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会员注册■本报记者 王丽新
沪深两市上市公司中报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，137家上市房企营业收入总计5955.8亿元，同比上涨39.5%；但归属母公司股东的净利润合计486.4亿元，实现同比增长。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，增收不增利，既有土地成本占房价总额比重过大的影响，同时也有房企自身重资产经营模式的问题。
若以归属于母公司股东的净利润来与同属于金融行业的商业银行比较，今年上半年，上述137家上市房企归属于母公司股东的净利润总额仅占工商银行1502亿元的32%。对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，房地产企业虽然收获了销售额历史最高的半年，但风险依然越来越大。
净利率跌至约9%
值得一提的是， 137家上市房企归属母公司股东的净利润为正的企业合计87家，占比为63.5%。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据计算发现，尽管2016年将是房企销售额历史上最高的一年，但上述137家房企销售净利率仅约为9%，比2015年成交惨淡时的10%也要低。事实上，对比近三年来A股上市房企总体表现，增收难增利趋势一直难以改变。
《证券日报》记者注意到，2016年上半年，137家房企平均每家公司去年归属母公司股东的净利润约为3.55亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为67家，占比接近一半；而这一净利润指标超过平均数3.55亿元的上市房企只有28家，占比20%。
值得一提的是，在上述137家房企中，60家销售净利润同比上涨，77家下滑，其中广宇集团高居净利润增长幅度榜首，为25952.4%；阳光股份增速下滑剧烈，为下滑7013.28%。
而华夏幸福、金地集团、招商蛇口等大型房企净利率增幅都在15%-35%之间。
来自中银国际的一份行业研究报告显示，2016年1月份-6月份，地产板块主营业务收入同比增长37.52%，比去年末上升32.3个百分点；板块净利润同比增长7.73%，比去年末上升13.48个百分点。利润率方面板块总体毛利率为27.44%，较去年同期下降1.4个百分点；板块总体净利率为9.62%，较去年同期下降1.7个百分点。
该报告认为，受益于房地产行业的回暖，板块业绩整体表现较符合预期，收入端和现金流端大幅回升符合行业上行趋势，但土地成本居高不下继续使毛利率承压，而龙头房企合作项目增多也导致了归属于母公司的权益比例下降，表现出净利增速低于收入增速的现象。此外，房企的资产负债率基本保持稳定，随着销售回款的增加和股权再融资的实施，整体加杠杆的意愿并不强烈。
盈利压力增加
事实上，上述137家上市房企近三年来归属母公司股东的净利润总额稳中上升，但增长速度迅速放缓。
更重要的是，受项目结转周期影响，今年上半年结转项目可能是去年或者前两三年拿地的项目，土地成本虽低于今年的拿地成本，但与当时低迷的销售市场相比，房企压力并不低。
有数据显示，2015年，全国土地成交价格同比上涨 11.3%，地价涨幅高于房价涨幅 3.9 个百分点；尤其是一线城市土地溢价率攀升至近 30%，甚至出现地价高于房价情况。
鉴于此，今年净利变动幅度较大的个别企业，有些纯属靠出售项目股权获得的收益，从而一改亏损局面。有个别在一线城市握有成本较高的项目的房企也曾转让股权，增加收益。
即使有实力在一线城市拿地的房企，由于全城豪宅化面积持续扩大，能否靠增加产品附加值赢得高端客户又是一大关卡。正如某豪宅销售人士所言，“在北京有项目可卖固然好，但压力其实更大，更焦虑”。
反观今年的土地市场表现更是令业内担忧。今年前7个月，标杆房企合计拿地为6241.75亿元，合计建筑面积为9656万平方米，平均拿地成本为6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是说，今年企业拿地平均成本增加高达51.8%。
据张大伟测算，今年内合计有24家房企拿地金额超过百亿元，在去年同期这一数字仅为16家。抢地企业已经从国企到民企，开始全面出现。虽然2016年房企的资金成本明显下调，但土地成本却明显上涨，这些都严重影响了利润率。
更值得关注的是，目前，厦门等热点二线城市已经重新启动限购政策，业内普遍认为，叠加政策调控的出台，后续销售增速将持续收窄，而目前一、二线城市地王频出，将导致房企毛利率继续下探，因此具有稀缺优势资源且利润率保持高位的资源型房企有望受益行业加速整合，而中小房企退出或转型仍是大势所趋。