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新华网北京9月9日电(黄博阳)两年前,万科总裁郁亮在《人民日报》刊文称,房地产行业不再是弯腰即可拾黄金,钱不再那么好赚,楼市正式进入了“白银时代”。
其后,市场纷纷用“白银时代”来形容当时房地产市场销售降、库存高、价格却低不下来的尴尬格局,以示与“黄金时代”的告别。
郁亮当时并没说白银时代能持续多久,但2016年,楼市这一“时刻”却再度热了起来。恍惚间,许多人仿佛又找到了“黄金时代”的感觉。
两年前“库存之重”,如今“存销不足”
南京、苏州、合肥、厦门四个二线热点城市,今年来房价涨幅和销售可以媲美四大一线城市,被冠以楼市“四小龙”之称。
梳理国家统计局数据不难看出,从今年4月份开始,厦门、合肥、南京三城牢牢占据新房价格涨幅前三甲,苏州未被纳入70城市房价统计,但涨幅亦是惊人。
不仅如此,今年楼市去库存的步伐明显加快,以至于房价涨幅前三甲的去库存周期缩短到半年甚至2个月以内——从数据上出现“存销不足”的境况。
回望两年前,“存销不足”简直是如梦一样的词汇。
2015年1月15日,厦门全面取消限购,成为除三亚外,最后一个取消限购措施的非一线城市。数据显示,截至截至2014年底,厦门商品住宅库存总量达到了1083万平方米,同比增加了22万平方米。当时有人按照年均销售370万平方米来计算,厦门需要35个月时间才能完成去库存周期。
然而35个月才过了一半,2016年8月31日厦门再次宣布限购。事实上,在取消限购的同年后半段,厦门房价开始新一轮快速上涨行情,到了2016年更曾登上房价涨幅榜首,与南京、合肥、苏州一较“高下”。当时370万平方米一年的成交量标准也已动摇,虽然2015年全年厦门市全年销售量为350万平方米,但这一数字仅在2016上半年就刷到了280万平方米。
——如果说2014全年和2015上半年的去库存之路是用“走”的,无疑2016年是“一路小跑”,两年前房地产市场的低迷犹如过眼云烟。
调控周期正在缩短?
南京,2014年9月22日取消限购,2016年8月1日南京上调首付比例;
合肥,2014年8月1日取消限购,2016年7月份开始实行“限贷”;
苏州,2014年9月26日取消限购,2016年8月12日起亦发布通知开始“限贷”;
厦门,2015年1月15日取消限购,2016年8月31日重启限购,完全回归18个月前。
从2014年三季度纷纷取消限购,到近三个月“限贷”、“限购”再度收紧,中国房地产以往的调整周期,在被称为二线“四小龙”的身上似乎被缩短至不足两年。
早在2015年尾便有包括中金地产、中信建投等多家调研机构认为,由于政策的相对宽松和一线城市的“溢出效应”,释放了除刚需之外更多样的需求,2016年“类一线”城市会呈现量价齐升。今日的火爆虽然验证了当时的判断,但这是否可以说明房地产在时隔不到两年又将进入新的周期呢?
国家统计局数据显示,从未来的库存去化周期来看,截至6月底,70个城市新建商品住宅存销比为11.0,说明市场需要用11个月的时间消化这些库存。
尽管上半年一线城市热的发烫,二线火的不行,但在70个统计城市中仍有26个城市的库存规模不降反升。包括沈阳、大连等区域经济陷入困境的部分二线城市虽然库存去化有所进展,但消化周期仍高达20个月乃至更高。对于产业吸引力较低、人口净流出的三、四线城市来说,房地产的去库存依旧是一个艰难的课题。
不再为“房”焦虑的梦想
对于老百姓而言,刚刚以为进入了“买家市场”,谁知才时隔多久便又要为了“买不买房”而焦虑不已。“为房领证、为房离婚,皆真爱也”的哭笑表情在真实世界上演。归根结底,还是老百姓对因为错过购房时点而导致未来贫富差距的深深不安。
在整体楼市冷热不均、部分困局地区积重难返的情况下,各级部门、政府及时出手,希望通过行政和市场之手,让住房市场实现稳定健康发展。
近期,住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》实施方案,强调根据房地产市场分化实际,坚持分类调控,因城施策,完善房地产宏观调控。
从信贷数据和投资流向来看,资金的热情或许还会传染到更多具备崛起能力城市的房地产市场中去。大家买房不买房、哪个时点买房、买不到房、买不起房的“老纠结”也随着这股热流向更多“新城市”扩散。
银河证券首席总裁顾问左小蕾近期便指出,中国经济现在较大的风险就是不够“实”,这会导致产业空心化,带来资本市场的泡沫。
因此,施什么策、怎样施策,考验着各地政府的智慧。如何在完成楼市去库存的同时,带动产业的发展,避免经济“脱实向虚”,避免楼市再度回归到狂热时代,是许多城市面临的棘手现状,而每个地区的答案也有所不同。
“热火时刻”正值,但“白银时代”其实并未真正走远。楼市“四小龙”的出现,只是在去库存的大背景下的一节“乐曲”。楼市周期性调整仍将继续,百姓的焦虑仍在,不曾更改。