会员登录
会员注册每经记者 吴若凡
与全国20多个城市限购政策相伴而行，房地产企业融资渠道正在收紧。面对监管部门一系列新规，有业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎一夜回到了2011年。
然而，与此前不同的是，这几年不少房企纷纷布局金融领域，参股银行、设立基金、拿下券商。在新一轮地产调控之下，这些平台是否能缓解房企资金需求，或者这些房企还有哪些保命工具，可以助其渡过难关？
随着9月底10月初全国20多个城市先后推出限购限贷政策，房地产企业再融资寒意袭来。此外，10月底，上证所与深交所先后发布监管函，要求房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。
11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。
面对监管部门先后发布的一系列对房企融资的新政策，有业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎一夜间回到了2011年。彼时的楼市调控，让整个房地产企业的融资规模大幅收紧，大多数开发商资金压力骤增，部分甚至陷入困境。
然而，和上一轮楼市调控不同的是，过去几年间，越来越多房企构建了金控平台。在新一轮地产调控之下，这些平台是否能缓解房企资金需求，或者这些房企还有哪些保命工具，可以助其渡过难关？
●房企融资再收紧
海通证券分析师姜超发布报告指出，今年上半年6.7%的GDP增速中，有33%，即2.2个百分点是由房地产和建筑业拉动的。可以说，经济对地产依赖程度非常大。考虑到经济对地产的依赖性，必须对地产泡沫加强警惕。
“这一轮房价涨幅与GDP增速无关，与存款增速高度相关。”海通证券指出，银行贷款、债券市场融资、表外融资为房地产企业提供了充足的资金，而按揭贷款又源源不断地为购房者提供“弹药”。可以说，这一轮始于2015年的房价上涨，是以“北上深”一线及周边城市领涨，房企和居民部门同时加杠杆托起的。
据介绍，2015年监管层放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京、上海也接近50%。
《每日经济新闻》记者注意到，数据显示，目前“北上深”的存款增速已经基本归零，这意味着流动性拐点已经出现。
在这样的情况下，今年货币和非理性因素带来的市场火爆状况，如果持续，催生的泡沫风险会也越来越大。由于房地产在经济中占据重要地位，市场对这一风险高度警惕。正是基于这一背景，10月以来，多部门先后发文，从金融领域展开对房地产的调控。
10月21日，银监会在三季度经济金融形势分析会上提出了严控房地产金融业务的风险，要求加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。
10月底，上证所与深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业债募集资金不得用于购置土地。而自9月下旬开始，房地产公司债的审核开始收紧，能够发行成功的寥寥无几。
11月初，保监会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发内部文件，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查防范投资运作风险。保监会主席项俊波10月曾发文表示，重申“保险姓保”理念，警告个别公司正在偏离轨道，存在潜在风险隐患。
多部门先后密集发文，剑指房企融资渠道，短期来看，势必影响房地产商的再融资能力，推高融资成本。
●金控平台如何助力地产
在这轮房地产调控中，企业的“造血”工具有一个突出特征——金控化，即房企构建自己的金控平台。
据了解，轻资产化、资产证券化、房地产类的互联网金融，都是房企构建类金融平台的主要方式。在资产配置荒的背景下，充分利用庞大的上下游产业链优势，打造金控平台，房企能够取得资产端的竞争优势。
在这里就不得不提供应链金融，最简单的供应链金融由核心企业自身就可以提供，如向供应商提前付款、对分销商增加赊销等。此外，核心企业还可以作为资金的提供者，由于资信水平较高，从融资渠道获得低成本的资金。
