华润退出深铁入场 万科股权之争或将终结

　　华润退出，深铁入场 万科股权之争或将终结

　　时代周报记者 温斯婷 发自广州

　　1月7日，2017中城联盟论坛。身穿合身剪裁西服配蓝紫色领带的王石，在谈及万科如何面对未来时强调：“要‘走大道、傍大款、合伙人奋斗’。”

　　5天之后，跌宕起伏一年半的股权事件迎来了最令人意外的情节。

　　1月12日，万科（000002.SZ，02202.HK）发布公告称收到华润股份有限公司（以下简称“华润”）与深圳地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）通知，其双方已签订股权转让协议，华润集团将持有万科15.3%的股份以371.7亿元的价格转让给深圳地铁。转让完成后，华润及其全资子公司中润国内贸易有限公司将不再持有公司股份。

　　原本被认定出局的深圳地铁由此成为万科的重要股东。

　　1月13日， 万科A 复牌高开至21块，涨幅达2.94%，万科H股则高开超8%，无疑显示了市场对深圳地铁与万科A联手的超强信心。

　　这一天也是表态日。

　　一大早，中国恒大（3333.HK）在港交所公告称，无意进一步收购万科股份，对万科的投资将账列为可供出售金融资产。当日晚，宝能集团亦通过官网首度开腔，欢迎深圳地铁投资万科，愿共同为深圳及万科企业的发展而努力。同时称，宝能看好万科，作为财务投资者，支持万科健康稳定发展。

　　2014年，万科便制定了下一个十年做到万亿的目标，而在2016年9月23日的万科司庆活动上，王石则把万亿目标实现年限缩短到了6年，体现其对万科未来发展的信心。

　　随着股权事件危机的解除，万科在距离万亿的目标上又更进了一步。

　　最终的结局？

　　现实永远比剧本精彩。

　　就在宝能系大肆举牌成为第一大股东之际，2016年3月14日，万科披露了《关于与深圳市地铁集团有限公司签署合作备忘录的公告》。

　　在3个月后的万科第十七届董事会第十一次会议上，华润3名代表均对此投出反对票，曾经的“最好的股东”瞬间成为万科重组方案的最大反对者。华润方面认为，本次万科增发股票定价为15.88元，比资本市场目前平均对万科每股净资产约21元的估值测算低约24%，增发后现有股东的权益被摊薄约5%。而且，因注入的净地资产在未来两至三年不能贡献盈利，从而导致万科的每股盈利均被摊薄约20%，影响股东回报。

　　野心勃勃的重组方案因主要股东未达成共识而始终处于停滞状态。8月，随着恒大的突然杀入，纷纷扰扰的宝万之争再添变数。看似逐渐平静的表面下却是暗潮汹涌。

　　2016年12月，证监会和保监会开始对险资展开强烈监管。在这种背景下，据媒体报道，宝能开始寻求“接盘侠”，意图退出万科。

　　同年12月18日，万科甩出重磅公告，宣布终止与深圳地铁集团的重组。

　　所有人都认为，深圳地铁已经出局，万科股权之争似乎又回到了最初的原点。

　　2017年新年伊始，真正的反转开始。

　　1月12日，万科A和万科H双双停牌并发出公告，万科企业股份有限公司于2017年1月11日晚间收到公司股东华润股份有限公司的通知函，华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司将筹划涉及所持公司股份的重大事项。

　　1月12日晚，万科A再次发出公告称，华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司1689599，817股A股股份转让给深圳市地铁集团有限公司。转让价格为人民币372亿元，对应每股交易价格22元。转让后，地铁集团持股15.31%。以万科A最新收盘价20.40元/股计算，深铁接盘溢价7.8%，转让总价为人民币371.7亿元。华润股份和中润贸易将不再持有公司股份。

　　如果按照此结果来推算，现在万科的股权结构依据持股大小的排位分别是：宝能（25.4%）、深圳地铁（15.31%）、恒大（14.07%）、安邦（6.18%）、万科管理层（8.41%）、安邦（6.18%）。一夜之间，深圳地铁从退出状态变身万科二当家。

　　从当初的拒绝到现在的全盘转让，华润在1月12日晚间声明中解释，华润集团转让所持有的万科股权是综合考虑自身发展战略和产业布局的需要，也是国有资产保值增值的需要。“此次股权转让有利于万科健康稳定发展，有利于地方企业资源整合协同，是一个多方共赢的方式。”

　　对于华润而言，作为万科15年的第一大股东，1年的第二大股东，其持股16年以来的分红加上此次转让套现，累积获得收益应超过400亿元。但是其中371.7亿元均为转让套现所得。按照媒体报道，华润在2009年以来获得的万科分红就超过了30亿元，远远超过其持股成本。从这一点来看，无论结果如何，华润都是一个优秀的投资者。

　　对于万科而言，尽管深圳地铁的到来将使其推崇的“城市+轨道”模式得到更好的发展保证，但目前宝能是第一大股东的事实仍维持不变。股份转让获得批准并完成过户登记手续后，公司仍不存在控股股东和实际控制人。

