卖地逾700亿 苏州楼市调控急打补丁

　　　卖地逾700亿 苏州楼市调控急打补丁

　　时代周报记者 谢中秀 发自北京

　　作为近期楼市热点城市代表，苏州率先加码了调控政策。

　　5月11日，苏州市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，苏州将在住宅市场实行部分区域限售—包括苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域在内，在5月11日后取得不动产权证明的新房，需满三年后方可转让；在苏州工业园区全域，二手房需取得不动产权满五年方可转让。

　　在土地市场，苏州也加强了报价指导—土地竞价超过市场指导价5%─10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可（此前为10%）；竞价超过市场指导价10%─25%，转为一次报价出让（此前为25%）。

　　易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，苏州新政出台，很明显是要遏制近期出现的土地市场和住宅交易市场双双“过热”现象。

　　在刚刚过去的3月和4月，苏州土地市场、住宅交易领跑全国。数据显示，4月份苏州土地出让收金193亿元，位居全国第三；住宅交易方面，4月苏州新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比上涨99.52%。

　　同策咨询研究总监张宏伟评价称，苏州此次新政对住宅交易市场的限售政策尚属温和，但土地端的政策较为严格，预计会对房企拿地热情形成较大影响。

　　　市场热：土拍竞价最高85轮

　　近期多个城市土地市场重现热度，苏州更是其中代表。

　　4月29日，中海地产历经40轮竞拍，以35.63亿元总价、30287元每平方米楼面价拿下苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地，刷新了苏州土拍纪录。仅仅隔一周后的5月8日，苏州再拍三宗地，收金40.65亿元，其中两幅地块直接以高溢价率成交，第三幅经85轮报价后以45.38%的溢价率成交。

　　苏州土地市场火热可见一斑，而这一情形已经延续了数月。

　　中原地产研究中心提供的数据显示，今年以来苏州土地市场活跃，多宗高溢价率土地成交。

　　2019年以来苏州全市土地市场卖地716亿元，同比上涨12.5%。而2018年，苏州全市卖地收入仅为1389.92亿元。今年前4个月，苏州卖地已获得超去年一半的收入。

　　张宏伟表示，部分热点二线城市的楼市回温，这给房企带来了比较好的拿地窗口期。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者分析，近期的土地市场热度主要受三个方面因素影响：一是开发商渡过资金链“年关”，开始有余力补充土地储备；二是一二线城市及热点城市圈市场复苏，部分城市再现“小阳春”行情，推动开发商拿地热情；三是货币政策积极，房企融资成本下降，为房企拿地提供了助力资金。

　　但在“稳地价”目标下，高热度也意味着政策将随时出手。比如此次苏州，就针对土地市场加强了土地出让指导。

　　　交易活跃：房价为何淡定？

　　在住宅交易端，苏州的表现较为平稳。中指研究院数据显示，4月苏州房价样本平均价格为16302元/平方米，环比上涨0.98%，涨幅平稳。纵向来看，近十个月，苏州房价表现也较为平稳，环比涨幅均在1%左右，刚刚过去的2月和3月还出现了小幅下降。

　　但严跃进指出：“苏州房价平稳主要在于郊区楼盘成交拉低了均价。”近期苏州楼市的真实情况更多地展现在市场成交量上面。

　　房多多大数据研究院数据显示，4月苏州二手房网签数量达到11748套，环比上涨99.52%，均价为24410元/平方米，环比上涨4.8%。新房成交量也是一样，4月苏州新房成交量为10014套，是自2016年10月限购限贷政策出台以来，月度成交量最高的月份。

　　交易量上涨背后，隐藏着房价上涨风险。贝壳研究院指出，一季度苏州链家二手房成交量环比及同比均增加近一倍，随着成交的升温，均价涨幅有所扩大，一季度环比上涨4.7%。

　　贝壳研究院高级市场分析师钟涛表示，整体来说，苏州目前处于“低位复苏，被压制需求正常释放”的过程中，在中央“房住不炒”基调下，楼市调控政策不会发生大的转变，预计苏州二手房市场成交在3─4月集中释放后会回归稳态水平，均价失去上涨动力，趋向平稳。

　　基于此种判断，苏州楼市新政在住宅市场端的调整力度不大。

　　“首先苏州此时出台限售政策，已经晚于其他城市。其次，苏州的限售政策仅针对部分重点区域。由此观之，苏州的住宅交易市场调控力度还是比较温和的。”张宏伟指出。

　　作为近期楼市热度再起的城市代表，苏州加码调控的举措是否会被其他城市跟进？

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，其他城市是否要加码政策调控，还是基于对当地市场的判断—如果城市本身的调控机制，不足以遏制短期的热度高企和房价上涨压力，就有加码调控的必要。但如果本身调控机制稳定，也有可能采取增加土地供应等市场化的措施来进行对冲。