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杭州地铁“奥体站”施工中 信达中心动工延后面临多重挑战
每经实习记者 程成 摄影报道 每经编辑 罗伟
去年5月底，万科与信达联合体以123.18亿元的总价摘得杭州市滨江区奥体板块三宗地块，并创造了杭州新的总价地新纪录。一时间，高总价、位置绝佳的奥体地块，吸引了众多的眼球。然而仅仅一个小时后，万科就宣布退出该高价地。对于退出原因，万科彼时表示价格超出了总部授权价。
去年底， 信达地产 滨江奥体项目已被命名为“信达中心”，该地块至今仍稳居杭州总价地的榜首位置。而作为全国重要的地产热点城市之一，杭州近一年来限购限贷政策一波接着一波，楼市调控不断升级。
这个被业内视为杭州楼市风向标的信达奥体项目，目前是否进展顺利？严厉调控是否会影响到项目入市时机？近日，《每日经济新闻》记者深入实地调查，发现该项目尚未动工，目前该地段正在进行地铁施工，后市或面临多重挑战。
周边仅有两个楼盘
4月25日，《每日经济新闻》记者来到杭州滨江区奥体中心板块现场。从杭州地铁1号线江陵路站出来，沿奔竞大道向东北方向骑行约20分钟，即到达“信达中心”所在的奥体板块。
去年5月底，万科与信达联合体以123.18亿元的报价击败融信，成功竞得杭州奥体单元MU-01、02、03地块，溢价率翻倍、楼面价达21576元/平方米，一跃成为杭州新总价的标杆地块，这一纪录至今未被打破。万科退出后，杭州滨江和融创分别参与投资，占比分别为10%、40%。
出让公告显示，该地块为地铁6、7号线换乘站奥体站的上盖综合体；出让面积15.78万平方米，总建筑面积约57万平方米；其中住宅物业建筑面积约32万平方米，商业物业建筑面积约25万平方米。
记者看到，“信达中心”地块已被围挡包围，内有大型机械在施工。经询问，正在施工的为地铁6号线奥体站，“信达中心”项目还未动工。
“信达中心”周边一家中介门店置业顾问小潘介绍说，“地铁6、7号线在这块地的下面均设有地铁站，旁边又是亚运会主赛场，紧邻钱塘江，与钱江新城隔江相望，未来升值潜力大。”
目前，“信达中心”项目周边仅有龙湖春江彼岸和绿地旭辉城这两个住宅楼盘，沿街开了近二十家中介门店，但对外销售的二手房不多，前者二手房均价4万~5万元/平方米，后者均价3.5万~4.5万元/平方米。
在记者实地走访中，来这里看房的人不多。前述中介门店置业顾问小潘表示，一是限购限贷，炒房客、投资客少了很多；二是这两个小区产权证都不满两年，购买二手房的话，缴纳的税费加上中介费接近10%，最少也要30万元，“对刚需来说压力太大，而改善和投资的又来不了，板块成交目前不是很活跃。”
中国指数研究院杭州分院副总经理兼研究总监高院生告诉《每日经济新闻》记者，考虑到“信达中心”所处的地段及发展潜力，住宅物业的起售价应在4.5万元/平方米以上。
复杂业态考验操盘能力
浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉《每日经济新闻》记者，滨江奥体板块房价正常，不存在透支现象。浙江信达地产总经理张智勇认为，未来十年，杭州将加快国际化进程，奥体中心将成为杭州面向世界的一张新名片，是钱塘江的黄金支点。
当前，杭州商品房存量持续下降。杭州市住房保障和房产管理局数据显示，截至4月26日，杭州市可售商品房11.8万套，可售面积1520万平方米。相关数据还显示，3月份，杭州市商品房成交2.29万套，成交面积228.5万平方米。
浙报传媒地产数据研究院的数据显示，1月底、2月底、3月底，杭州市新建商品房可售房源分别为10.3万套、9.93万套、9.17万套，以近一年的月均速度消化分别需6.5个月、6.2个月、6个月。
不过，杭州近期调控动作频频。在需求端，杭州调控政策不断加码，限购、限贷、限卖等一波接着一波。在供给端，未来三年住宅用地供应2.45万亩；出台土地拍卖新规；严格限制自持商品房转让等。
戴德梁行发布今年一季度研报，预测短期内杭州写字楼市场将供过于求，空置率上升、租金增长率维持在-1.1%~0.6%。
丁建刚表示，未来房地产市场的走势，将极大地影响“信达中心”的市场表现，目前估计“信达中心”是否能赚钱还很难说，但操盘难度在于项目和两条地铁的衔接，以及各种业态之间的定位和关系，开发能力、业态定位和商业运营能力，将直接关系到项目的成败。
在高院生看来，信达中心项目涵盖住宅、商业、地铁等附属设施，操盘难度较大。