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会员注册■本报记者 王丽新
对于调控政策下的市场周期性波动频率，房地产行业有一句话，“一年快，两年慢”。从一些房企实操层面去感知，即“三年一个周期”。或许这句话并不能足以揭示市场规律，但在复杂的宏观经济环境下，房地产市场从2015年至今，已经历了从“起步、复苏、繁荣到衰退”的又一轮周期。
如此看来，2019年，短期内房地产销售市场量价回落的格局似乎不可避免。事实上，从目前公布的销售目标增幅程度来看，大型房企也都较为保守，基本保持20％左右增幅。
但危机中或许也有机遇。在金辉集团管理层看来，“经济发展和市场变化都有周期性，下行期难免要面对更多困难，但下行期往往是为下轮上涨蓄力的最好时候，优秀的企业能够在困难中发现并抓住机会。”
“我们希望未来两年内突破1000亿元销售目标。”金辉集团管理层日前接受《证券日报》记者采访时表示，目前集团成立了6个区域公司，每一个区域都在向着200亿元目标走。
调整组织架构适当放权
尚在A股排队上市的金辉集团，近日披露了2018年业绩报告。
截至2018年底，金辉集团在营业收入同比增长近30%的有力支撑下，实现净利润22.7亿元；经营性活动产生的现金流净额为29.5亿元，同比增长130.33%。
实际上，在过去的一年中，从行业整体格局来看，中型房企高价项目去化不及预期、负债上升、利润稀释；小型房企则因资金链断裂而面临破产或被并购的危机。在这种大背景下，金辉集团超额完成了700亿元销售业绩，表现可谓不错。
据克而瑞2018年房企销售排名显示，金辉集团以746.8亿元位居第41位，其权益销售金额高达708亿元，位居第35位。
有业内人士称，对于销售额年复合增长率超过40%以上的金辉集团来说，与同等规模的房企相比，快速扩张的背后，助推力量之一是全国化布局开启后，组织运营体系的改革。
“前几年从两级管控往三级管控转，即集团、区域和城市项目公司。因为，企业要做大需要提高效率，增加区域级管控，更加聚焦和高效。目前来看，已经有两三个区域销售额达到200多亿元。”上述管理层向《证券日报》记者表示，搭好这个组织架构，能保证集团业绩在未来3年-5年里实现持续增长。
据年报显示，截至2018年底，金辉集团合并范围内的房地产在建及拟建项目共计74个，其中在建项目61个，拟建项目13个，多集中于一线、环一线及二线核心城市，且在2017年初即提前布局大湾区，目前在佛山、惠州等地有多个开发项目。
在投资布局逻辑上，金辉一直秉承“全国布局、区域聚焦、城市深耕”的战略，重点关注人口基数庞大，人口持续流入，供求关系比较合理，房价基数还处在较低水平的二线及城市群核心城市的周边城市，包括京津冀、长三角、华东、华南、西北、西南等区域。
在金辉集团看来，今年没想再进入太多新城市，只是希望把这几个区域继续做深。目前金辉的土地储备维持在2500亿元以上，虽已足够支持千亿元发展目标，但在手现金充裕，2019年预计再完成400亿元的土地投资额，以支撑后市发展。
做高产品溢价空间提利
实际上，为了在未来高手过招的增量市场中抢得市场份额，金辉集团过去两年一直在修炼提升产品力的内功，不仅加大了产品研发方面的投入和费用，并在北京顺义打造了研发基地，用于标准化研究、产品封装展示、产品空间研究、智慧社区实景展示及产品创新研究等。2017年，金辉在迭代优步系的同时打造改善产品系“云系”，随后2018年定位为云系“产品元年”，该年18个云系精品入市直接拉升了销售业绩。
而在去年整个行业去化率偏低且利润趋于下行的大背景下，借助产品力的提升，金辉集团突破了上述两大难题。据金辉集团披露，公司2018年在建项目销售去化率平均为89%，整体去化速度较快；重要的是，提升去化率的同时，保住了毛利率连续两年维持在35%左右，且远高于行业25%的红线水平。
正如公司管理层所示，“企业最核心的还是要赚钱，盈利是重要基石。我们开发的每一个项目，都有严格的利润指标要求，测算达不到标准的，一律不能通过。”
在此基础上，管理层表示，“将继续加大对产品和服务的投入。” 他介绍，金辉设立了“忠诚度基金”，每年从销售额当中提取一部分资金对金辉过往建设的社区进行改造，并借助CRM、RBA、365在线呼叫等信息化系统，强控服务水平，提升业主生活的幸福感。
提高现金流安全边际
从财务盘面来看，金辉集团过去一年在现金流管控上下了很大功夫。2018年，金辉集团经营活动产生的现金流净额为29.5亿元，较去年同期增长130.33%，期末在手资金146亿元。
“现金流安全边际的进一步提升，一方面说明金辉集团去年销售规模提升，回款能力增强；另一方面也显示出公司不断提高现金使用效率。”有业内分析师表示，现金流是决定着是否能够按期偿还债务、是否调整营销策略和投资拿地比例的调节器，是企业生存发展的生命线。
“去年出现的’去杠杆’政策，不少企业在资金链方面承受了压力。对于想做百年房企的金辉来说，我们非常重视现金流控管。”金辉集团管理层接受《证券日报》记者采访时表示， “要确保足够的资金安全垫，以应对不断变化的政策和市场环境。”
现金流之外，负债规模是否合理可控，也是金辉管理层眼中的重点关注指标。据年报披露，截至2018年底，金辉集团更能合理体现负债情况的剔除预售账款后的资产负债率指标为52%，较2017年下降近10个百分点。
“金辉的负债一直比较稳健，基于对销售回款、利润等财务盘面的把控，各大金融机构，包括资本市场上的不少机构投资者对金辉一直看好，愿意保持长期合作，地产信贷活跃的金融机构大多数都与公司签署了’总对总’的战略合作协议。”金辉管理层表示，目前，公司已根据未来一 年内债务到期情况，做好了营运资金安排与融资方案衔接。接下来，在融资需求始终匹配发展需求的大原则下，公司正在积极推进小公募、境外美元债的发行。此外，金辉也会寻找新的合作伙伴，通过股权合作或者股权类融资，合理降低有息负债，降低融资成本。
正如业内人士所示，总体来看，经过近几年的扩张，金辉集团的土地储备初具规模，高价地不算多，项目主要集中在一线、强二线城市，负债率保持在合理可控水平，现金流比较充裕，具备弯道超车的能力。