起底房屋买卖“猫腻”

　　面积“缩水” “双合同”提价 隐瞒关键信息

　　房屋模型与实际不符、“双合同”规避政府限价、承诺有学位却难以兑现……正值年底房产交易旺季，不少购房者期盼在此期间选购到心仪的住房，然而，“买的没有卖的精”，一些开发商、房产中介等卖家利用自身资源信息优势，为购房者设置了多个“陷阱”。购房市场究竟有多少“猫腻”？记者对此展开了调查。

　　面积“缩水”是欺诈还是计算错误

　　2016年，广东佛山的林先生看中了某房产公司所建的花园小区期房，由于林先生想要购买的三房户型无样板房，销售员称可看两房户型的3D房屋模型，除了比样板房少一个房间，得房率（八成）等都一样。为加以佐证，销售员还向林先生出示了商品房买卖合同样本，其附件注明公摊系数（公摊面积/套内面积）为0.265268。之后林先生决定购买两套三房户型并支付了款项。

　　2017年3月，林先生获知所购房屋建成，随即前往现场查看，但发现实际交付的房屋与购房前了解的情况相差甚远：一是实际空间与户型图不符；二是承诺的飘窗不见踪影；三是得房率远未达“八成”；四是主合同中的房屋面积数据与附件中提供的数据不一致。

　　林先生透露，购买前销售员曾承诺得房率为八成，并说明公摊系数为0.265268。但经佛山市南海区测绘中心出具的测绘报告显示，林先生购买的两套房公摊系数分别为0.469573和0.475149，换算成得房率分别为68.05%和67.79%，均未达八成。林先生认为，开发商在合同中标明的建筑物关键指标“公摊系数”与实际值存在严重出入，属于欺诈行为，遂投诉至广东省消委会。

　　广东省消委会接诉后与佛山这家房产公司取得联系，但该房企表示：关于房屋空间的问题，展示的模型及户型图均有提示“本模型仅作示意用途，其细节以最终交付实物为准”；关于飘窗的问题，楼盘销售现场有提示板提示16、17栋房屋并无飘窗；关于房屋得房率，在与消费者所签合同中已明确注明该房屋的所有面积数据，公司从未在任何文件中宣传有80%的得房率。

　　最后，该房企承认确实存在主合同与附件数据不一致的错误，但称商品房买卖合同是在双方合意、意思表示真实的前提下签订的，主合同第三条已明确房屋相关面积数据，在一定程度上表明公司并非故意隐瞒，没有销售欺诈，数据不一致属于“计算错误”。

　　虚假宣传

　　房企应承担赔偿责任

　　3D模型、平面图中的“提示说明”能否作为免责依据？房企“无意”的隐瞒是否构成欺诈？

　　根据消费者权益保护法第二十条规定：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。”广东省消委会认为，开发商展示3D模型、平面图以及销售人员介绍情况时，有义务通过各种途径将房屋具体情况进行真实全面的展示，从而充分保障消费者的知情权。

　　然而，该房企的房屋3D模型和户型图不但没有真实反映实际情况，而且销售人员夸大房屋的得房率，涉嫌虚假宣传；不仅如此，在签订合同过程中，消费者所签合同的重要条款与之前承诺的房屋情况不一致，开发商并未做提醒、说明及解释，广东省消委会认为，该房企已然违背诚实信用的市场原则，并且存在侵犯消费者知情权和公平交易权的问题。

　　广东省消委会认为，该房企故意隐瞒所售房屋真实信息，通过不实信息诱使消费者做出购买房屋的决定，涉嫌欺诈，消费者有权根据《消费者权益保护法》第五十五条的相关规定，要求房地产公司承担相应的赔偿责任。

　　记者了解到，该房企表示已通过房管部门多次与消费者林先生沟通，均未达成一致意见，并称如消费者通过司法途径解决，公司愿意遵从法律判决执行。

　　屡见不鲜卖房“套路”何其多

　　在房屋买卖市场上，不管是新房还是二手房，卖方故意隐瞒不利信息使买方权益受损的现象屡见不鲜，最常见的有三大“套路”。

　　其一，房企捂盘惜售，制造火爆销售场景，令购房者焦虑恐慌，匆忙签合同。

　　湖南张家界的梁先生今年6月看上了某开发商在当地建的楼盘。直到11月上旬，梁先生才突然接到开发商通知，说交定金的日期在几天后一个周末的早上，还说预留名额过期不候。

　　“11月已经天气转凉了，我早上5点多就去排队，到8点才让我们进去，乌泱泱一大片人，场面十分火爆，大家都像疯了一样抢房。”梁先生告诉记者，售楼部的电子显示屏上滚动显示仅剩几套房，还在外面排队的买房者像热锅上的蚂蚁一样焦虑，根本来不及考虑更多。

