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昨天是南京为期四天的“网络土拍”次日,共有7幅住宅地块公开拍卖。继江宁的正方新城住宅用地在土拍首日达到最高限价需摇号决定买家后,昨天这7幅宅地也全部“复制”这一模式,且必须现房销售。业内人士预计,本次网络土拍推出的20幅住宅用地有可能全都达到最高限价而销售现房,南京楼市将全面进入“现房销售”时代。
昨日土拍结果
昨日共计交易7幅地块,7幅地块均达到最高限价,需9月23日进行现场摇号确定竞得人。7幅地块总起始价为86.1亿元,成交总价143.2亿元,溢价57.1亿。
抢地实录
铁心桥G45地块:42家房企抢一块地,将摇号定归属
G45地块是昨天的首拍,位于雨花台区铁心桥街道,这是一幅纯住宅用地,出让面积为近4万平方米,容积率为2.2,是软件大道上并不多见的宅地。根据官方公告,该地块起拍价为15.6亿元,最高限价为25亿。
昨天上午9点30分网拍刚启动,开发商们应价的速度简直可以用“飞快”来形容,1分钟之内已经狂飙了40多轮,不到3分钟时间,开发商的出价已经达到“现房销售”的标准,网站上也显示出“现房销售待确认”的字眼。10分钟的冷静期结束后,地价继续飙涨至25亿元,即达到了最高限价,网络拍卖随即停止,将进入摇号阶段,最终的结果需等9月23日摇号后方可得知。
此时,根据开发商参与摇号的电脑页面上显示,“共有42家房企参加摇号”,不少业内人士将电脑截图在微信朋友圈里发了出来,连连感叹“简直比买房还难”。确实如此,如今楼盘开盘时买房人面对的大都是3人抢1套房或是4人抢1套房,特别抢手的也不超过10:1,而这幅地块竟然42家房企抢1块地,难度陡增,一些购房者也调侃说,“(买不到房)这仇总算是报了”。
根据G45地块25亿元的最高限价推算,该地块的楼面价高达28977元/㎡,而此前铁心桥区域的地块最高价是世茂拿下的12000多元/㎡,地价涨幅远超预期,而且近3万元的楼面价已经与周边房价水平相当。无论哪家房企拿地,将来售价势必要超过40000元/㎡,这将会直接拉抬周边的房价。
江北G47、G48、G49地块:毫无悬念拍至最高限价
位于江北的G47和G48地块紧挨在一起,分别是江浦街道白马2号、白马3号地块,也是前一次土地拍卖时遭遇“熔断”而流拍的住宅地块。两地块的出让面积分别为5万平方米和6.5万平方米,容积率分别是1.5和1.4,项目靠近银城白马澜山楼盘,附近也有地铁10号线等配套,在开拍前就被不少房企看好。
结果不出所料,这两幅宅地分别经过66轮和79轮竞拍,双双达到最高限价,分别为16.5亿元和20.3亿元,楼面地价都超过22000元/㎡,与目前的江北宅地最高价相当,其周边楼盘房价在25000元-30000元/㎡之间。根据开发商透露的信息,G47地块有38家房企参与摇号,G48地块则有42家房企参与摇号。
江北的G49住宅用地位于环北路南侧和江淼路北侧,靠近青奥公园,出让面积为5.6万多平方米,容积率2.5,起拍价为20亿元,最高限价31.6亿元。59轮过后,该地块已达到最高限价,将通过摇号决出买家,地块的楼面地价同样超过22000元/㎡,周边楼盘如保利西江月的售价在27000元-28000元/㎡左右。
江宁G46地块:楼面价创下区域新高
江宁G46地块靠近火车南站,坐落于楼盘左邻右里的北侧,是一幅商住混合用地,地块面积为2.3万平方米,临近地铁1号线与3号线,地块起拍价11.5亿元,最高限价20.2亿元。88轮竞拍过后,有9家开发商报价达到20.2亿元的最高限价,将通过摇号决出买主。依据地价推算,该地块的楼面价高达27034元/㎡,成为江宁板块的地价新高,周边房价在30000元/㎡左右,二手房价则在20000元-25000元/㎡之间。
还有两幅江北的G50、G51住宅用地也都达到最高限价,两地块位于泰冯路、宁六公路附近,容积率均为2.1。经过86轮和39轮竞拍,两幅地块的价格分别达到19.3亿和9.5亿,将摇号决定归属,参与摇号房企分别有19家和17家。两地块的楼面价均接近16000元/㎡,相当于周边的楼盘房价。
4大焦点问题
1
南京楼市“现房”时代来临?
