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北京二手房网签量再创新低 楼市步入深度调整期

http://www.newdu.com 2016/12/3 京华时报 佚名 参加讨论

  自9·30新政开始,北京楼市供需双方预期均发生改变。在这轮预期调整当中,楼市渐渐从卖方市场转向买方市场。在成交数据上,在刚刚过去的11月,北京新房、二手房成交继续探底。随着政策继续加码,楼市主要成交数据的持续下滑,标志着调控之后成交低迷周期的真正到来,楼市步入深度调整期。

  京华时报记者邢飞潘秀林

  □新房篇

  >>成交

  纯商房预售量创58个月的新低

  亚豪君岳会统计数据显示,11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1426套,环比增加6%,成交面积11.74万平方米,环比减少38%。与此同时,上周北京商品住宅成交均价为36620元/平方米。

  截至11月27日北京商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交5531套,成交面积61.95万平方米,相比10月同期均减少28%,按照这一成交趋势,预计11月全月成交量也将创造2016年春节之后近9个月的新低。在这其中,纯商住宅产品仅实现成交2477套。

  从纯商住宅供应趋势来看,截至11月27日,北京纯商住宅预售量仅789套,这一数量也或将创造自2012年2月以来的近58个月新低。而从全年纯商住宅的预售量来看,也将创下北京有史以来的供应新低。

  从纯商住宅预售年度走势当中可以看出,2010年之前北京纯商住宅年度预售面积基本维持在1000万平方米以上,虽然自2010年开始出现逐年递减的趋势,直到2015年纯商住宅预售面积开始进入波谷,其根本原因在于土地供应的萎缩。

  2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米,造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米,而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地,依然保持低位,造成今年新增预售面积尚不足400万平方米,预计明年形势更加严峻,今年仅出让42万平方米可售纯商住宅,将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。

  □二手房篇

  >>成交

  网签量再创新低

  9·30北京楼市新政已满两月,从这两个月二手房市场的表现来看,与10月相比,11月市场成交量下滑速度更为明显。

  来自伟业我爱我家的数据显示,今年11月上半月(11月1日-11月15日),北京市二手住宅共网签9674套,环比10月下半月下降28.7%,较9月上半月下降22.7%。

  11月上半月11个工作日的网签数据都位于1000套以下,其中最高998套,最低646套,平均每个工作日网签845套,环比10月下半月1152套的工作日平均网签量下降了26.6%,较9月上半月1178套的工作日平均网签量下降了28.2%。

  今年第47周(11月14日-11月20日),北京市二手住宅共网签4376套,环比46周再降3.4%,自第43周以来已连续4周保持下降趋势。这一数据也是过去20周北京二手住宅网签量的最低值(国庆所在周除外)。

  第47周五个工作日的网签量分别为937套、814套、795套、782套、891套,平均每个工作日网签844套。安居客、58同城和赶集网统计显示,进入11月后工作日网签量始终低于1000套的情况还在持续。

  中原地产数据也显示,北京今年已经过去48周,其中有31周单周二手房成交量在5000套以上,而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。

  >>案例

  二手房源分化显著

  11月29日中午刚过,位于东三环链家某门店内,几位经纪人在座位上闲聊,当记者以购房者身份进入门店时,其中一位经纪人热情地招呼记者。

  “这段时间(11月之后)工作日成交确实不多,但周末来访量和带看量会好很多”,经纪人小周告诉记者,就在刚刚过去的这个周末,他所在的片区一共成交了十几套房源,在这样的市场环境下,这样的成绩无疑大大鼓舞了大家的士气。

  小周告诉记者,9·30调控大大减少了投资客的数量,投资者从盲目抢购变成理性观望。现在的买房人主要是以自住需求为主,其中一部分为首次购房的刚需,还有一大部分是换房业主。“这些需求是一直存在的,有的是因为结婚买房,有的是因为家里增添人口换房,也有的是为孩子上学换房”。

  考虑时间长、议价空间有限,是这些刚性需求的主要表现。据小周介绍,就附近的这一片区来说,相似房源在调控前后的成交价差别并不算大,取代过去频频坐地涨价的现象,现在业主报价的议价空间通常在5万-20万元之间,这其中,优劣房源的分化会表现得更为明显。

  附近我爱我家的一位经纪人也对记者表达了类似的观点。她也告诉记者,过去市场好的时候,不管什么户型什么朝向的房源,都会很快被一抢而空且价格普遍高企,但市场下行的时候,优质房源仍然表现坚挺,而那些有明显缺陷的房源则会首当其冲,价格也会出现明显松动。

  >>分析

  春节前网签量还将继续下探

  9月30日出台的“京八条”,对稳定楼市预期、抑制过热的房地产市场,起到了立竿见影的效果。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,一方面,客户由着急抢购转为等待观望,部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划,11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成,有效购房客户需求明显减少。另一方面,受购房需求减少的影响,业主“涨价惜售”销声匿迹,业主报价迅速回归理性,部分着急出售房产套现的业主开始主动降价,房价出现回落。

  胡景晖预计,春节前,北京二手房市场网签量还将进一步下跌,房价在经历了环比涨幅收窄,局部区域房价回调之后,未来将迎来房价的明显回落。

  据房天下数据研究中心,11月第4周,北京二手房每日分别网签1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套,平均挂牌价格为55283元/平米。由于接近月末,市场成交意愿展现出短期回升趋势,但长期走势仍趋于微幅回落。热度方面,市场关注度仍以刚需为主,同时改善型关注度占据很大比例。

