早已将自己的房屋信息挂上网,挂价99万元。原来,中介找来的所谓购房者只是个托。涉事中介负责人坦承,赚差价是公司的一种运营方式。而根据《房地产经纪管理办法》规定,中介和经纪人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低买高卖赚差价的行为均属违规。
中介撮合72.5万卖房转眼挂价99万
合肥市民武先生有一套88平方米的房子要卖,位于北一环新亚汽车站对面。今年2月,他找到附近一家房产公司,委托其销售并答应由其独家代理。
武先生给房子挂价75万元。挂牌后没多久,中介公司经纪人小夏就告诉武先生,已经找到买家了。经三方谈判,武先生最终同意以72.5万元将房子卖给买主夏先生。
签合同时武先生发现有些不对劲,“整个合同上只写明了甲方,就是我的违约责任,写得非常具体,但乙方(买方)的违约责任只字未提,而且合同模板上本来还印着丙方(中介)的违约责任,但被他们用黑线划掉了。”但想到该中介挺热心,他还是在合同上签了字。
回到家后,武先生在网上搜索周边小区以及自己小区其他房源的二手房价格,发现自己72.5万元的销售价,远低于网上同等品质小区房源的挂价。意外的是,他搜到了自己房子的挂牌信息,挂牌价格不是75万元,也不是72.5万元,而是99万元。房源下面还有个房产中介经纪人的电话号码,武先生打过去一问,正是自己委托的那家中介的员工。
发现猫腻后,武先生突然发现之前未曾重视的诸多疑点,“中介公司做这个单子的经纪人姓夏,买家也姓夏;中介小夏是肥东人,买家夏先生也是肥东人。”这些难道都只是巧合吗?武先生咨询身边懂行的朋友,大家都说,“这个买主夏先生就是个托。”
武先生说:“后来我找到他们中介领导,几次交涉,威胁要投诉他们,他们才答应解除合同。”其后,武先生通过其他渠道将房子出售,成交价近90万元。
中介这边买房那边卖赚差价12.5万元
今年4月26日,合肥市民彭女士到一家叫玖零地产的中介公司买房,中介给她介绍了合肥市水丽坊小区一套75.35平米的房源,并由一名刘姓女子出面,拿着房主的身份证复印件、购房合同原件,带着彭女士看了房子。刘某自称是房主杨先生的嫂子,并由其代替房主杨先生,与彭女士签订了《存量房买卖合同》,成交价格83.5万元。彭女士交了1万元定金,并承担中介佣金、个税和增值税。合同上的甲方为杨先生。“由于这套房房产证没下来,需要提前还清贷款拿到房产证,才能办理过户。所以我就一直催刘某,让她催促房主早点去银行申请提前还款,我来代还,剩余的钱给房主。”彭女士告诉记者。
然而,过了近1个月,彭女士突然接到中介通知,房主不想卖了。她急忙赶到中介,沟通后仍是无疾而终。“合同规定的甲方违约责任是双倍退还定金。我要求退一万赔一万,中介称甲方拒绝。”彭女士说。
其后,彭女士设法联系上房主杨先生,才发现他根本没有什么嫂子,也不认识刘某。而且,杨先生已于4月24日通过玖零地产,将房子卖给了一个姓陶的人,成交价仅71万元。彭女士又找人到中介公司探底,发现刘某、陶某都是玖零地产的员工。
至此,杨先生和彭女士才得知,原来他们都被中介“忽悠”了,通过陶某、刘某这两位员工冒充买家卖家的手段一运作,中介通过吃进吐出的方式,瞬间就赚取到了12.5万元差价,而且该赚的佣金照赚不误。
房主提前还贷未办理中介计划落了空
7月23日,案例二中的彭女士和房主杨先生首次会面,准备一起去中介公司解决各自问题。“因为我需要还清贷款拿到房产证,才能办理过户,所以当时将房子卖给陶某时,合同上附加了一个条款:如果3个月内没有拿到房产证,合同自动作废。”杨先生告诉记者,签合同时双方仅口头约定,杨先生尽早去银行申请提前还款。
