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会员注册房地产,再度成为这个夏天最火热的名词。郑州楼市在连续上涨40个月之后持续疯狂,甚至出现开发商只给购房人120秒选房的案例……而这只是楼市火热的冰山一角,涨价的大潮加速席卷郑州、武汉等此前并非热门的二线城市。
市场的疯狂让人瞠目。在一线城市和部分二线城市,土地成交价频频刷新纪录,开发商愿意以比“面包”贵得多的价格抢购“面粉”。消费者则忙着“抢房”。有机构统计数据,今年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录。
国家统计局数据显示,与2014年末相比,目前深圳、北京和上海二手房价涨幅分别为66%、48%和39%。截至目前,已发布中报的101家房企资金杠杆也大幅提高,负债总额高达3.74万亿元。一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发。
火热并不难解释,不管房地产市场已经到了什么阶段,它似乎依然是最值得买入的行业。尤其在“资产荒”的大背景下,房地产市场成为全社会资金投资与避险的不二之选。毕竟前有对股市的忌惮,后有对实业的忧虑,房地产才是贷款买房与贷款拿地双方最终的共识。
在消费和投资增长乏力的预期下,央行向金融市场注入的流动性转向推动包括房地产在内的各类金融资本“泡沫”。激进的投资者们不断“下注”加杠杆,筹码越加越大,豪赌未来市场预期。
繁荣与危机常常如影随形。房地产行业消费与投资的双重属性,不但使得房地产行业的政策出于“保增长、保民生”的考虑而有助于泡沫的形成,而且又因为房地产的金融属性,使得几乎任何一次房地产泡沫的崩盘,都无一例外地演化成为银行业危机和金融危机。
当前全国热点城市房价的任何明显波动,要么以金融资产质量显著恶化为代价,要么需要更大规模资金投放来维持,导致政策可能陷入一个“左右失据”的境地,明显增加了经济金融运行的实质性风险。
从日本、欧洲各国的教训看来,房地产泡沫一旦崩盘之后,市场消化房地产泡沫的难度远远大于对其他资产泡沫的消化,而且很多地方的市场,甚至在十年、数十年之后,都难以再次回到泡沫顶峰时期的价格。
由于房地产贷款和灵活的首付机制造就了房地产投资领域本身就自带高杠杆,一旦房地产价格下跌的幅度明显超过预期,无论是跑路的开发商还是断供的投机者都会把问题一股脑儿丢给银行去承担和解决。
相比去年上半年疯狂的股市更可怕的是,城市消费者配置在楼市的资产远远超过股市。房地产背后的天量信贷,不是很多人理解的货币蓄水池,而是货币的印钞机。从实体到金融,完全变成了围绕房子展开的资本游戏。
房地产市场本来的任务可以是以适当的增长来托底中国经济,给中国制造业和实体经济的转型赢得时间,但目前看似乎成了中国经济的救命稻草和“惟一”出路。楼市正走在悬崖边并不是危言耸听,房地产行业出问题,从不是一个缓慢的过程,而更多的是在高潮中戛然而止。