　　房企有意制造火爆的销售场景，加剧了消费者的恐慌心理。佛山的林先生也表示，当初与开发商签订合同的时候，开发商组织了200多名业主集体排队，工作人员直接将合同翻至签名页面，让业主依次签名，自己没有充足的时间细看合同。而对于合同的重要条款或者新的情况，工作人员也未做任何说明，消费者均以为合同内容与之前了解的情况一致就直接签名，之后才发现主合同与附件数据不一致的问题。

　　其二，房企有意规避政府限价，制造“双合同”以高价售出房屋。

　　今年9月，周女士在广州市东部看中了一套建筑面积为73平方米的新房，房子在房管局备案的价格为90万元，即每平方米1.2万元左右，销售员告诉周女士，“签订购房合同必须同时签订装修合同”。

　　销售员为周女士准备了两份合同，一份为购房合同，显示总楼款约90万元，一份为装修合同，显示金额为56万元，也就是说周女士需要花146万元才能购买这套房子。“这样算下来，房子的单价为每平方米2万元，超过了政府的限价。”周女士说。

　　不仅如此，在付首付的时候，楼款和装修款必须都付三成首付，共43万元。此外，开发商还要求剩下未付清的七成装修款合计约40万元，要么在半年内分两期付清，要么选择利息更高、最长贷款期仅为五年的普通装修贷款。

　　无奈之下，周女士只好与开发商签订如此“霸王条款”，首付43万元后，约定半年内再分两期，每期20万元付清剩余装修款项。“房管局备案约90万元的房子，被开发商‘双合同’卖到146万元，加上我选的半年内付清剩余的装修贷，算下来，我首次购房成本超过80万元，接近楼款总价了。”

　　其三，二手房买卖中卖方故意隐瞒学位占用等关键事实。

　　虽然不及开发商手握大量房源，但是不少二手房卖主为了尽快将房屋卖出、卖个好价钱，也费尽心思在语言文字上与买方“打太极”，除了隐瞒房屋质量问题之外，近年来最常见的就是二手房学位纠纷。

　　2016年6月29日，北京市西城区孟某（卖方）与李某（买方）签订了房屋买卖合同，2016年7月1日，李某支付首期购房款550万元，7月4日晚，出售方孟某告知李某，此前有人于2013年使用该房屋户籍进入北京市西城区某小学学习。李某认为孟某明知自己购买房屋是为了孩子上小学，却在签订购房合同时故意隐瞒了户籍学位被占用的事实。李某于是将卖方孟某上诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求孟某赔偿相应的损失。

　　法院审理认为，卖方孟某对李某购买房屋的目的是知晓的，即为了李某孩子入学之用，但孟某在签订合同之初并未如实披露学位已被占用的事实，违反了双方协议的约定，对李某的购房选择及目的有重大影响，孟某应承担相应的违约责任。

　　维权不易当心自我否定式营销

　　盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，买房者屡屡上当受骗的原因很大程度上在于开发商违法成本低。

　　开发商最常见的违法方式就是借不确定的名校、商业配套等宣传推广，并利用格式合同制定方优势，在购房合同中事先设定大量免责条款，对于相关宣传均定性为邀约邀请，并特别说明广告宣传不具备法律约束力，最终一切以政府审核为准，即采取自我否定式营销。“一方面信誓旦旦地宣传承诺，另一方面又在合同中自我否定承诺效力。”张茂荣说。

　　与此同时，由于处罚力度与开发商违法获利之间往往不具可比性，相关部门的监管难以对开发商形成威慑力。

　　再加上购房者都是零散个体，难以形成合力，导致维权成本高。佛山的林先生自从发现新房“被缩水”，到投诉至广东省消委会有答复，过去了半年有余。林先生表示像他一样的购房者还有几十个，但出于“忍气吞声罢了”的想法，大多没有坚持维权。同时林先生还提到，由于已支付购房款，已无购房资格、贷款资格另行购置其他房屋，且面临房价上涨，即便受骗也很难选择退房维权。

　　广东济方律师事务所律师杨晓栋表示，购房者在购买前一定要实地察看，针对相关宣传单内容应该仔细询问销售人员，最好能在销售人员的带领下前往查看是否有留地规划，谨防开发商虚假承诺相关配套设施；留意宣传单张是否有相关文字表示“仅用作宣传参考”等字眼。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进建议购房者在交易过程中，要注意留存证据，遇到侵权情况时要积极主动维权。

　　倘若购房者在不知情的情况下签订了“霸王条款”，杨晓栋认为也并非没有回旋的余地。杨晓栋表示，《中华人民共和国合同法》规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，购房者完全可以以此作为与房企谈判的依据，若签订后才发现问题，亦可以此作为维权依据。