供应链金融涉及的标的包括核心企业、融资企业、融资租赁公司等，以产业链为依托、以交易环节为重点从而使得企业获得有效融资，继而绕开监管。
据悉，前50强房企，或多或少都在从事这一业务。以万达集团旗下的万达旅业为例，万达在供应链金融业务当中，向五星级酒店以及同万达形成战略合作的商户提供品牌贷、商户贷等金融产品，当商户合作到了一定年限，万达就可以了解该商户的经营情况以及每年的租金收入、销售收入以及人员情况，从而降低供应链金融开发过程中的风险。核心企业可以在供应链资金流规划的过程中充当协调者的身份，通过与上下游间的业务活动调节资金的分布情况。核心企业对供应链组成有决定权，对供应商、经销商、下游制造企业有严格选择标准和有较强控制力。
正是因为企业采取了和此前不同的措施，因此在这一轮调控之下，市场普遍感觉开发商非但不缺钱，反而是很有钱。
2016年中报数据显示，房企货币资金总额环比增加2364亿元，增长近50%。月度同比增速亦维持在50%左右。2015年实现净现金流入80.7亿元，2016年上半年经营现金流净额达到了463.1亿元。
有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，这些资金不少是以理财、信托等方式购买房地产公司发行的企业债券进入楼市的，另外以购买房地产信托收益权、房地产私募基金、资管计划等方式，资金也可以大规模进入楼市。
由于这一方式的便利性，使得房企发债很容易。2016年1~9月份房地产开发企业发行债券总量约8820亿元，是2015年同期发行量的2.6倍。
债券融资这条路能如此顺畅，且备受地产企业青睐，主要与新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关。
而从最近轮番出台的政策看来，“国家部委采取定向严格调控，就是为将货币从投机领域和泡沫领域赶出来。”有业内人士直言，在政策持续收紧的情况下，原来的一套做法持续不下去了，房企金控平台的作用或将大幅减弱。
不少行业人士接受采访时认为，行业环境的变化，会使一些房企面临生存困境，有的可能选择“断臂求生”，而“大鱼吃小鱼”、资源重组整合以实现战略调整的情况会越来越多，房地产的并购重组或将加剧。
●两类房企要当心
一旦缺少低成本的融资渠道，房企或将陷入困境，特别是中小房地产企业。在本轮楼市的高增长下，部分中小型房企经营较为激进，负债率高企的状况没有改善。
“即使有些企业现阶段手上资金还算宽裕，但由于企业资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，整体状况劣于大型房企，他们将来可能会面临不小的资金问题。”业内人士直言。
“在此背景下，由于房地产宽松的融资环境已经开始出现转向，两类企业要非常小心。”新城控股高级副总裁欧阳捷指出，未来它们或将面临销量下滑和购地支出的增加所带来的资金量竞争问题。
欧阳捷认为，第一类是在调控周期之下，高端盘去化难度大，需要做好销售危机、资金链断链风险准备的企业，这类企业如果不发债的话，接下来就会面临资金紧张，所以现在想“广积粮”，但因为房子价格高，或者拿不到预售证，现金流很可能出问题，风险加剧。
第二类则是城市布局比较单一的企业。尤其是在热点调控城市，这里的企业，特别是小企业，即使发债也没人要。无法发债的话，小企业如果产品卖不好，等待他们的只有被收购这条路。
对大型房企来说，经历了数次调控之后，很多已练就“金刚不坏之身”。有业内人士就透露，房企其实有其他办法解决“造血”问题。
之前有企业曾经借助华润银行的供应商贷款，通过帮助供应商解决资金问题，变相为自己融资。该模式符合监管规定，不会造成公司的盈利能力下降。
利用理财资金也可以通过信托贷款、资管计划等方式绕道进入地产开发环节。还有的房企通过做些抵押融资，把自己的房产、股票或一切可以抵押的东西去作抵押，来创造融资渠道。此外，还有房地产企业利用类似于小股操盘、资产证券化的方式，打通金控平台的多种工具环节融资问题。而供应链金融对于相对大型的企业来说，也是个重要的解决方案。
“其实，调控之下土地市场逐渐降温，有些市场的土地还是值得去拿的，他们还可以通过二级市场收购公司，做资产重新配置，洗牌期其实对短期内不缺资金的房企来说，是个机会窗口期。”欧阳捷指出。