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有分析师预计，四季度沪深两市或现地产股卖壳潮
■本报记者 王丽新
截至10月24日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计60家上市房企披露2016年三季报业绩预告，剔除数据公布不全的9家房企后，37家盈利，占比超过一半。值得一提的是，在上述60家房企中，16家扭亏，占比为26%；18家亏损，占比为30%。
上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，随着北京“930”新政出台，全国已有20多个城市出台从严性调控政策，因此前三季部分房企盈利、销售业绩较好，但四季度市场销售状况将明显下滑，部分房企将会减缓开盘节奏，而前三季度抢收业绩不佳的房企可能会降价促销。
另有业内分析师向本报记者表示，进入四季度后，上市公司保壳、买壳动作将加剧，土地投资回报率走低后，有土地的开发商难以通过开发销售来赚钱，其将会把壳资产卖给标杆房企，届时，沪深两市或出现地产股卖壳潮。
三成房企预亏
从预告净利润变动幅度来看，在上述已有数据的54家上市房企中，32家呈现上行趋势，剩余22家净利润出现同比下滑。而在已发布预告的60家房企中，三成亏损，七成盈利。
从预告净利润下限来看，截至2016年9月底，17家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比28%。
值得一提的是，大型房企盈利能力仍较强，净利润超过10亿元的目前有3家；招商蛇口前三季度净利润预计在55亿元—57亿元之间，目前暂列首位；荣盛发展净利润预计18.42亿元-21.77亿元，暂列第二位；滨江集团预计以8.2亿元-10.2亿元位列第三位。
严跃进向本报记者表示，以地产为核心业务的企业有较好的盈利表现，这与前三季度房地产行业销售业绩上行有关，尤其房价上涨后带动营收和盈利水平有所提高。不过，对于转型或重组中的企业来说，由于原本其项目布局就未跟得上市场节奏，加之转型业务未贡献利润，所以盈利能力不升反降，甚至亏损。
另外，有业内人士认为，去年以来，不但房地产市场回暖，销售价格上涨，上市房企更是大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用相对降低，尤其今年在售项目多是近三年所拿地块，与现在土地市场拍出的高成本地块相比，一旦价格有所提升，反映到毛利率水平上，就会呈现上升趋势。
另外，不可忽视的是，《证券日报》记者注意到，有16家房企扭亏，占比高达近20%。
个别房企靠卖股票扭亏
据Wind数据显示，三季报预告净利润变动幅度排在首位的是华联控股，其以同比上涨27060%的业绩扭亏，从净利润亏损直至净利润一跃至4.5亿元-5.5亿元之间。
然而，华联控股的盈利并非房地产项目销售取得。
公开资料显示，华联控股所持有的房地产项目多位于深圳和杭州，且存量土地是早期取得，成本较低。目前公司除了华联工业园A区和B区两个城市更新项目，没有更多的土地储备，预计华联工业园A区和B区项目可在5年内开发完毕。
不过，今年前三季度，公司在售房地产项目在报告期内属于预售，尚未达到结转收入的条件。而其数亿元的盈利则来自股权投资。
据记者翻阅其公告获悉，2016年上半年，华联控股通过大宗交易方式减持神州长城部分股份，处置长期股权投资产生的投资收益约5.89亿元。减持后，公司目前仍持有神州长城A股约1.15亿股，占其总股本的6.79%。此外，华联控股计划在2016年12月31日之前通过大宗交易的方式继续减持数量不超过2736万股神州长城股份。
而对于给出扭亏的三季报盈利预告，华联控股表示，公司计划在报告期内出售部分神州长城股票，预期公司取得的投资收益将较上年同期有大幅度上升。
另外一个扭亏企业代表世纪星源则正处在业务转型过程中，今年前三季度，纪星源净利润预计将在1.28亿元-1.29亿元之间。
对于业绩变动原因，世纪星源表示，因收购“博世华”的重大资产重组业务于2015年12月完成，本期新增合并“博世华”；同时，原预计2015年度内有关“中环阳光星苑”投资管理项目可以获得不低于房地产项目平均利润水平的收益，因履约进度推迟至2016年上半年度内实现。此外，公司在中报中提出要实现业务转型，集中打造在新型清洁技术的工程服务、环保的基础设施经营、新能源有效使用领域中具有核心竞争力的主营业务。
值得关注的是，虽然想尽办法扭亏为盈，但10月初20多个城市频发的调控政策仍将带来房地产行业的下行周期，鉴于此，市场普遍认为，今年四季度，房企销售将承压。
四季度销售承压
10月份进入中下旬以来，56个城市整体一、二手房环比双双下降，但一线城市的一手房成交仍小幅上升，北京甚至涨逾1.45倍；深圳在此轮930政策调控力度最强，但目前对成交的影响尚不明显。此外，受调控力度较小的二线以及并无调控的三线，成交量下降幅度更大，可见市场对行业下行的预期更敏感。
据交银国际对中国房地产二线城市考察报告显示，在南京，根据当地项目（南京青龙山国际生态新城）工作人员估计，9月份一半以上的买家是非本地家庭或非住在项目同一个地区的南京家庭。虽然9月下旬南京收紧政策并没有太大影响市场情绪，进一步收紧二套房首付比例至高达80%确实打击了投资需求。中国金茂亦将其即将推出项目的认筹费从9月份的人民币50万元下调到只有人民币20万元。
因此，交银国际分析师谢骐聪认为，南京严格的二套房首付要求，将会对投资需求和改善性需求产生相当的影响。由于缺乏可销售的资源和销售目标已大致完成，开发商没有迫切需要降低均价，但认为明年将不会如2016年般容易，其挑战来自最新政策带来的市场情绪影响、均价增长放缓和销量下降。
谢骐聪还表示，投资需求正溢出至非核心城市，比如南京等城市非常严格的房贷政策（二套房的首付比例高达70%-80%）将驱走一些投资需求，并溢流到附近没有紧缩政策的城市。
在投资需求转变后，非核心二线城市和三线城市的需求可能会于四季度余下的时间内表现突出。
不过，另有分析师向本报记者表示，整体来看，开发商四季度将多数压力比较大，尤其库存相对保持高位的城市，开发商若此前未抢收业绩，四季度或有降价促销的举措。