房地产市场或将全面现房销售
土拍首日的江宁G44地块达到最高限价,意味着南京迎来首幅现房销售地块,而昨日一下子涌现出7幅达到最高限价的住宅用地,这些项目上市时必须实现现房销售,在不少业内人士看来,显然南京的“现房”时代已经到来。
两天土拍涉及到的住宅地块全都达到最高限价,而市场上开发商的土地“饥渴症”持续难以缓解,僧多粥少局面之下,房企肯定“拼命”抢地。来自多家房企的竞地信息显示,江宁九龙湖、仙林湖等板块的宅地也将迎来三四十家开发商报名,届时地块也很可能达到最高限价,从而实行现房销售。
2
现房销售会导致“房荒”吗?
两年内新房供应量或减少
“现房销售”本是抑制房企拿地冲动的调控政策,没想到开发商却毫不畏惧,纷纷使出“挤破头”的劲头在南京土地市场拼杀,一旦住宅地块全都变为现房销售,那么其副作用很快就将显现——两年内供应断档。
业内人士介绍,目前南京房地产市场的规定是,工程进度完成1/4就可以申领预售许可证,高层住宅盖到七八层就能上市回款,因此市场上有不少楼盘拿地半年就开卖,实现了资金的高周转。如果现房销售的话,也就意味着开发商必须拿到竣工备案表,通常会比现在延期一年或更长,精装房还会拖得更久。
打个比方,今年拍的地,2017年开始销售,2019年交付,这是正常的开发流程。若是现房销售,从拿地到竣工至少两年多的时间,除了小区绿化可以缓做,建筑的主体必须达到可以交付的条件。这意味着今年拍下的地两年后才能上市,如果这次土拍拍卖的宅地都需要现房销售的话,两年内的供应量一定会吃紧。
3
有房在手的房企会“捂盘”吗?
需要主管部门加强监管
手中货量充足的房企,在可预见的市场将面临供应短缺的情况下,是否会“囤房”不售或者抬高房价呢?业内人士认为,这很有可能。根据南京市的相关规定,领取预售证而不开盘的开发商将会受到处罚,如果房企不领预售证,现有规定是无法阻止的。
“这就需要两方面入手,一是房管部门可以对其约谈,督促其尽快将房源上市,二是物价部门严格把关,限制房价水平。”楼市专家指出,其实相关部门主动干预房地产市场会产生一定的副作用,不过当房企的行为影响到楼市整体的健康时,可能还得主管部门“出手”。
4
二手房价格会跟风上涨吗?
建议房主平常心看待
新房供应跟不上,二手房会因此涨价吗?我爱我家、链家地产等多家中介公司人士认为,现阶段不存在这样的问题,市场变化有待观察。专业人士指出,二手房市场需要分区域来看,供应量长期较大的板块如江宁、江北等地,房龄普遍较高,小区环境等也比不上近几年新建的小区,房主涨价过高、过快的话,很难实现成交。
而在河西、仙林等新城区,二手房市场供应偏紧,房价甚至出现倒挂现象,一旦新房数量跟不上,二手市场也可能出现“缺货”现象。不过,中介人士还是建议房主以平常心看待市场变化,理性定价。(记者 马祚波)