因出差等种种原因,杨先生一直没去申请提前还贷,准备6月初去申请。“结果中介那边一个劲催我。”杨先生称,中介的态度让他很气愤。“现在3个月时间到了,房产证没拿到,合同自动作废。我要去拿回我的房产证。”杨先生告诉记者。
而发现被骗的彭女士,也去找中介,要求中介方退还一万元定金,并因违约赔一万元。
当天,玖零地产经理高某出面协调此事,经过多番交涉,杨先生拿回了购房合同,彭女士在退回1万元押金的同时,也获赔1万元。
中介:员工个人行为并非每次都盈利
当日上午,记者先行来到玖零地产皖江路总店,询问刘某可在,一工作人员称“她在别的店。”记者又询问陶某所在,也被告知“他不在这里,在包河花园店。”随后,记者还在总店会客室墙上,看到各分公司经理签订的业绩“军令状”,陶某正是包河花园分公司经理。
随后,记者采访了玖零地产经理高某,高某称,陶某、刘某出面买房,“不是公司行为,而是公司的一种运营方式,不违反房地产经纪管理办法。”他说道,“房地产经纪管理办法也有灰色地带,如果我们员工买房,把房子公证到了公司名下,那就是违规了,但他们是公证到了个人名下,是个人行为。这块我们约束不了。”
高某坦言,房产中介有自己的盈利标准,“有些房主需要急用钱的,我们从外界贷款公司筹集现金,然后一次性把房款付清,解决了房主的资金问题。然后我们再对外卖,卖多少看我们的销售方法了,也不是每个房子都能盈利。”高某称,此案例中,彭女士以为中介公司吃的差价是12.5万元,“其实只有四五万,有一半都是资金成本和风险。”
记者通过合肥市房地产管理局官网查询,从去年10月翻查至今年6月的备案信息表,都没有玖零地产的备案信息。直到7月最新出来的经纪机构备案表里,才看到了“合肥玖零房产代理销售有限公司”的备案信息。
-说法:低价收进高价卖出系违规
据安徽中天恒律师事务所律师朱政介绍,根据我国《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构和经纪人员有“十不准”,“其中第二条、第三条和第八条,在现实中有很多中介都会违规触犯。 ”据介绍,该办法规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易,以及承购、承租自己提供经纪服务的房屋的行为,都是违规行为。
“国家赋予房屋经纪机构的合法收入来源是收取佣金,低买高卖、赚取差价,包括自己承购房屋炒房等收入,都不具备合法性。”朱律师介绍称,其实房地产经纪管理办法规定得非常具体了,“不是说经纪机构由员工个人买进卖出,赚取差价,将责任推脱成员工个人行为,就不违规了。 ”朱律师称。
合肥一中介从业者自曝中介行业五大乱象
你在网上看到的一个优质低价房源,现实中可能根本不存在,它只是中介机构引你进店的诱饵;可能你看中一套房子,突然跳出来一位“房主亲戚”,说房主报价110万元,其实房主真实报价只有100万元,这个“亲戚”提出帮你砍掉10万元,但要你给一笔“辛苦费”,其实,这位“亲戚”是中介员工。日前,省城一中介机构负责人向记者自曝行业五大乱象。
低买高卖赚差价
胡东(化名)在合肥市二手房中介市场干了10多年,现在也有自己的门店。他告诉记者,二手房中介市场最普遍的乱象就是低买高卖。“其实低买高卖这种事,有50%的房主是不管的,房主只管把这房子卖给你中介,多少钱再卖出是你中介的事,赚多少亏多少已与我无关。”胡东称,中介往往让员工去冒充购房者,“一方面是规避政策禁令,另一方面是有些买家不了解市场行情,你跟他把事情讲得太透,知道这房子已经从中介手上过了一手,他就不买你这房子了。”
据胡东介绍,其实省城市场上的中介行业里,有一种专门的“房虫”,专门就做买房卖房的,“这也算是低买高卖的一种,但更多中介是综合性的,也低买高卖,也做正规经纪赚佣金。”
