土地财政的病根在高房价

　　中原地产研究中心28日发布的数据显示，截至目前，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收，对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。（9月29日《经济参考报》）

　　土地财政已被诟病多年，其对宏观经济运行和产业调整升级的危害也已经形成共识，然而，十多年过去了，土地财政依然故我。似乎每任地方官员对“卖地”都异乎寻常的热情。这也难怪，不当家不知柴米贵。正所谓“人在江湖，身不由己”。在仅仅依靠税收不足以支撑财政开支的情况下，不卖地又怎么办呢？当然，急功近利的政绩观也在其中起了不少作用。但是在两种观念同时支配个体行为的时候，谁也无法判断究竟是哪种观念起了决定作用。因而，不能因为土地财政的存在，就断定主政者政绩观扭曲。

　　还有很多人习惯从制度的角度分析土地财政的形成，认为是上世纪90年代的分税制改革推动了土地财政的形成，这未免过于武断。分税制改革的确对土地财政的形成有促进作用，但不能说是前者导致了后者。诚然，分税制改革减少了地方的税收收入，但这并不必然推出地方政府实施土地财政的结论。地方的税收减少也可以倒逼地方大力发展经济，增加税源。为什么最后偏偏选择土地财政呢？很重要的一个原因是，房价涨了，而且是不可思议的大涨。房价涨了，地价就涨。地价上涨给了地方政府轻松获取财政收入的机会，才促使其选择土地财政。归根结底，是高房价促成了土地财政。

　　或曰，应该是地价推动房价，而非相反。这种观点恰恰是错误的。地价和房价的关系完全不同于面粉价格和面包价格的关系。地价和面粉价格的形成机理完全不同。地价是地租的资本化，而地租来源于土地附属物的收益。房子作为土地的附属物，房价自然是形成地租的根源。房价高必然导致地租上升，而地租上升进而导致地价上升。因而不是地价决定房价，而是房价决定地价。可以观察，但凡房价上涨之后，地价必然跟着上涨，地方政府的卖地热情也高涨。

　　再来看面粉价格和面包价格，面粉价格是面包价值的货币反映，并且作为面包成本计入面包的价格中，其价格传导是从面粉到面包。这恰恰与地价和房价的关系相反。将地价和房价的关系比作面粉价格和面包价格关系，荒谬至极。

　　不是土地财政导致了高房价，而是高房价导致了土地财政。明确了这个关系就明确了杜绝土地财政的根本之策，那就是就是控制房价快速大幅上涨。从这个意义上说，控制房地产泡沫与治理土地财政是统一的，二者不可割裂开来。如果撇开高房价，寻找土地财政治理之策，效果很难彰显。