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南京“双限”后首次土拍真的降温 房企拿地意愿降低

http://www.newdu.com 2016/11/19 扬子晚报 马祚波 参加讨论

  土地“限购”加上“限贷”的双重压力之下,南京土地市场的温度明显降低了不少。在昨天举行的今年第三批土地网络拍卖会上,9幅地块虽然全部成交,但其中6幅宅地里只有3幅达到最高限价,位于江宁淳化的宅地仅溢价15.5%即被南京万科拿下。市场人士指出,楼市与土地市场的“双限”政策令房企拿地意愿降低,土地市场呈明显降温趋势。 扬子晚报全媒体记者 马祚波

  昨日土拍结果

  昨日共计交易9幅地块,全部成交,其中3幅住宅用地需进行现场摇号后确定竞得人。总起始价58.13亿元,成交总价87.90亿元,溢价29.77亿。

  “冷”板块

  21轮报价竟耗时半小时

  位于江宁淳化的G67地块是首先进行拍卖的地块,土地性质为纯住宅用地,容积率为2.0,起拍价为12.9亿元。这幅地块面积适中,接近6.7万平方米,未来可以建成13万平方米左右的住宅小区,可是由于地理位置的关系,拍卖并不激烈。

  G67地块应价正式开始后,开发商显得不慌不忙,每一轮的报价基本都要等待三分钟左右,而国土部门给出的每轮报价时间只有4分钟,超过了这一时间界限便宣告截止,最后报价的即为竞得人。记者“掐表”算了一下,这幅地块总共21轮报价竟然耗去半小时,房企的购地意愿并不强烈,最终由南京万科以14.9亿元拿下,溢价幅度仅为15.5%,楼面价为11242元/㎡。

  同样如此的还有同处江宁淳化的G71地块,这也是一幅纯住宅用地,26轮过后,南京博洲以8.8亿取得开发权,溢价率39.7%,楼面价为13645元/㎡。记者了解到,江宁淳化片区目前在售楼盘寥寥无几,售价基本在15000元-16000元/㎡,距离地铁一号线终点站也较远,商业配套相对缺乏,因此这两幅地块并没有达到最高限价。江宁东山街道的G70地块由华夏幸福以14.8亿元拿下,溢价幅度57.4%,楼面价为23883元/㎡,周边楼盘如东城金茂悦、中航樾公馆等售价在25000元-28000元/㎡,开发商压力可能较大。

  “热”板块

  5分钟内“疯狂”报价62轮

  再来看看拍卖较为火热的地块,位于桥北的G68地块紧靠大华锦绣华城,尽管目前桥北受到大桥封闭等因素影响,交通颇为不便,不过地理位置比较优越,而且近期江北板块的利好不断,吸引了不少开发商前来购地。

  该地块正式开拍后,短短5分钟便报价达到62轮,国土部门的网页上几乎每次刷新时都可以看到报价的数字在变动,终于在第81轮,地价达到了18.5亿的最高限价,拍卖结束,将于今天下午举行摇号决出最终的“幸运儿”。市场人士介绍,这幅地块的最终楼面价为22959元/㎡,而周边楼盘售价从22000元/㎡到27000元/㎡不等,可见江北板块依然是“热门”。

  桥北的另一幅地块G69也达到了最高限价,该地块距离东大成贤学院仅一两百米,周边地铁站包括东大成贤学院、泰山新村等,距离不算太远,附近在售楼盘不多,售价也在23000元/㎡上下。G69的起拍价为9.5亿元,最高限价为18.4亿,楼面价是19455元/㎡,90轮过后达到了最高限价,也将在今天下午摇号。

  禄口片区的G72地块达到最高限价有点出乎意料,业内人士认为可能是由于总价较低,因此吸引了买家关注。

  此外,江宁九龙湖的G73商办地块以底价5.37亿拍出;汤山的一幅汽车4S店用地因只有南京协众一家报名,也以底价1.6亿拍出;江宁禄口的G75商业用地起拍价4600万元,经过35轮竞价由南京峰拓置业以8300万元竞得。

  业内观点

  土地“双限”影响颇大

  就在本次土拍正式开拍前两天,南京市国土部门发布了一份“补充公告”,宣布房企拿地必须完全使用自有资金,包括银行贷款、信托资金、保险资金等全部被拒之门外,也就是说,房企必须全款拿地。算上一个月前公布的“一家房企只能拿一幅地块”的新政策,开发商在南京拿地将面临“双限”的局面,与买房人享受同样“待遇”。

  “这两条新规对开发商的影响相当大,尤其的限制贷款的政策,听说本场拍卖中的一幅热门地块,原本有60多家开发商报名,被‘限贷’后,只剩下了十几家。”一位南京地产资深人士告诉扬子晚报记者,开发商几乎很少有全款拿地,资金一直处于“滚动”当中,通常房企在付完土地的首付款、签完土地出让合同后,便拿到银行抵押贷款,或者通过机构融资、向母公司借款等多种方式筹集资金。短短两天时间内,面对突然变更的拿地规则,一些企业只能打起了退堂鼓。

  位置较偏,购地兴趣不浓

  除了政策影响之外,本次土拍的6幅住宅用地中,真正的热门区域并不多,例如淳化的住宅地块虽然价格不高,但是位置相对主城较远,买房人以地缘客户居多,很难吸引主城购房者前往投资置业。

  有本地开发商表示,最近两批地块亮点不多,除了昨天开拍的这一批,最新挂出的今年04号网拍地块共有8幅,其中住宅类只有5幅,且没有设置最高限价,也不要求现房销售,地块包括栖霞山附近的两幅文化旅游综合体地块,虽然包含住宅性质,不过极有可能属于定制项目;上海路的宅地则是南京大学的定向销售用地,同样不设最高限价;还有两幅六合区的宅地,由于六合不在限购范围,因此这次土地出让中也不做要求。

  土地市场恐开始“降温”

  无论是地块位置的原因导致市场降温,抑或是受到政策影响,楼市专家认为,南京土地市场的热度确确实实在下降。本轮南京房产调控先推出了楼市的限购与限贷,接着是土地市场的“双限”,政府的决心之大可见一斑。“最好是顺势而为,当前市场大环境下如果采取激进对策,恐怕并不明智,”专家指出,本轮调控或将持续较长时间,开发商应做好思想准备。

Tags:南京“双限”后首次土拍真的降温,房企拿地意愿降低  
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