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会员注册每经编辑 祝裕
李宇嘉
近日，此前楼市调控一直效果显著的北京，住房租金上涨的现象引起市场高度关注。
资讯平台“我爱我家”的数据显示，2018年7月，北京租赁住房套均月租金为4902元，环比6月上涨2.9%。根据wind公布的50城租金数据，今年以来，北京住房租金水平已连续5个月上涨。2018年7月，北京租赁市场每平方米每月租金首次突破90元（92.33元），同比去年7月上涨了21.9%。
事实上，抛开春节等季节性因素，有统计数据以来，北京住房租金基本一直呈上涨趋势。除北京之外，沪穗深等一线城市也同样呈现这样的态势。2018年7月，沪穗深住房租金同比分别上涨16.4%、21.6%和29.7%，也是近年来的最大涨幅。
过去，每年到7~8月“毕业季”，租金就会上涨。北京高校学生多，其中相当大一部分会选择留京，但短期内租赁供应弹性小，自然会造成租金上涨。
本次北京等热点城市房租上涨，的确也有传统“毕业季”的影响。与此同时，北京等热点城市房价处在历史高位，加上楼市调控严厉，引致租房需求也相应增加。另一方面，近年来北京等一线城市对存量改造、违法建筑等打击力度加大了，京沪等城市“类住宅”新增供给近乎冰冻，导致租赁供应端有所减少。
不过，如果考虑到北京持续疏解人口，公租房等多渠道租赁供给增加，“合租”趋势明显，上述供需层面的因素过去也一直存在，因此难以解释近期租金的快速上涨。
当前，正是从中央到地方夯实“房住不炒”、加快培育“租购并举”住房新制度的关键时期，各地正致力于培育机构规模化租赁等多元供应主体，鼓励新市民以租房体面“扎根”城市。
如果说前期房价非理性上涨可以归咎于住房投资属性作祟的话，租赁反映的基本是最真实的刚需，其需求一般由收入水平决定。
国际经验显示，若租房支出超过个人可支配收入的1/3，租房者的生活就会面临困难。所以，即便发达国家不管制房价，但管制租金却成为国际惯例。
2015年3月，德国议会通过《限制房租法》，将3年内租金涨幅限制从15%降至10%；房东涨租超过指导价20%的算违法，租客有权将房东告上法庭；房东单方面涨租超50%的，被认为是赚取暴利，可判入狱3年。
近年来，我国城镇居民收入增速一定程度上呈现放缓的趋势。根据wind统计，城镇居民家庭可支配收入中位数（中位数更能反映租赁人群的收入状况）增速连续4年放缓，已从2014年的10.3%降至7.2%。
而与此同时，根据国家统计局的数据，自2002年有统计数据以来，住房租赁价格就未曾下跌过，17年来租金指数月平均涨幅高达3.32%。其中，租赁人口集中的一线城市，近年来租金上涨非常快速，今年甚至出现了20%以上的涨幅。
根据wind数据，即便以套均50平方米计算，目前北上广深商品租赁住房套均月租金分别为4616元、3724元、2652元、3915元，作为这些城市租赁主力的工薪群体，其月收入多数不足万元，租金支出通常都超过收入的1/3。
作为切实反映真实住房需求的房屋租金，逆收入上涨、逆政策导向大涨，显然需要格外重视，更要剖析其背后的深层次原因。
近年来，国家倡导“租购并举”，培育“先租后买”、“以租为主”的住房消费模式。目前来看，需求端重视买房的消费理念尚待引导和扭转，但供应端却借助政策东风，快速行动起来，突出表现在长租公寓崛起和其特殊的运营模式。
目前，长租公寓企业有集中式和分散式两种，前者以整栋改造后出租为主，后者则主要从业主手中“收储”房源后出租。由于配套成熟的租赁房源基本掌握在二手房业主手里，分散式“收储”就成为长租公寓的竞争模式。
2016年以来，全国陆续诞生了2000多家长租公寓企业，仅深圳就有200~300家。事实上，一个城市的房子往往很多，但新增弹性小，优质房源更是相对稀缺。因此谁掌握了优质房源，谁就有可能在长租公寓市场竞争中率先突围，成为头部企业，也就因此能拥有定价权、盈利权。这刚好契合了长租公寓互联网运营下的“投资逻辑”。
于是，长租公寓向资本方阐述盈利模式时都会表示，只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、盈利权。于是，市场上的多轮融资都按照这一模式来运行：首先是抢夺房源，争夺具有增长红利的“潜力小区”；然后倒逼行业洗牌，提高市场占有率；最后，成为头部企业，掌握定价权并收获盈利。
因此，最近市场上才流传出这样的案例：两个租赁平台争夺某房源，并硬生生地将业主租金报价只有8000元的房子，最终推高到1万元。在这种典型的互联网风投打法下，一旦资本选定谁，就会不断加注，让竞争者倒下，让后来者没活路，直至自己成为头部企业。
目前来看，互联网“烧钱”投资的模式在住房租赁市场非常活跃。2017年以来，已有十几家长租公寓倒闭，意味着竞争已进入“行业洗牌”的第二阶段。由此推断，剩下的企业还会在资本的助推下竞相争夺房源。
过去，为了对冲住房租赁价格的上涨，租客要么以“合租”、打隔断、上下铺来解决，要么选择住的地方离市中心或工作地越来越远，要么从商品房搬到城中村，要么干脆离开，牺牲了居住的基本舒适度。这也在一定程度上助长了租赁市场的野蛮生长。
现在，国家花大力气培育住房租赁市场，意在鼓励长期的、稳定的、低成本的租赁供应和需求模式。客观上讲，长租公寓大规模涌现，一方面会有效增加租赁的供应，减少房东欺诈、随意涨租、克扣押金等乱象，租赁市场秩序明显改观；另一方面，租客的租赁体验感提升了，比如长租公寓配置了适合年轻租赁人群的基础设施，消防安全也比较规范和到位。
但需要注意的是，不管是市场秩序改善还是租赁体验提升，这些“美好租房”的需求升级都不应该建立在租金非理性上涨的基础上，而是必须要考虑绝大多数租客的支付能力。
实际上，如果不得不在“高租金、体验好”、“低租金、体验差”两者中作选择，估计多数租客还只能选后者，毕竟其他开支（小孩教育、父母养老等）也很大。
也正是因为如此，近日针对长租公寓“抢房源”报道，监管机构开始约谈主要企业，明确不得利用融资资金恶性抢房源，不得以高于市场租金或哄抬租金抢房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同抢占房源。
买房不易区分自住还是投资，但租房一定是自住需求。作为公共产品，各级政府要增加公租房供给规模，保护好困难人群的住房问题；对于市场化的租金，需要加强一以贯之的监管，让其处在租客可承受的范围。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）