房企并购忙 并购改变房企竞争格局

　　绿地51亿入股协信远创,融创中国开启“买买买”模式,恒大在A股市场频频出手,多家地产央企筹划重组整合……今年以来,房企并购重组成为行业一大热点。业内专家表示,房企并购的背后,折射出行业增速放缓、土地市场竞争加剧的现状,通过收并购,本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”,而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险,房企之间优胜劣汰加剧,竞争也会更为激烈,未来房企间的并购重组还将升级。

　　京华时报记者邢飞潘秀林

　　京华时报制图吴尚楠

　　1　并购改变房企竞争格局

　　近年来,随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高,房企收并购风气也变得逐步盛行,成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域,目前最主要的收购可以分为两类,第一类主要目的是收购土地或者项目,以增加可售资源或进入新的城市、区域,从而进一步实现规模扩张;另一类则是收购上市平台,即“壳公司”,进而达到上市或者回归A股的目的,拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。

　　随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升,房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。克而瑞研究中心一份报告显示,对于传统房企而言,收购土地或项目,无疑是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

　　对于并购目标的选择,房企通常会根据自身的战略发展,来综合考虑目标地块是否合适。克而瑞报告显示,并购项目的目的在于增加可售资源或者扩大布局区域,那么收购地块的位置是否符合企业的战略发展、项目是否位于企业未来想要深耕或者重点布局的目标城市,这是企业优先需要考量的因素。

　　其次,目标项目的产品定位以及发展前景,也是房企标的选择的重要标准之一。项目的基本指标决定可以打造什么样的产品?项目所在板块在该城市的市场发展前景如何?在企业已经布局的城市,是否能跟企业现有布局实现互动?在企业新布局的城市,是否能够助力企业在新城市站稳脚步?这些都是有助于企业进一步筛选符合战略发展的重要因素。

　　最后,价格也是不可忽视的重要因素。在筛选出一些适合的目标之后,项目的收购价格和未来的盈利能力就是企业必须衡量的因素,项目测算就成为关键。企业的最终目的在于盈利,无法盈利,那么企业也会食之无味,项目“性价比”越高,房企收购的意愿自然也越强。

　　克而瑞报告预计,通过收并购,本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”,而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险,房企之间优胜劣汰加剧,竞争也会更为激烈。

　　2　万达10亿美元收购美国DCP集团

　　在多元化布局的转型之路上,万达越走越远。11月4日,万达集团宣布以约10亿美元收购美国DickClarkProductions,Inc(简称DCP集团)100%股权。这标志着万达首次进入电视制作行业,被好莱坞评为“中国第一娱乐大亨”的首富王健林,正在加速扩张娱乐版图。

　　据了解,美国DCP集团成立于1957年,是美国著名电视节目制作公司,拥有20多项著名IP,其中包括金球奖、全美音乐奖、公告牌音乐奖(Billboard)、美国乡村音乐奖等颁奖典礼和纽约新年倒数晚会等超级IP及权益。DCP集团这些IP的所有权及权益大多数为永久持有。该集团绝大部分收入来自这些晚会的电视转播权,与各大电视台转播权协议均为长期。

　　据悉,此次收购完成后,美国DCP集团管理层将全部留任,万达和管理层签订了长期的经营目标责任制。

　　并购美国DCP集团是万达首次进入电视内容行业。业内人士称,此番并购让万达获得了顶级电视节目制作权,使万达影视产业链更加完整。目前,这个以商业地产起家的商业帝国正在重点发展电影、旅游、体育、电子商务等产业。

　　今年7月底,万达院线宣布2.8亿美元全资并购时光网,使得万达院线电影生态圈更加完善。万达院线总裁曾茂军在发布会前接受记者采访时表示,万达现已建成全球最大的电影放映终端,未来将致力于从终端向上游延伸,打造完整电影产业链。在万达院线电影产业链中,时光网将在万达方面原有的“会员+”电影生态圈战略基础上,增加移动互联网和大数据库这两大核心支撑。

