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会员注册日光、炒号、摇号、限购、假离婚、双限……2016年南京楼市上演着一幕幕攻防战，主管部门口袋里的调控大招也一一抖落。步入隆冬的南京，房市虽整体趋冷，但房子依然是人们嘘寒问暖时离不开的话题。投资者的狂热、刚需客的无奈、未“上车”的疑虑，这些代表着2016年南京购房者们的三类心绪。而对于众多外来工薪族来说，买得起一套房子安居南京则是他们共同的梦想。
早“上车”的幸运儿
2016年元旦，南京扬子江隧道和纬七路过江隧道免费通行，这对在江北买了房的方明山是个好消息。2015年11月，方明山买了一套威尼斯水城16街区的房子，单价接近1万元/平方米。江北是南京8大板块中房价相对较低地区，吸引了众多像方明山这样的外来刚需客。有点类似于北京天通苑的天润城和威尼斯水城，是江北的两个大型街区，占地近8800亩，穿江而过的地铁3号线，运载着从江北前往主城区的上班族们。其中，天润城站和柳州东路站是这两大街区对应的地铁站点，每天早上都人满为患。
“现在的话，就不一定能买得起喽。”方明山一脸苦笑，他坦言自己能幸运地早上车，得益于他在房地产行业工作的一位同学善意提醒，这位同学告诉方明山，南京的房价在飞速上涨，建议他趁早买房。
比如威尼斯水城于2016年春节后（2月27日）推出的新房价格略微上涨，在11500元-12500元/平方米之间，期间加推的价格不断上涨，到年末最后一次加推（11月19日）价格已涨到2.1万元，涨幅达到68％，而这只是南京房价高涨的一个缩影。
在南京一家银行工作的小程，在老家过完春节后回南京上班，发现房价已经开始不断上涨，认为自己得赶紧“上车”。小程花了两周时间集中看房后，于2月下旬果断出手，在城东板块买了一套中南世纪雅苑的新房，单价2.1万元/平方米，总价180多万元，目前该楼盘在售单价达到2.49万元/平方米。
“我家出30万元，女朋友家出25万元。”彼时的南京不在限购城市之列，小程本可只交25％的首付款，但考虑到自己刚毕业拿着不高的月收入，还是选择让家里多帮衬点。在疯狂的楼市面前，小程说买房就得需要一点“冲动消费”，纠结半天后回头看，会发现房价又涨了一轮。
“当时就觉得，身边的人都在买房，内心也很焦急。”同在银行工作的施女士，在年初看到房价上涨的趋势后，便开始急于买房，她于4月份在栖霞区尧佳路上城风景小区，买了一套140多平方米的二手房，总价260万元左右。施女士说真正从看房到买房就花了3天时间，认为自己很幸运，“因为如果再晚几个月出手，资金压力就非常大了”。
卖房的成了上帝
“三个月前我买得起新房，等我把南京的房子逛了一遍，发现买不起了。”6月底，在辽宁一家电视台工作的小陈跳槽到南京后，就开始关注南京房价。小陈本打算买新房，首付预算也还凑合，但因为当时没出手，“迫不得已，最后从新房改成二手房。”
自2015年3月以来，南京楼市连续多月上涨，加上不断吃紧的新房库存和地王迭出，造就了“房价永远上涨”的预期。或因高企的新房价格，或因买不到新房，一些购房者转战二手房市场，但彼时供需不平衡的南京楼市，已成为赤裸裸的卖方市场，在卖房人面前，买房人毫无“顾客就是上帝”的存在感。“当天中介打电话告诉我来看房，才坐上地铁3站路，中介就告诉我要看的房子涨了15万元，等我到房东家的时候，中介告诉我房子要涨30万元。”小陈诉说道，她在看房多次遭遇过二手房房东临时“跳价”。一次十分夸张的“抢房”场面，更是让小陈记忆犹新，“一套户型特别好的房子，有20多个买房人和10多家中介同时在看，乌泱泱的，一屋子全都是人。”
与小陈的经历类似，王今也是今年6月底辞去在合肥的工作，来到男友工作的城市——南京，因男友常年出差没时间看房，选房买房的重任就落到她身上。在南京的工作安定下来后，王今每天利用上班的空闲时间，在网上研究南京的楼市。
“大概明白了九龙湖、百家湖是江宁比较好的板块，河西是富人区，根本不会去想象。桥北和江浦离工作地点太远，所以选择城南。”对南京的“楼市地图”一无所知的王今，在买房前还专门买了一张城市地图，看到新房价格和自己的首付预算的落差后，“感觉一下子就把我们隔离出去了、踢出局了。”
王今也遭遇了太多类似小陈的看房经历， “65平方米的拆迁安置房，房东报价70万元，临签约前，房东突然要价110万元。”8月底，王今看中了一套位于麒麟门的二手房，她认为房东是看了行情大涨，明摆着想先不出手。
“双限”之后的大逆转
9月25日，南京正式发布楼市限购令，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新房和二手房，暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新房。在国庆期间的10月5日晚，南京又发布了“双限”新政，规定拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次贷款买房首付不低于80％，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款，南京本市户籍成年单身人士（含离异）在南京限购1套住房。
“双限”政策虽然打击了投资投机性需求，但难免会误伤一些刚需客。该政策还规定：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
小陈虽然属于首套房的购买需求，不在限购限贷之列，但因为刚来南京不久，未缴满1年社保。担心新政实施后丧失购房资格，小陈在政策实施前夜，仓皇地网签了一套位于玄武区的二手公寓。“买这个房子真的是迫不得已，面积比较小，不带户口。”王今说，虽然是住宅性质，也有70年产权，水电也是民用的，但物业是商用的，物业费很高。
老家山西的郝鹏飞也于6月份来南京工作，面临着与小陈类似的境遇。也想早点买房安居的他，经过同事的推荐，在临近南京的镇江购买了一套新房。“打完折后5900多元一平方米，总价72万元，121平方米，4室2厅，首付才两成，14万元。”他说，其新房所在的楼盘位于镇江高铁南站，坐高铁到南京只要十多分钟，他盼望着未来“宁镇扬同城化”后，南京会有地铁修到镇江。
“双限”调控加码两个多月后，南京楼市趋冷明显，认购量和成交量齐跌，一些楼盘开始“卖不动”，打折优惠的小道信息开始在朋友圈里流传。被称为南京“富人区”的河西板块，新房价格卖到三四万，一直是当地政府限价的主要目标区域，但“双限”后新推的楼盘仍受到追捧。
“10月之前打电话问新房都说没房，还求着他们记下我的电话，10月份之后他们主动打电话。”王今认为10月5日出台的调控政策，使卖方市场逐渐向买方市场倾斜。本来打算买二手房的王今算了一笔账，“一些不满两年的二手房，税费将近10个点，再加上2.4个点的中介费，出的现钱也不少。”
买房预算不高的王今，认为买二手房的现金流不比买一套新房少多少，加上“双限”后，可供刚需者选择的机会增多，综合考虑之后，她与男友在12月初，认购了一套位于南京禄口机场附近的新房，这也是他们未来的婚房。