易居研究院：棚改货币化促三四线楼市去库存

　　棚户区改造再次成为各方关注的焦点。上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁接受采访时表示，棚改自2005年启动以来，取得了积极成效，尤其是2015年大力推行的棚改货币化，对三四线楼市去库存起到决定性意义。

　　棚改货币化建立了保障房与商品房市场桥梁

　　崔霁认为，过去几年棚改主要采取实物安置方式，由政府建安置房后向棚户区居民分配，居民不参与到商品房体系的分配，棚改保障房体系和商品房体系相互独立。2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。棚改转向货币化安置后，拆迁居民由原来的有房无钱，变成了无房有钱，实际上把拆迁居民的购房需求引导到了商品房体系的分配当中，甚至可以理解为提前释放了这些居民的住房改善需求，把没有购房需求的居民创造了出了购房需求，需求有效放大，因而极大利好商品房去库存。尤其是三四线城市房地产市场最核心的问题就是缺乏需求，与之相对的，则是大量的棚户区居民有住房需求但没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化就架起了棚户区居民住房需求与商品房市场的桥梁。

　　棚改货币化对三四线去库存起决定性作用

　　根据易居研究院全国35城住宅成交数据，不同等级城市的商品住宅成交出现明显分化，2016年初以来，一二线城市商品住宅成交量受房地产政策影响，快速下滑，2017年6月同比增幅已分别降至-39.4%和-25.4%，而三线城市成交量则稳中有升，2017年6月同比增幅17.4%，与一二线城市成交量大幅下滑形成鲜明对比。从区域上看，本轮三四线楼市热销中西部表现好于东部地区，2017年5月中、西部商品房成交量同比增速分别较东部地区高出8.8和12.1个百分点。

　　近年来棚改货币化安置的比例和规模明显提升。2015年棚改货币化安置率为29.9%，2016年达到48.5%，棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。2017年，多省份上调货币化安置比例目标，预计将拉动全国货币化安置比例至60%。

　　崔霁认为，本轮三四线楼市的火爆主要是三个原因共同作用：一是一二线热点城市的限购限贷的溢出效应带动三四线城市楼市热销，但这一原因根据上述数据来看并不完全，因为这一轮三四线楼市的热销不局限在核心城市周边的三四线，中西部地区成交量的涨幅超过东部地区；二是棚改货币化安置原因，经测算棚改货币化将消化全国商品住宅库存面积3.1亿平方米，预计带动的商品住宅销售面积将占全国商品住宅销售面积的四分之一。由于三四线城市是棚改的重点区域，并且地方政府相对一二线来说更缺乏货币化安置资金，因此大部分的货币化安置资金通过棚改进入到三四线城市的商品房市场，使得三四线楼市热销；三是新型城镇化原因，这一原因对三四线城市的影响具有长期性，并不会造成三四线城市楼市的爆发性热销，因此棚改货币化对三四线城市去库存起到决定性作用。

　　PSL是棚改货币化安置的有力支撑

　　2014年4月央行创设PSL（抵押补充贷款），加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL成为货币化安置的主要资金来源。在 2014 年创设 PSL 之后，央行在 2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分别为 3831 亿元、6981 亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。截至 2017 年 6 月，PSL 余额已超过2.4万亿。

　　2016年，全国棚户区改造开工606万套，完成投资1.48万亿元。其中，国开行棚改专项贷款9725亿元，占比66%；农发行棚改专项贷款约3000亿元，占比20%。从资金来源上看，PSL支持的政策性银行专项贷款占棚改资金来源的86%，是棚改货币化最重要的资金来源。

　　崔霁表示，PSL相当于央行通过棚改货币化安置这一路径，向房地产市场注入了2.4万亿的低成本货币。由于棚改货币化安置加大地方政府的资金压力，而央行推出的PSL创新性政策工具有效解决了棚改货币化安置的资金问题。其资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三四线城市的货币定向宽松。

　　创新突破棚改政策

　　当前国务院对棚改最新的鼓励政策是2015年的37号文，当时除了提出积极推进棚改货币化安置之外，还提出了四点创新融资体制机制，包括推动政府购买棚改服务、推广政府与社会资本合作模式、构建多元化棚改实施主体、发挥开发性金融支持作用。自此棚改进入到年均600万套的高速推进阶段。同时，为顺利推进棚改，各省市也积极创新融资机制、土地供应方式以及合作模式。

　　由于各地方棚改均经历了十余年的发展，遗留下来的棚户区均是经济效益难以平衡的项目，2018-2020年各省市棚改的难度将持续上升，棚改将真正成为难啃的“硬骨头”。

　　对此，崔霁建议，应进一步创新突破棚改政策，为打好接下来的攻坚战做充分准备。一是建议进一步创新突破棚改的土地供应方式。由于棚改之前的一二级联动做法与经营性土地招拍挂的规定有所冲突，最近几年许多地方均无法操作棚改的一二级联动，一二级开发主体的分离虽有助于土地市场的公平，但对棚改的资金平衡，市场主体参与的积极性，土地的统筹思考统一规划等均提出了较大挑战，虽然部分地方政府提出了可以一二级联动，但也局限在“一事一议，一地一策”的阶段，故建议进一步创新突破棚改的土地供应方式，尝试放开一二级联动开发方式；二是建议进一步放松棚改的土地规划指标，特别是一线城市，有些棚改项目迟迟无法启动均是因为当前土地规划指标无法让参与主体资金平衡，从而推迟了整个棚改的进程，建议科学合理并建立综合性的土地规划指标调节机制；三是建议创新和参与主体的合作模式，积极推广特许经营等各种政府与社会资本的PPP模式，建立多方共赢的合作模式。（经济日报-中国经济网记者 李治国）