“收入归业主”须强化小区自治

　　小区里五花八门的广告越来越多，属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么，你是否想过，物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位？这部分收入究竟应该归谁？近日，中新网记者走访北京多个小区发现，投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同，广告费自然也是交给物业公司。（9月17日中国新闻网）

　　此前据媒体报道，春节前夕，重庆一些小区给业主发过年费，少则几十元，多则两三百元，特别是有个小区，居然给每户业主发1000元过年费，既令业主暖心，又让别的市民羡慕。然而，给业主发过年费，并非是小区自掏腰包，而是得益于这些小区的业委会管理有方，经营有道，维权得力，小区给每户业主发过年费，均来自公共收益，对公共设施租金、广告费、商家占道费等收入，几年来累计公共收益达百万元。相比之下，北京一些小区，广告费等公共收益，均被物业“独享”了。

　　然而，物业“独享”广告费等公共收益，侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体来讲，小区广告等收入，应为业主共有，用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。特别是，《民法典各分编(草案)》明确，小区共有部分产生的收益属于业主共有。

　　现实情况却是，即使有的物业没有“侵占”小区公共收益，也不能保证公共收益归业主所有。应该说，替小区业主维护公共物权，物业责无旁贷。问题是，物业在维权过程中，遭遇了诸多困境。物业非常为难：开发商或居民擅自占用公共财产，物业只能劝阻，不能采取强制措施。物业在法律上是受人之托，代人“管”财。换言之，物业是商业服务提供者，不是行政管理者，没有法定的强制执行权，也没有政府的授权，不能对侵占小区公用场所等违法行为采取强制措施，更不能代表业主打官司。

　　可见，小区公共收益归业主所有，必须强化小区自治。应赋予业委会法人资格，提高业主自治能力。小区生活需要居民自治来维护社区的生活秩序，担当这个自治任务的除了小区居民委员会这一法定组织，还有一种新生组织，就是业主委员会。一方面，业主委员会有权起诉侵占小区公用设施的单位或个人，打赢这类民事官司。另一方面，业主委员会代表业主，对小区公共设施进行管理，并取得公共收益，让业主共享。