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“超人”李嘉诚又抛售大陆资产了,10月26日晚,长江实业地产宣布以200亿元人民币(约合230亿港元)卖掉上海 陆家嘴的“世纪汇”综合体。这次交易将给 长实地产带来54.3亿元人民币(约合62.2亿港元)的收益,预期交易将在2017/2018年前后完成。李嘉诚“清仓”内地物业是否预示着地产危机的来临呢?
超人“抛售”世纪汇
【创亚洲单一物业交易记录】公告显示,出售标的Mapleleaf Developments为长实地产以及李嘉诚海外基金会共同持有。而Mapleleaf Developments间接拥有 和记黄埔地产(上海)陆家嘴有限公司,后者持有海世纪汇广场。此次出售事项代价将为计及物业经商定价值人民币200亿元(约230亿港元)。令人震惊的是,此次交易的金额已经超过丰树收购太古又一城的188亿港元,创出整个中国乃至于亚洲的单一物业交易记录!
【收割54.3亿人民币】“世纪汇”是长江实业在上海的旗舰项目,是上海唯一一个四条轨交线交汇的上盖,目前已经竣工,正在进行装修。项目占地面积约5.1万平方米,总建筑面积36万平方米,其中商场14万平方米,两栋180米的32层办公楼约13万平方米。从写字楼和商场的面积来看,“世纪汇”的单位面积售价为75000元/平方米——2006年李嘉诚从陆家嘴股份手中接过该地块时,楼面价为12000元/平方米。按照长实地产预计,这笔交易集团将录得未经审核得益约54.3亿元,而长实地产整个公司2016年上半年的股东应占溢利也仅为86.6亿港元。从投资角度来看,这笔“抛售”收益不菲。
【接盘者或系 中国人寿】公告显示,买方为一家在新加坡主板上市的地产基金管理公司,且由一家保险公司拥有多数股权。公告并未透露买家身份,只描述为一家实力雄厚的保险公司透过新加坡上市之房地产基金管理公司亚腾资产管理(ARA Asset Management)进行收购。但据多家媒体消息,买家系中国人寿旗下公司。目前中国人寿尚未就此发表声明。根据2016年8月26日,中国人寿披露的2016年半年度报告显示,2016年上半年,公司营业收入为3406.64亿元,其中已赚保费为2842.42亿元,营业利润为133.33亿元,利润总额为132.28亿元。也就是说,此次中国人寿对于李嘉诚上海项目收购所用到的200亿人民币只占到了其2016年上半年已赚保费的7%左右,财力堪称雄厚。
转投欧洲,三年没在内地拿地
【抛售内地业务动作频频】实际上这不是李嘉诚家族第一次抛售内地物业了。上海物业出售最早开始于2013年10月,当时李嘉诚以11.55亿美元的高价将一年前刚刚收购的东方汇经中心OFC出售给 交通银行。一年后,李嘉诚持股7.84%的新加坡房地产基金亚腾资产管理(ARA)以15.4亿出售了上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际大厦。李嘉诚从此笔交易中获益近三千万。同年4月,李嘉诚之子李泽楷的香港 盈大地产以72亿港元卖出北京盈科中心,长江实业子公司出售上海陆家嘴东方汇经中心写字楼,并全部出售已持股多年的的 长园集团股权。有机构统计,李嘉诚近三年套现内地资产金额达到上千亿元。
【三年没在内地拿地】与抛售物业形成鲜明反差的是,李嘉诚已经三年没有在内地拿地。根据李嘉诚几十年的投资特点来看,房美汇置业专家认为他也许是从近两年政府的声音及政策中嗅到了房地产发展走向,国内政策环境已经不适合投资房地产,所以早早抛售内地房产,选择海外置业。对于李嘉诚重组“长江”、“和黄”人们有多种说法,单就将地产业务单独剥离出来看,李嘉诚应该是对国内地产行业失去信心,看淡中国未来房地产市场走向。
【欧洲业务表现稳健】近几年李嘉诚将投资的重点放在了欧洲——尤其是英国,投资遍布电力、天然气、交通和零售等领域,并侧重于基建,英国已经成为其商业帝国的最大利润来源。从长江和长石今年八月披露的半年报来看,李嘉诚公司在英国“脱欧”以前的数据确实不错:46%业务放在欧洲的 长和实业上半年净利润达到149.21亿港元,同比增长了3%,其中,欧洲板块的税前利润同比增长高达11%,增幅远远超过其他区域。李嘉诚在英国加紧布局的也都是刚需板块,尤其是水电煤这类垄断性的民生必需品,因此实际受影响并不大。李嘉诚表示,公司在英国及欧洲的现有业务仍可维持安定合理回报。在现有业务方面,将继续寻找新机会,他不认为公司会将英国从业务组合中剔除。
“清仓”是否预示着地产危机来临?
【“清仓”为投资英国筹措资金?】随着此次世纪汇出售的落停,长和系在上海的核心商用物业只剩下南京西路的老牌商场梅龙镇广场以及紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块。而“世纪汇广场”是 长地在上海陆家嘴最后一个自留商用物业,李嘉诚开始出售最后几块留在中国的地产项目。近日有报道说,李嘉诚正在筹备竞标英国国家电网(National Grid)天然气管线业务51%的股权,含债务在内,预计耗资110亿英镑,该业务为英国近1100万客户输送天然气。也就是说,他此次抛售上海世纪汇广场,很有可能是为了扩大在英国的投资而筹集资金。
【内地市场垄断利润机会不再】分析认为,李嘉诚早已经洞察到,在内地市场中的获取垄断利润的机会正在消失。过去几十年间,李嘉诚在内地取得大量房地产投资机会和港口码头投资机会以及之后的惊人盈利,这些与内地市场的不规范以及行业的垄断有关。随着中国政府加快市场化改革,而且推央企国企改革,将打破行业垄断,给民营企业更多的投资机会,促进市场公平,所以以后想靠垄断暴富的机会越来越少了。毫无疑问,无论是内地还是香港,地产的估值都是非常高的位置,这种高估值和欧洲资产的低估值形成了鲜明的对比。所以,撤资大陆和香港,进而投资欧洲的选择都是一个不错的选择。
【逢低吸纳、见顶抛售】英国脱欧后,资产曾出现难得一见的低估,这对于已经在英国有大量投资的李嘉诚来说,是千载难逢的抄底机会,也是摊薄他投资成本的一次机会。近两年李嘉诚因为出售部分内地资产转投欧洲而遭受各方指责,甚至当今年上半年一线城市暴涨时,不少评论还称其误判了形势。但从其旗下公司的业绩来看,其对于内地经济的“L型”走势其实早有预判。
李嘉诚曾说:“我决定一件事时,事先都会小心谨慎研究清楚,当决定后,就勇往直前去做。”目前内地正面临着投资收益下滑的“资产荒”,优质资产已日渐稀缺。各类资本在频繁举牌上市公司的同时,也大举进行海外投资。作为华人商界家喻户晓的任务,李嘉诚总是在考虑未来的事情,总能快人一步了解到新的投资趋势,这一点或许能给投资者们些许启发。