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楼市火爆之下 土地出让面积却在连年下降

http://www.newdu.com 2016/11/12 中国网 佚名 参加讨论

  自去年起,房地产市场迎来了又一个爆发性增长的周期,量价齐升。受益于今年以来地价的迅猛增长,2016年前三季国有建设用地出让合同总价同比增长了24.8%。尤为重要的是,土地出让金额的大幅攀升是建立在供应面积减少的基础之上。

  事实上,在国家去库存政策的影响之下,近几年以来,政府在土地供应上保持较为谨慎的态度。自2014年起,房地产用地供应连年下降,今年前三季的供应量为7.1万公顷,同比还下降了7.8%。

  卖地收入顺势上扬土地供应持续下滑

  房地产市场的好坏,往往决定了当年的土地出让情况。这在过往都得到了验证,但在2016年却稍微有点不同。

  国土资源部近日公布的数据显示,2016年前三季度的国有建设用地出让合同成交价款达到2.28万亿元,相比去年同期大幅增长24.8%。在连续两年下跌之后,国有建设用地出让金随着2016年火爆的市场有了一次大幅度增长。

  2013-2016年国有建设用地出让金

  

  数据来源:国土资源部制表:房多多

  不过,与土地出让金大幅增长不同的是,2016年的房地产用地供应量却延续了之前两年的颓势,继续下滑。国土资源部数据显示,2016年前三个季度的全国国有建设用地供应31.88万公顷,同比下降4.6%。其中,工矿仓储用地8.49万公顷,同比下降0.6 %;房地产用地7.10万公顷,同比下降7.8%;基础设施等其他用地16.30万公顷,同比下降5.2 %。全国土地出让面积14.31万公顷,同比下降4.8%。

  2013-2016年房地产用地供应量

  

  数据来源:国土资源部制表:房多多

  自2014年起,房地产用地供应就一直在下降。2013年、2014年、2015年的供应量分别为20.32万公顷、15.14万公顷、11.98万公顷,2014年同比下滑了25.5%,2015年则下滑了20.9%。

  

  2011-2015年国有建设用地供应变化情况(来源:国土资源部)

  房多多数据研究院分析认为,前两年因为市场较为平淡,且全国较多城市的库存高居不下,所以开发商拿地普遍较为谨慎,在需求不足的情况下,市场供应量也不断下滑。在地价保持平稳的情况下,土地出让金自然也有了大幅的下滑。

  到了2016年,房地产市场变得非常火爆,各地地王频出,房价的不断攀升推高了地价。不过,此轮楼市火爆主要集中于一二线城市,而这些城市的土地资源相对比较稀缺,而三、四线城市本来就有大量的库存,在国家去库存政策的引导下,土地供应也很少。所以,上诉原因最终导致了2016年前三季度土地市场“价增量减”的情况发生。

  中国土地综合开发研究院研究员何庆斌认为,“土地价格更多是资产价格和市场预期的双重反应,目前是资金避险的需求比较强,房地产企业回笼了销售资金之后,为了避险,只能继续买入资产,也就是买地,这在一定程度上造成了住宅用地价格的普遍上升。”

  土地市场后市看衰楼市将以存量房交易为主

  随着十一前后,多城市出台相应的调控政策,楼市暴涨的势头得到了很好的控制。

  以深圳为例,在“深八条”实施近一个月之后,市规土委公布数据显示,10月深圳新房成交均价55611元/平方米,较9月均价61600元/平方米回落了不少,新房价格指数下降0 .3%,新房成交量较去年同期下降22.1%。总体运行较为平稳。

  房多多数据研究院分析认为,目前来看,调控政策出台后市场反馈还是比较迅速的,后面的市场将会比较平稳。因此,在去库存的基调之下,第四季度的土地市场的供应也将延续下滑的态势,而未来的楼市也将以存量二手房交易为主。

  相关数据显示,2015年全年,北京、上海、深圳的二手房成交面积已经全面超越了新房。而在2016年,在这三个城市的二手房成交面积已经两倍甚至三倍于新房了,这种态势正在扩展到越来越多的二、三线城市。

  二手房市场的飞速发展,也使得越来越多企业参与到这个市场中。比如,以新房业务起家的房产互联网交易平台房多多,在2015年推出“直买直卖”切入了二手房领域,力求通过线上平台让买家与卖家直接取得联系,并为他们提供相应的交易服务,从而让用户获得更透明、更安全的交易体验。

  未来,随着土地供应量的进一步下滑,市场关注的焦点将进一步从新房转移到二手房,这个市场未来的竞争也将越来激烈,让我们拭目以待吧。

Tags:楼市火爆之下,土地出让面积却在连年下降  
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