虚报房价吃回扣
据胡东介绍,还有一些中介公司,找人冒充房主亲戚和买家见面,称可以帮买家把价格杀低。“比如说房主真实的报价是100万元,我冒充房主亲戚,说这房子低于102万房主不卖。然后我出面的话,可以谈到100万元,但你要对我表示表示,给1万块钱好处费行不行?”买家还暗自庆幸省了1万元,殊不知是多付出了1万元。“这种情况也有可能是中介员工个人行为,不一定都是公司的行为。”胡东称。
中介公司不让房主、买家见面,也不一定就是玩猫腻。“因为我们在中间是充当说客,如果让他们直接坐到一起谈,如果一方脾气爆点,很多本来能谈成的事情都谈不成了。”
虚假房源吸客源
“为了吸引买家前来,还会有一些中介公司发布虚假房源。”胡东告诉记者,一些中介的业务员为了吸引客户,会发布一些虚假的房源吸引人来,“你来了要看这房子,我就跟你讲房子已经卖掉了,然后再向你推销别的房子,很多人想既然来都来了,就看看吧,说不定就这样谈成了一笔生意。”
据胡东介绍,虚假房源还有另一层含义,就是故意把房子面积报大,这样单价就显得更低。“都是通过这些来吸引客户。”胡东称。
找第三方帮网签
据介绍,今年6月,合肥市全面实行二手房交易网签制度,签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管银行等全部在网上进行。“不网签就交不了税,过不了户。”胡东告诉记者,网签资格需要中介公司主动申请,然后审核通过再核发,“现在不是所有的中介公司都有网签资格了。有一部分公司就没有网签资格。”胡东称。
没有网签资格怎么办呢?据介绍,现在专门有黄牛帮没有网签资格的中介,去找有网签资格的中介打印网签合同,走网签程序,“说白了,你没有网签资格,找第三方网签,签一单给对方多少钱,再给黄牛多少提成。”胡东说,这种私下找第三方网签的模式,存在很大的风险。
黄牛黑中介不少
“因为黄牛等职业的存在,导致二手房中介行业的门槛很低,夫妻两人随便想个名字、找个门店就能开了,没有网签资质也没事,找黄牛都能搞定。”胡东告诉记者,中介市场上的黄牛跟倒火车票一样,“你买不到我能买到,你过不了我来帮你过。过一次户可能给你两百三百块钱,靠量来生存。”
胡东告诉记者,正规中介会在合同签完直到水电费交接全部结束以后,提供全程服务,“直到你安心拿到房子。”而一些黑中介是不管这一套的,“他们把中介费一收,合同一签就不管了,后面有矛盾买卖双方就自己处理。”
诚信缺失等导致市场乱象
胡东称,房产中介市场的现状也是多方面因素造成的。据其介绍,现在中介公司的运营成本太高,其中很大一部分原因是买卖双方的诚信缺失。“比如你在我这买房卖房,我前期做了很多工作,结果后来别人家给你打电话,说给你降一点中介费,你立马就跑到人家那里去交易了,那我们前期的工作都白做了。”胡东称,在一线城市,行业整体比较规范,“客户看套房子,想买这个房子,你必须通过我们这家中介公司买,不通过我们买我就可以起诉你。但在合肥就很少遇到这种现象,比较乱。”
“一些房主也好、客户也好,尽量地走一些合法的途径,要保证我们能挣到钱,在不亏本的情况下,那我们慢慢地就正规了。”胡东称,“这不是靠一个人的努力,如果大家都正规了,市场也就正规了。”
胡东称,主管部门在关注到乱象的同时,也应建立健全机制,“我希望通过你们的报道让主管部门关注到,能提高效率,把限号放开。现在业务员为了拿到交易号,都要半夜一两点去排队的。如果号放开了,我们的运营成本也小很多。”胡东称。
“也有很多人上当受骗是怪他们自己,明明可以走正规的途径,但为了便宜点,或者多卖点选择了黑中介。”胡东提醒市民,买房卖房时,一定要选择有正规资质的中介公司,可以让其提供营业执照复印件、经纪人协理证书。(安徽商报)