　　3　万科收购印力成为万科集团成员企业

　　10月31日,万科与若干合作方组成的联合收购平台,入股印力商用置业有限公司(下称“印力”)的相关交易,已顺利通过商务部审核并完成了交割。至此,印力正式成为万科集团成员企业。

　　交易完成后,联合收购平台持有印力96.55%的股份,而黑石集团联营公司所管理的基金以及印力集团管理层共同持有印力集团已发行股份的3.45%。

　　万科方面表示,入股印力将加快万科向“城市配套服务商”转型,推动产品和业务升级,为股东创造更多长期稳定的投资价值。

　　万科执行副总裁张旭表示,印力的资产非常优质,集中在中国的一二线城市,最近地价上涨,此次收购是基于这些方面考虑。

　　自2003年4月成立以来,印力(原“深国投商置”)一直专注零售商业地产领域,先后与沃尔玛、凯德置地、摩根士丹利、凯雷等商业伙伴达成了深入合作。

　　印力方面数据显示,目前,印力累计投资的商业地产项目超过60个,管理资产总规模逾300亿元,持有并管理超过30个“印象”系列购物中心,重点分布在长三角、珠三角和环渤海地区,总建筑面积超过430万平方米。

　　张旭表示,收购印力是万科十年战略规划非常重要的组成部分,印力是中国第三大商业平台,有非常好的运营管理能力,与万科合作会产生非常好的协同效应。

　　2014年,万科正式提出“城市配套服务商”的十年战略转型计划,在传统的住宅业务以外,加大对消费体验地产、产业地产等新业务的探索与发展。此次收购印力,正是凸显了万科在商业运营上的野心。

　　目前,万科旗下已有社区商业、购物中心、写字楼等多个商业地产项目,这些资源与印力将产生巨大的协同效应,双方的目标是打造中国零售商业地产的领先企业。

　　4　融创40亿收购金科股份

　　“收购狂人”孙宏斌誓将收购进行到底。9月21日夜里,融创中国通过公告披露,该公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票9.07亿股,占金科地产总股本约为16.96%。该笔认购价格为每股金科股份人民币4.41元,总额约为40亿元。

　　融创中国解释称,此次收购主要原因是看好金科未来的发展前景,而此次认购也是较好的投资机会,将会为融创中国带来可期的投资回报。

　　金科地产全名为金科地产集团股份有限公司,成立于1998年,业务包括地产开发、新能源发展、产业综合运营、社区综合服务、酒店园林、门窗装饰等。根据金科地产官网信息,目前该公司已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南等省(市)的39个城市进行房地产开发。目前,该公司在全国范围内的在建项目为70个,土地储备可建面积超过1800万平方米。

　　几天之前,融创也宣布了另外一宗收购。9月18日,融创中国和联想控股发布联合公告宣布,9月16日,融创中国的附属公司融创房地产与联想控股附属公司融科智地签订两份框架协议。根据协议,融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权,该等目标公司主要拥有42个物业项目的权益,总代价约为137.88亿元。这宗交易也让孙宏斌与柳传志之间的江湖旧事被业界再度提起,孙宏斌的跌宕经历和融创的前景也再度被业界讨论。

　　5　绿地51亿入股协信远创

　　11月10日,绿地控股(600606.SH)宣布与重庆协信远创房地产开发有限公司(以下简称“协信远创”)的母公司汉威重庆房地产开发(香港)有限公司(以下简称“汉威公司”)签署协议,绿地拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权,交易价格初定为人民币51.63亿元。股权转让、增资及重组完成后,绿地控股和汉威公司将并列为协信远创第一大股东。

　　“协信远创在房地产行业较早启动商业地产、产业地产的开发经营,并已成为标杆企业之一,在该细分领域专业能力突出、发展模式成熟。与协信远创启动合作,将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升,符合公司房地产板块中长期发展战略。交易及重组完成后,绿地拟将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理,有力提升房地产主业核心竞争力。”绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示,绿地对一二线城市商办市场前景依然看好,在重点核心城市,基于城市功能完善和产业发展的需求,商办及产业地产市场空间依然巨大。绿地将继续以“转型城市运营服务商”为目标,提升商办运营“软实力”,一方面推动自持物业增值、带动租售,依靠内生型价值增值来实现增长和盈利,另一方面通过优质运营促成资产证券化。

