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北京10天内9次出台楼市调控政策，几乎断绝炒房可能，与此同时，核心一二线城市的外溢市场也在监管部门调控范围内，调控措施全面升级。面对雷霆般的调控，未来房地产市场会如何走，政策如何继续？
在刚刚闭幕的两会上，房屋回归居住本质被再次明确，“购租并举”成为与会代表热议的话题。一时间，租赁这个一直处于静默状态市场引发关注，为了助力政策落地，并让租赁赛道更加明朗，3月24日，链家研究院发起以《租赁市场的规范与发展》为主题的行业论坛。
针对当前行业关注议题，链家研究院院长杨现领在会上发布了《租赁市场系列研究报告》。活动还邀请到北京房协副会长兼秘书长陈志、北京青年报《广厦时代》主编刘素京以及自如、乐乎、魔方、蛋壳的运营机构代表针对租赁市场展开深入讨论，并对未来产业格局大胆预判，同时到场的还包括数十家关注租赁话题的业界媒体。
租赁市场是房地产市场的重要组成部分
杨现领在《租赁市场系列研究报告》指出，租赁市场会越来越成为中国房地产的一个重要的组成部分。首先，会有越来越多的人选择用租房的方式满足住房需求。其次，未来越来越多的房屋通过存量盘活的形式进入租赁市场，成为供给的一部分。最后，租赁作为一个产业，会成为带动中国整个房地产业发展的重要的组成部分，成为经济增长的重要推动力。
和国际其他城市相比，国内租赁市场还存在较大发展空间。从国际规律来看，越是一线城市，租赁人口的占比就越高。链家研究院《租赁市场系列研究报告》中数据显示，美国、日本和英国的租赁人口占比分别是35%、33%和37%，而中国的租赁人口占比只有11.64%。“北京的市场今天购买门槛已经很高，未来不希望它租不起，如果租不起了，这个城市就失去它的活力了。所以说，衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁程度。”杨现领表示。
链家研究院数据显示，到2020年，我国租房市场租金GMV将达1.6万亿元，2030年这一数据将达4.6万亿元。但是，目前我们围绕刺激、保护、支持租赁市场的许许多多的制度要素包括指导思想都不是完全匹配，也很欠缺。北京房协副会长兼秘书长陈志提出，“我们还需要不断努力，去树立和培育租赁市场的理念，特别是要在鼓励和保障租赁市场健康发展的制度层面上加强研究。最重要的就是要树立和培育租赁市场的理念，特别是要在制度层面上加强研究。”
崛起的租赁市场亟需规范与发展
随着租赁市场的崛起，怎么样能够让住房成为一种生活方式，依然面临许多挑战。从目前的情况看，租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一，市场化的力量没有得到充分发挥。《租赁市场系列研究报告》指出，租赁市场的房源端问题很明显，房源短缺、闲置现象明显，房东痛点很多，要跟中介和二房东打交道，还要管理，同时，租金回报率低也是困扰房东的重要问题；客源端则因为产品的供给错配导致租客找不到理想的房子。在租赁供给不足最为突出的一线城市，激活存量的空间远远大于增量供给的空间。这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。
针对机构化租赁的摸索，走在最前端的运营机构代表分享了各自的经验及感受。蛋壳公寓联合创始人崔岩指出：“分散式的长租公寓，跟我们合作的都是一房东。更多的时间、精力都花在内部的产品的打造，包括我们内部系统端的建设上”。自如运营管理中心总监张春婵则表示：“通过标准化的产品和品质化的服务解决租的问题，让更多的业主感到他的房屋出租过程是比较有保障的。一方面解决租客问题，一方面也解决房东的问题，让更多业主愿意拿出房子出租。” 乐乎青年公寓创始人罗毅则表示：“租赁的市场在北京一直是供不应求的，而且是严重错配的，这种租住的需求还是刚性的。未来我们要发展多样化产品，也更希望不断树立我们专业化的形象。”
杨现领指出，租赁市场应更多地发挥市场和机构的力量，让品质租房成为一种生活方式。“未来租赁领域中运营和服务类的公司最有价值，预计在一线和二线出现几个大型公司和几十个中小型公司是非常正常的情况。大公司的市值超过千亿也是大概率事件。”