住房租赁REITs规模或超万亿元 公募基金有望对接ABS

　　主持人包兴安：今年以来楼市调控政策持续发力，一些过去没有调控的城市逐渐加码升级调控。在此背景下，整个楼市有何亮点？未来政策如何走向？本报今刊发专题文章，以飨读者。

　　■本报记者 傅苏颖

　　近期，中国证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确要求重点支持住房租赁企业发行以其持有的不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，试点发行REITs。

　　9日，中国证券投资基金业协会副秘书长陈春艳在“国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”上表示，基金业协会已把REITs提到议事日程当中。去年，基金业协会的专业委员会和REITs小组一直在研究相关事项。同时，她透露，协会也正在持续推进公募基金和ABS的嫁接，并在反复讨论。

　　东方金诚首席分析师徐承远在会上表示，随着“租售并举”试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进，我国住房租赁领域的资产证券化（ABS）和REITs（房地产信托投资基金）规模或将超过万亿元，广阔前景可期，并有望培育出一批专业化的房产运营机构。

　　东方金诚在会上发布的《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》显示，随着住房制度改革目标的确定和住房改革政策的不断出台，REITs迎来政策性窗口期，即将成为加快建立“租购并举”住房制度的助推器，也有望成为我国房地产金融的主流工具之一。同时，REITs也能够帮助住房租赁企业打开融资渠道，真正做到“轻资产运营”。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生在会上表示，我国要建立新的地根、银根、新的税收制度，才能形成长效机制，REITs才能出台。只有提高投资收益率和租售比，才能发展REITs。

　　从各个国家的租赁市场上来看，聂梅生介绍，“国际方面，东京的租房率达到50%，美国旧金山达到60%，而我国目前租赁人口大约12%在租房，只有起码超过30%的人租房子，我们的租赁市场REITs才能做下去。”未来应该通过各种政策，来提高租房的比例，新的金融工具才能够形成，令REITs产品能在资本市场上上市，以便大家分享租金的收益率。

　　聂梅生表示，中国自2008年到2017年十年间，租房的收益率是下降的，原因在于房价上涨过快导致租售比不合理。从国际经验来看，只有REITs收益率至少达到4%以上，才能发展REITs。