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前门大街几经改造、反复招商，还是未能逃过品牌撤离怪圈。北京商报记者多次走访发现，前门大街在周末的客流也十分稀少，临街店面空置率近30%。优衣库、SPAO、new balance等众多知名品牌已撤离；肯德基、麦当劳、北京礼物门店均关闭了二层用餐区；此前作为新型商业动力而引入的奇思妙想魔相馆也已闭店，宣告转型不力。而北京商报记者从北京展鹏世纪投资管理有限公司招商负责人处了解到，店面招租不对承租人有过多要求。专家表示，招商门槛降格，将使前门大街的定位更为模糊，吸引客流的能力更差。
三成店面闲置
业态欠规划
店面空置是前门大街的心头病，但长时间的转型未能给招商带来起色。北京商报记者走访前门大街发现，前门大街标记的门牌号1-147号和2-116号，共132家标记的店铺，其中，已经空置的店面近40家，空置率近三成。其中，优衣库、SPAO、new balance等品牌早已搬离前门大街，而多那之咖啡、斑比诺冰激凌店也闭店关张。
据周大福前门大街店的销售人员透露，优衣库早已关店三个月，未曾开业经营。据北京商报记者了解，韩国快时尚品牌SPAO早在今年3月就已经关店，超过6个月闲置，未能成功招商。
据了解，前门大街除全聚德等老字号的店面产权归自身所有外，其他物业招商工作归北京天街集团与永新华韵文化产业集团合资成立的北京东方华韵文化产业发展有限公司以及SOHO中国的全资子公司北京展鹏世纪投资管理有限公司管理。
北京商报记者联系到北京展鹏世纪投资管理有限公司，其招商负责人透露，目前面积在700平方米以上的部分空置店面已经找到了新的承租人。此前中国银行曾租用的约1240平方米的门店位置也在租赁交涉中，但一直未能收上房租。
该负责人表示，“公司所负责的店面已经出租了不少，其他较多空置的店铺多数是归北京东方华韵文化产业发展有限公司管理”。
北京商报记者联系到北京东方华韵文化产业发展有限公司相关负责人，他表示，旗下有多处店面可以对外出租。
至于为何空置境遇难以缓解，北京商业经济学会秘书长赖阳表示，前门商业街缺乏整体的规划，同时面向外地游客，并且设置过多的零售业。在开业之初，承租方愿意给高价的租金，但是商业氛围没有营造出来，销售业绩不理想，就很难再持续经营，“前门大街欠缺完整的定位和准确的运营策划，商铺盈利难”。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，前门大街店面闲置的状况一直存在。
同质化严重
降低招商门槛
北京商报记者走访发现，前门大街上的店铺存在严重的重复招商情况，多个店铺经营同类商品，商品从定位、样式到价格，差异极小。如前门大街中段的北京景泰蓝门店，与大街南端的前门食品商场均在出售景泰蓝，两家店内部分商品价格相差无几；宝升坊和北京故事两家门店都在出售老北京布鞋；150平方米的懿菲门店和上下两层超过500平方米的谦祥益丝绸门店，也经营着类似产品。
据北京商报记者了解，前门大街的租金十分可观。以之前中国银行所在的前门大街91号为例，其租金每平方米近8元/天，再收取2.6元/平方米/天的物业费，总面积约1240平方米，每月收取租金超30万元。
北京展鹏世纪投资管理有限公司一位招商负责人表示，前门大街的庆丰包子铺只能勉强维持收支平衡，租金高但客流消费并不是很好。
招商是前门商业发展中的痛中之痛。上述北京展鹏世纪投资管理有限公司招商负责人表示，前门大街的租金较高，不适合开展餐饮业，更适合开设其他零售业态，目前招商已经不对承租方做过多的门槛要求了。而上述北京东方华韵文化产业发展有限公司相关负责人则表示，经营民族风类型的饰品、小挂件等均可租用店面。
郭增利对此表示，前门大街有其内在的文化底蕴，可以挖掘出更深的潜在价值，而不能仅仅出于对租金的追求。“店面闲置，物业方趋于租金利益而降标准招商，这将是可怕的现象”，郭增利认为，前门大街的招商缺少一些市场的导向，应该按市场所需开店，而不是一些个人觉得它应该开在这里。市场有其自身调节的功能，商圈经营好、客流多、销量佳，商家都看好商圈的发展，租金上升是必然的，而不是人为定论租金的高低。
前门大街管委会主任葛俊凯对北京商报记者表示，从2013年开始，就计划将前门商区打造成文化体验式消费街区，始终没有变过，对于物业方的招商门槛“我们有明确规定禁止的招商范围”。至于前门大街具体禁止的招商范围，以及接下来将有怎样的商务合作，葛俊凯未做出更多解释。
郭增利建议，前门大街此前时尚消费为主的招商方向与其适合的定位并不十分相符，这一商圈具备丰富的文化底蕴，物业方的招商计划更应契合“文化体验”的方向。
坐失旅游商机
门店效益差
北京商报记者走访前门大街发现，这里的消费者多为外地旅游团的游客，商铺更多的是即时消费。有知情人士曾透露，前门大街的节日消费倾向十分明显，节假日的外地游客会增加。而这种难成回头客的消费形式，也在慢慢减少。
北京商报记者从河北地区的一家旅游公司了解到，其已经在北京地区旅游路线规划中去掉前门商业街。在前门大街南段的肯德基、麦当劳两家餐饮店已经将二层用餐区关闭，在用餐时间，一层用餐区供应游客堂食依然绰绰有余。而将北京首店开在前门大街的H&M，已经找不到开业初的高人气，并且关掉近半的营业面积。
北京商报记者从百雀羚前门大街店了解到，每月4000多元的薪水，是其店内员工的“高水准”，而薪水中包含2000元的底薪，其余为提成。在记者走访时发现，一小时内未见有消费者进入购买商品。而在西单、王府井的购物中心化妆品专柜，销售人员的业绩提成是其1.5-2倍。
郭增利表示，没有创新、没有特色，也就没有吸引力。“我们继承传统是一种基本的创新，而继承传统能更多地吸引本地人”，外地游客在商圈内与本地人有接触交流，也能感受到文化内涵。对本地人有足够的吸引力，形成口碑，树立起有“老北京味”的文化氛围，让外地游客再来感受前门大街特有的北京味道。
赖阳认为，有一个整体的商业氛围更吸引消费者，前门大街可以尝试将北京皇城文化的底蕴与现代的时尚消费融为一体的氛围。让北京的时尚人群愿意到前门大街体验文化氛围，物业方不要只追求眼前的效益，要将目光放长远，做皇城底蕴文化的深度开发，“文化创意产品、工作室、小型博物馆逛起来会很有魅力，仅仅靠老字号体现文化底蕴是不够的”。
郭增利同样认为，老字号以餐饮、食品偏多，但前门大街并不适合做成餐饮一条街，但可以从“衣、食、住、行”等多元化方向发展，“衣食住”能更贴合本地人，焕发老北京的回忆，将“行”更多地面向外地游客，做出不一样商业感觉，“如果将前门大街打造成‘浓缩’老北京回忆的商区，其社会价值远超过现有高昂租金的经济价值”。
北京商报记者 吴文治 实习记者 王维祎/文 李烝/制表
前门大街定位几经调整
2003年
街区修缮方案出炉，还原明清街区风貌
2008年
翻新改造后开街
2010年
老字号小吃竞相撤离
2013年
大批品牌撤离，转型“文化体验式消费”定位
2015年
重新将定位锁定为“非遗博览园”
2016年
大批时尚商户撤离前门大街