会员登录
会员注册经济观察报 记者 胡艳明位于金城建国5号的链家交易中心，除了工作人员，只有零星的几个人影。眼看北京的房价仍在回落，一直在观望的刚需购房者们又在考虑“目前是不是最优时间？”、“要不要趁机买入？”
房价之外，贷款利率同样是购房者们关注的焦点之一。
记者近日走访北京市西城区的多家银行网点发现，目前各家银行的房贷利率不一，大型银行利率整齐，额度也较为宽松。股份制银行给出的利率各有高低，批贷速度不一。其中，华夏银行最低，可以执行基准利率，但是需缴纳还款保证金。城商行中，北京银行首套上浮10%，目前额度比较紧张。
银行房贷众生相
北京的房贷利率市场如何？近日，记者以购房者的身份走访了北京西城区的数十家银行支行信贷部门，从个人贷款经理的表述中，我们能够获得一些片段式信息。
房贷利率最低的是华夏银行，华夏银行某支行个贷经理对记者表示，华夏银行首套最低可以平息，按照基准利率执行，但是需要缴纳还款保证金。
对于缴纳还款保证金的金额，该个贷经理表示，具体看个人征信，“征信好的话少一点，最低是一年的还款额。批贷方面，符合资质的话挺快的。但是随时可能有排队的情况，排队情况看整体额度，我们行每个月都有计划。有的银行现在已经停贷了。”
民生银行的房贷额度似乎也比较紧张，但是“对银行有贡献的话，可以往前排队。”民生银行某支行个贷经理表示：首套上浮10%，二套上浮20%。“额度比较紧张，需要排队，不能保证马上放款。民生银行目前仍没有宽松。但是，购房者如果能接受更高一点的利率，可以排队更靠前一些。或者对银行有些贡献，比如说有些理财或者存款的情况，可能会往前排。”该行个贷经理对记者建议道。
北京银行似乎情况也不是很乐观。该行某支行人员称：北京银行执行首套上浮10%，二套上浮20%，也考虑个人资质和征信情况。记者询问，是否银行在月初会有当月放款的额度，所以会相对轻松一点？该经理回复，每家支行情况不一样，所以不能以偏概全的来讲。
国有银行的房贷资金似乎更宽裕一些，中国银行、中国工商银行、农业银行、建设银行和交通银行的执行利率标注都是首套上浮5%，二套上浮20%。其中，中国银行西城区某支行个人贷款经理称，“现在业务挺好做的。如果资质、征信没问题的话，两三个工作日就可以批贷。但是如果有逾期行为，利率可能需要上浮。批贷方面，目前没有排队的现象，现签的现解决。”
建行某支行住房金融业务部员工对记者表示，建行三个工作日左右就可以放款。农行西城区某支行个贷经理称，批贷需要一到两周的时间，还需要去现场评估。交行个贷专员表示，放款额度是动态控制的，总行在每个月都会审核额度，一月一控制。符合条件的话，一周之内可以放款。
招商银行西城区某支行个贷经理回复记者称，目前首套上浮5%，二套上浮20%。招行响应国家调控房地产市场政策，严格按照央行规定的利率执行。“年底时候的确会紧张，但是现在额度还不错，放款不是太大的问题。目前的交易量远远没有2017年上半年好，更没有2016年好，目前市场比较平静，交易冷清。但是目前整个市场上的政策、规定是一样，各个银行形势都差不多。批贷也看个人的征信、资质情况，条件符合的情况下，招商银行大约一周就可以放款。”该行个贷经理补充道。
浙商银行某信贷经理对记者表示，我们行目前首套房上调8%，二套房在10%-20%之间，视购房者的个人资质和征信情况而定，目前银行额度方面没有问题，但是批贷速度方面情况不容乐观。
融360监测数据显示，2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。2017年底银行上浮房贷利率的势头放缓了一些，2018年1月份新的信贷额度调配下来，能暂时解决一部分排队等候贷款的人的需求。
住房贷款成“优等生”？
“现在整个市场都在找钱。”一位银行信贷业务人士对记者表示。年底钱紧，各家金融机构都在寻找可靠的流动资金。
2018年初与往年最大的不同是什么？“严监管对市场的作用。”该信贷业务人士称，在一系列严监管政策的规范下，来钱的业务都被卡死了，严监管下负债端成本抬升推动贷款利率继续走高。