　　对于协信远创下一步的发展,张玉良表示,双方将致力于将其打造成为中国商业与产业地产运营管理领域的标杆企业,同时积极探索实施轻资产战略,并积极推动其实现公众化。

　　业内分析认为,绿地与协信远创的合作具有极强的互补性、协同性,绿地作为行业龙头企业,其庞大的房地产业务体量、显著的品牌优势、强大的资源获取能力,以及其混合所有制的机制优势,均将对协信远创未来发展,包括项目获取、融资能力等方面形成强有力支撑。对绿地而言,其在业内率先提出“城市综合体”概念,大举打造城市商办配套,此后又升级建立“产业新城”模式,在开发住宅及配套商办同时,着力于搭建产业平台形成人口导入及产业集聚,确立了在商办及产业地产领域优势,目前绿地控股旗下持有运营商业及产业项目遍及全国25个省70余座城市。通过此次战略入股并借力协信远创的商业与产业地产运营模式及资源,有利于提高绿地持有商业与产业项目运营质量,显著增强绿地在房地产行业的综合竞争力。

　　据悉,协信远创主营房地产开发与经营,公司下辖启迪协信科技城集团、协信商业地产集团、天骄爱生活股份有限公司三大业务板块。截至目前,协信远创在全国已累计开发60余个项目,开发量逾1600万平方米,战略土地储备逾1000万平方米,总资产超过610亿元。

　　6　恒大再接手中渝置地资产

　　11月14日,中渝置地控股有限公司公告称,其直接全资子公司妙领及间接全资公司四川中渝向恒大出售西安中渝·国际城项目,总价5.55亿元。

　　其中,中渝置地直接全资子公司妙领作为卖方与盛誉订立第一出售协议,代价约人民币3.45亿元,包括销售股份代价约人民币7346万元,以及应收借款代价约人民币2.71亿元。

　　中渝置地于2015年来就曾先后向恒大等多家公司出售过重庆、成都、贵阳等地的项目。对此,今年3月份业绩会上,中渝置地方面表示,过去一年接二连三的资产出售已经让中渝置地在产生合共约144亿港元的现金流入。彼时手头现金为73亿港元,还有29亿港元将在未来一两年入账。

　　去年12月29日,恒大地产发布公告,收购香港新世界位于成都、贵阳2个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目。凭借这5个项目851万平米的总建筑面积和204亿的总金额,恒大刷新中国房地产收购最高纪录。

　　前期的收购为恒大业绩快速增长奠定基础。11月4日,中国恒大公布其10月份运营数据,根据数据,恒大10月份合约销售额为361.3亿,合约销售面积为406.2万平米,同比增长40.1%和23.8%。前10月,恒大累积合约销售额为3167.1亿,累积合约销售面积为3864万平米,同比分别增长104.9%和92.5%。

　　7　观点

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进:实现曲线扩张部分房企参与项目或股权并购,也是一种扩张的模式。单纯地从土地市场上获取土地,成本太高,风险也比较大,而并购显然更有胜算。另外部分小企业受制于财务压力,也会采取并购的方式来获取融资。从并购的层面来看,企业对于掌控发展方向有更多的理解,同时也体现了此类地产企业后续实际上面临了一个较大的困惑,即如何运用手中的现金和扩大企业规模。部分并购也可能会引起后续资金链收紧,所以并购背后的风险把控也需要防范。盲目并购后,相关企业效益不佳,会引起投资者的反感,或者说股东对于此类并购的不满意程度会增加,尤其是政策打压后销售业绩预期下滑的情况下更是如此。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示:绕开壁垒低价拿地一方面规模扩大后有助融资渠道的拓展和融资成本的降低,对于房地产这个资金密集型行业来说,房企资金实力的加强意味着市场竞争力的提升。另一方面,收购目的之一在于增加土地储备,当前公开市场拿地受到诸多制约,且地价普遍较高,而并购则可以绕开壁垒,以较低的价格拿到先天禀赋更为突出的地块。