乔瑞庆：房地产去库存需要“三管齐下”

　　核心观点：中国经济网专栏作者乔瑞庆认为，房地产去库存的真正希望还是在于房价的下降。把去库存寄托在居民加杠杆购房上，在一二线城市会造成资产泡沫，在三四线城市效果不彰，着实不可取。房地产去库存需要“三管齐下”。一是引导房地产开发商降低房价，以价换量；二是适当限制居民加杠杆购房；三是严控新增住宅开发，控制商品房增量。

　　根据国家统计局发布的数据计算，从2016年3月起，商品房库存有所下降。3月库存环比下降0.56%，4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。从全国看，库存结构去化不均衡，之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化缓慢。（9月14日《经济参考报》）

　　去库存是2016年供给侧结构性改革五大任务之一。去库存任务完成结果如何，不仅直接决定房地产市场健康状况，也将影响宏观经济运行状况。去库存任务完成不好，“调结构、转方式”就会有所制肘，宏观经济的平稳运行就会受到影响。

　　截至8月份，从全国范围看，去库存的成效已经初步显现。用国家统计局新闻发言人盛来运的话说，今年以来，我国已经连续6个月商品房库存处于下降通道，待售面积累计减少了3000万平方米左右。在房价坚挺的背景下，能消化3000万平方米库存确属不易。然而，这个成效并不意味着去库存任务的减轻。再看一组国家统计局的数字。1-8月份，住宅竣工面积37239万平方米，增长18.2%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月份住宅新开工面积73563万平方米，去库存的任务就更加艰巨了。

　　相对于住宅增量，商品房库存消化量还远远不够，去库存依然压力山大。事实上，1-8月份，商品房库存消化量集中在一二线城市，而为数众多的三四线城市去库存效果并不理想。如果没有三四线城市商品房库存的大幅消化，去库存任务就很难说真正完成。

　　一二线城市房价在上涨，何以在去库存方面还颇有成效？原因至少有两个。一是过去一年多利率下行，贷款买房成本降低，刺激了一二线城市居民加杠杆购房。二是一二线城市多为人口净流入城市，地租上升，房价升值空间可期，购房需求较大。不过，带着房价上涨的期待加杠杆购房，虽然在短期内消化了部分库存，但长期看则蕴含着资产泡沫。更为糟糕的是，一二线城市如此去库存，制造了房价上涨预期，使得三四线城市的房地产开发商依稀看到房地产重现繁荣的希望，死扛着不降房价，一定程度上抑制了三四线城市去库存的进度。

　　不可否认，在利率下行背景下，三四线城市居民也有加杠杆购房的动机，但是三四线城市的居民收入、金融消费习惯、融资难度和房价趋跌等因素都会弱化加杠杆购房需求。一言以蔽之，去库存的真正希望还是在于房价的下降，没有房价的真正下降，就没有库存量的真正减少。把去库存寄托在居民加杠杆购房上，在一二线城市会造成资产泡沫，在三四线城市效果不彰，着实不可取。

　　房地产去库存需要“三管齐下”。一是引导房地产开发商顺应市场规律，降低房价，以价换量；二是适当限制居民加杠杆购房，对居民贷款购房严格审查，力避炒高房价，防止资产泡沫；三是严控新增住宅开发，控制商品房增量，把新增商品房开发和去库存完成情况挂钩，商品房待售面积不低于某个数量的城市，禁止开发商品房。（中国经济网专栏作者 乔瑞庆）