丽江商品房库存积压严重 全部消化需50个月

　　近日，云南省房产管理信息网公开了省政府于2016年8月份印发的《云南省商品房去库存实施方案》全文，其中首次披露了2016年云南省各州市商品房销售目标任务和商品住房去库存周期目标任务两项内容。数据显示，截至2016年6月，云南16个州市中半数商品住房去化周期超过20个月，丽江去化周期最长，消化完现有库存需要50.6个月，远超过其他州市，是昆明去化周期的5倍。

2016年云南各州市商品住房库存去化周期

　　按照《云南省商品房去库存实施方案》制定的任务目标，至2016年三季度末，云南要扭转商品房销售面积增速缓慢的局面，年底实现商品房销售面积同比增长10%以上，将商品住宅库存去化周期控制在18个月的合理范围内。2017年，商品房供需矛盾得到缓解，商品房和商品住宅去库存周期日趋合理。到2018年，商品房基本实现供需平衡，供应结构得到优化调整，商品房和商品住宅去化周期控制在合理范围内，非住宅商品房去库存周期明显缩短。

　　就省政府同步公开的云南16个州市的库存去化周期和商品房销售完成情况来看，要完成任务目标难度不小。数据显示，丽江市、德宏州、保山市、昭通市、曲靖市、大理州、玉溪市和红河州共8个州市商品住房去化周期在20个月以上。怒江州、普洱市、临沧市去化周期从14至19个月不等，昆明市（含滇中新区）、楚雄州、文山州商品住房库存去化周期分别需要10.4个月、10.6个月、10.8个月。迪庆和版纳的各需要8个多月才能清库存。

　　其中，丽江市商品住房库存积压最为严重，需要50.6个月才能消化完现有的库存，远远超过其它州市，是昆明（含滇中新区）去化周期的5倍，是云南省第二大城市曲靖的2倍。不过值得注意的是，丽江库存去化虽然耗时最长，但它的库存量却不是最高的。根据云南省政府公布的数据，2016年1-7月丽江商品住房销售量为26.93万平方米，也就是说月均可售出3.8万平方米。照此去化水平粗略估算，丽江商品房住房的库存面积在200万方左右，低于昆明、曲靖等地。

　　一般来说，消化周期较高的城市，库存量也会偏高。不过丽江却是个例外，它的商品住房库存基数相比大部分州市并不高，既然如此可为什么消化周期还如此冗长呢？细细想来，这与丽江是旅游地产开发热点区域大有关联。

　　在旅游地产板块，丽江的表现尤为突出，这些年吸引了中国金茂、阳光100、复华置地、上海复星集团等国内知名房企争相涌入。而相比城市开发，旅游地产项目具有开发周期长、体量大等特点，这种类型的物业推盘节奏和去化速度相对会比较缓慢。中指院曾有数据称，有些品牌房企的旅游地产项目去化周期普遍超过20年。从丽江2016年时不时就过万的成交均价来看，旅游地产的占比并不小。因此拥有大量旅游地产项目的丽江库存消化周期缓慢也便不奇怪了。

　　综合看来，库存去化周期偏长是云南各州市的普遍特点，但就官方公布的2016年1-7月商品房销售情况来看，大部分州市商品房销售目标任务完成情况并不好，可见云南楼市去库存形势依然严峻。