　　前有君万之争，现有宝万之夺。在股份控制没有过多变化的情况下，万科真的不会再引来资本大鳄的垂涎吗？

　　深圳地铁的角色

　　对于深圳地铁来说，成为第二大股东的代价不可谓不大。如果当时没有华润的反对，其可能买入万科的股价还不到16块，不过现在溢价7.8%接盘大概也算是个不错的结果。

　　春节前夕，资本市场可能趋于平静，春节过后，是否会延续春节前的计划前行则是个未知数。

　　在各方纷纷表态将维持万科稳定发展的情况下，万科和深圳地铁将会以什么样的方式相处更让外界期待。

　　王石曾经说过：“这么多年来，一直是国有股占第一大股东，我过去设计是这样的，现在是这样的，将来也会是这样的。”

　　时间退回到2000年，华润正式成为万科第一大股东。其入主万科的目的，除了成为第一大股东，作为同样拥有房地产企业华润置地的华润集团而言，“并表”应是其最大的诉求。然而，显然这与王石等管理层迎接华润入主的目的相悖。

　　不过，为了保持良好的合作关系，且在未来寻求更多的可能性，华润的表现更像是万科安静的财务投资者而非管理者。

　　王石和郁亮曾多次表示，万科及管理层与华润的合作“令人愉快”。但郁亮同时坦言：“长期以来，我们从来没把股东放在眼里，同大股东几乎没有任何联系，除了让他们承担责任，让他们签字。”

　　当宝万之争引爆网络之初，华润就如其平时应对万科的状态一样—沉默。

　　如今，华润的退出，换来了不但没有行业重叠，且在未来发展“轨道+物业”上有极大帮助的深圳地铁。万科的万亿目标征程或将由此加速。

　　深圳市地铁集团在其官网发文表示将支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理。深圳地铁认为，入股万科将有利于双方在发挥各自优势的同时，形成更加有效的战略协同。

　　万科方面则表示，深圳地铁成为重要股东将对公司发展起到积极作用。今后，万科将和深圳地铁一道，按照国家“十三五”规划发展要求，努力实践“轨道+物业”发展模式，在巩固和发展既有业务的同时，加快向“城市配套服务商”转型。

　　就此来看，深圳地铁暂时选择了充当一个安静的投资者和资源支持者。值得注意的是，深圳地铁在公告里同时表示，不排除增持股票的可能。这意味着，对于同样是实干派的深圳地铁，未来或将加大话语权和进一步发声的可能性。

　　而按照王石在中城联盟论坛上的说法，万科股权结构设计的对标企业，是汇丰银行。

　　“我们万科之前是资本扩张型的，2008年之前，20个月扩一次股，我们扩股有很多目的，当然最主要的目的是做大。做大其中一个目的是什么呢？我们万科的股权太分散，我们希望万科做大到像汇丰，就是最大股东2%，就你股东想左右这个公司，左右这个文化，你会非常非常困难。但是很可惜，2008年宏观经济调控，不给上市公司融资，不给扩股了，所以我们这个计划就暂停了。”

　　实际上，在2008年后扩股计划搁置后，为了达到这一目标，2014年5月，万科启动事业合伙人持股计划。

　　王石表示，现在万科在合伙人制度上愈加成熟，接下来不排除还会有更多合伙人增持的动作。

　　奔向万亿大万科

　　“轨道+物业”发展模式是万科未来的重点业务。

　　城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容，而轨道交通网络作为连结城市圈的重要纽带。在紧邻深圳的香港，港铁的盈利秘诀便是“轨道+物业”模式。有了这样的成功先例，再加上国内城镇化大趋势的东风，提前进行战略布局显得非常重要。

　　2016年6月12日，在深圳地铁与万科联合主办的2016轨道交通与城市发展高端论坛上，双方拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

　　万科高级副总裁谭华杰在6月19日面向投资者的电话会议上表示，未来在轨道交通时代，谁和轨道交通公司绑定，开发商就赢了一大半了。港铁模式说明，地铁是可以赚钱的。如果和某家地铁公司建立合作关系，其价值远大于招标。

　　“现在只要出来一个地铁上盖项目，所有开发商都去抢，如果项目不好的话，难道这些开发商都傻么？”谭华杰说道。

　　而现在，深圳地铁和万科的合作模式正是这样。

　　王石认为，房地产行业已进入白银时代，但“轨道+物业”的“铂金时代”才刚刚开启。

　　这或许是王石将万科的万亿目标实现年限缩短至6年的资本与信心。

　　箭在弦上。在排兵布阵方面，万科或许早有准备。

　　在深圳地铁入主万科成为重要股东之前，深圳市万科房地产有限公司总经理周彤已申请内部退休，而高级副总裁、广深区域总经理张纪文兼任深圳万科总经理一职。

　　张纪文正是万科“八爪鱼战略”的提出者。

　　10年之后半壁江山来自于新业务，是万科转型的终极目标。按照万科的规划，新业务包括物业、物流、教育营地、海外地产和出租公寓业务五个新业务领域。诞生于2014年年中的“八爪鱼战略”是实现这一终极目标的主要抓手。

　　张纪文曾在2016年万科广深区域媒体会上表示，万科已经具备了不是一家房地产公司的所有资源和素质，非常有机会、也是唯一有可能创造下一个奇迹的城市配套服务商。

　　那么，执掌深圳万科的张纪文是否会为万科与深圳地铁的合作带来更多的化学反应？