在一系列监管政策影响下，银行同业、通道、委外业务降速明显。银监会近期公布的数据显示，截至2017年11月底，商业银行同业资产、同业负债自2010年来首次收缩，其余额分别比年初减少2.8万亿元和8306亿元。2017前11个月，银行理财产品增速有所放缓，其中同业理财累计净减3万亿元，理财中的委外投资较年初减少5888亿元。银行委托贷款中的“金融机构委托贷款”同比少增889亿元，表外业务增速由过去的50%以上降到19%。
对于1月份的资金面，海通证券首席经济学家姜超认为，1月份的资金面将会维持平衡，大行和小行、银行和非银之间流动性分层局面或持续。姜超解释道，央行临时准备金动用安排有利于缓解大行和股份行春节前取现压力，且资金成本低、无需质押券、期限30天；《自动质押融资业务管理办法》有利于防范银行(尤其是中小行)日间流动风险。
但是银行对个人住房按揭贷款的额度似乎也没那么紧张。“对银行来说，个人住房按揭贷款资产还是很不错的。无论是属于对私业务的房贷、车贷，还是属于对公业务中的企业贷款、经营贷、投资政府机构等，这在资产负债表中，都是银行持有的资产。资产投向哪里？目前一线二线城市房价相对平稳，所以房贷资产在这些可选项里算是比较优质的。2018年如果不会有大的波动的话，利率应该会保持常态吧。”上述银行信贷业务人士对记者解释称。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也对记者表示了相似的看法：“银行本身也要做业务，对整体来说，按揭贷款业务对银行来说还是比较优质的业务。银行本身也愿意去做。”
严跃进对2018年房贷市场的行情比较乐观，“在2017年曾经有过一种说法，如果房地产市场持续降温，银行在2018年可能会有完成贷款的压力。所以2018年初适当放宽点额度，曾经有部分贷款需求被抑制，银行也愿意为购房提供金融支持。”
而对于2018年房地产和房贷利率的走势，姜超的预测是，房地产弱势难改。住建部定调2018年房地产实施差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求，在部分三四线和县城继续去库存。
而2018年伊始，兰州率先对限购政策进行调整，这是不是意味着地产市场表现会继续超预期？似乎情况不是这样。姜超认为，2018年与2017年地产市场最大区别在于利率水平，2017年初的全国首套房贷利率只有4.4%，而2018年初已经接近5.4%。利率低房价涨的时候限购也拦不住市场的热情，而利率高房价不涨了，放开限购也未必有大用。主要地产商12月销售的优异表现来自于短期低基数，但到2018年低基数效应全部消失，后面才是真正的考验。
严跃进则认为，贷款利率的影响可能要小于首付政策的影响，“从贷款利率有所上升相对来说，影响还是比较小的，现在购房利率仍然不高，有所抬升的影响没有想象那么大。影响最大的还是首付政策。”
“目前的市场交易数据依然被压抑，2017年‘认房认贷’的政策比较严厉，比如北京首套房首付比例35%，二套房的首付比例60%，严重影响成交量。另外，部分大城市周边也在限售，比如河北的北三县燕郊、廊坊、香河受到社保缴纳政策影响，这些都会相应影响购房交易。2017年交易数据总体来说，依然创新高。潜在的购房需求比较强劲，我认为需求量还是很大，受到政策调控的影响，有部分需求暂时还没有入市，不排除在2018年重新入市。”严跃进对记者称。
央行房地产信贷统计数据显示，2017年个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。
在1月12日举行的中国人民银行金融统计数据发布会上，央行调查统计司司长阮健弘表示，2017年中国人民银行坚决贯彻落实党中央、国务院统一部署，严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，积极指导金融系统配合做好房地产调控的相关工作，加强住房信贷管理，巩固调控成果，推动建立“租售并举”的住房金融制度，促进形成房地产市场稳定发展的长效机制。