  >>供应

  纯商住宅的预售量大减

  数据显示,2016年前9个月,北京纯商住宅月均新增预售项目量达到14个之多,而在9·30之后纯商住宅的预售量大减,10月仅4个项目取证,11月截至24日则仅有3个纯商住宅项目取得预售许可,而这一趋势将至少延续到明年一季度。

  根据亚豪君岳会统计数据显示,12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市,其中包括台湖银河湾、首创禧悦府等4个纯新盘,以及包括五和万科长阳天地、 北京城建 ·上河湾等在内的5个老项目后期。

  从当前计划入市项目特征来看,急于在年底入市的项目以郊区居多,9个项目全部位于五环以外,其中六环以外项目超过半数,并且以中小户型为主,例如台湖银河湾主打53平米一居以及82平米两居,另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平米以内中小户型占比也较大。

  目前北京商品住宅存量超过八成位于五环外,六环外占比也达到将近四成。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,在持续性收紧调控的背景之下,随着置业需求的减弱,库存的压力将会持续上升,特别是郊区住宅面临着一定的市场风险。

  北京调控新政中,明确提出加大土地市场供应,结合此前土地供应的区域特征来看,新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主,再加上“90/70”政策,使得未来郊区为主战场的楼市供应中,中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外,加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。

  而在当前,新房供给尚以中大户型产品为主,面向刚需刚改客群的中小户型住宅产品则较为稀缺,因此部分主力产品面积偏小、定位于中端置业需求的项目,在预期未来竞争压力加大的背景下,选择在年末小户型供应的断档期入市,也是寻求踏准市场节奏的机会点,在淡市回笼资金,储备能量。

  另外,由于郊区项目定价相对偏低,因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高,也是这类项目得以入市的原因之一。郭毅认为,随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市,将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用,届时,北京新房市场有望出现成交均价的结构性下滑。

  >>市场观察

  开发商忙创新产品

  随着楼市新政出台,不少开发商日常工作发生改变,不少开发商最近在密集看盘,汲取经验,研发产品,希望明年能通过品质的提升和营销的创新在调控之下提升业绩。

  在房地产行业,能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化,进而影响企业的投资决策。

  “这次调控的严峻程度,很多企业是预计不足的,再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次,是自上而下的,而且实行目标管理。”11月23日,在 民生银行 主办的“中国不动产金融年会”上,融创中国董事长孙宏斌断言:“房地产行业再增长已经很难。”

  “买对地方、买对时间”,是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情,“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状,做好时间和空间上的选择。”

  孙宏斌判断,房地产规模再增长已经很难,这时会加速向大企业集中。

  对于企业来说,认清土地价值,投资上做好时间和空间上的判断,产品和服务上做好品质和品牌,“任何形势再不确定,企业的选择和发展都是确定的”。

  □全国篇

  签约量刷新2016年春节后最低值

  中原地产研究中心统计数据显示:截至11月27日,主要城市签约量刷新2016年春节后同期最低值,同比2015年11月同期跌幅达到了25%,整体看,市场在2016年9·30政策密集出台后,连续两个月出现了下调的现象。

  在调控一个月后,随着签约周期的变化,部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后,市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象,特别是一线城市中上旬成交量下调21.4%。

  市场降温现象明显。其背后一方面是调控不断收紧,对市场各类限制干预所产生的政策效应显现;另一方面市场供应大幅萎缩,进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。

  中原地产统计显示,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致,表明22城市的政策收紧已令全国主要城市的市场行情都受到了波及影响。降幅较大的城市包括厦门、惠州、苏州等。与之对比,非调控城市整体新房成交量环比也下降9.4%,亦有约七成城市成交量环比回落,降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。

  报告显示,从实际签约看,受到新政影响的22个城市,成交量出现了明显下调,实际跌幅达到了40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。实际全国布局的中介公司代理行,在10月业绩环比下调都在40%-50%左右。11月成交量相比10月继续下调,整体看,本轮市场调控将导致4季度相比3季度起码下调50%。

  □政策篇

  11月超10城市再升级楼市调控

  上海市住建委11月28日晚间公布,自11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的,或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  这是上海自10月8日出台楼市新政之后再次收紧楼市。今年十一前后,北京、天津、深圳、南京、苏州、厦门等20余城拉开了全国楼市的第一轮调控序幕,一线城市、部分前期楼市过热的二线城市,以及部分一线城市周边的三四线城市各自因城施策,出台了限购、限贷、提升公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、加强市场管理诸多相关政策。期间,上海也于10月8日出台了楼市新政,但内容主要偏向于行政手段和市场管理。

  11月10日前后,楼市调控二轮加码的序幕再次拉开,杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策,并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海也在此前单纯加强市场管理的基础上祭出了货币政策,提升了购房贷款首付比例,这也使得上海楼市调控的力度再上一个台阶,来到了与北京、深圳同段位的水平。

  中原地产研究中心统计显示:11月以来,已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控。从全国看,从9·30开始的这一轮楼市调控,各地已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:升级调控的城市都是房价前期涨幅较高的城市,从10月房价走势看,这些城市已经有所放缓,但部分依然在上涨中,升级调控是为了停止房价上涨并进一步降温市场。从这50天的调控看,本轮房地产调控与往年最大的不同是,政策持续打补丁,加压力,叠加历史最严格的执行力度。张大伟认为,从市场影响看,政策效果非常明显,降温趋势将延续。

  □观点

  >>伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

  诸多政策很大程度上稳定市场预期

  11月份的北京土地市场,四宗很有高价地潜质的热门地块在“限房价,竞地价”的拍卖新规则下,均成为由开发商100%自持的租赁项目,这在很大程度上稳定了市场预期,避免了高地价对市场预期的误导;与此同时,近期南京、杭州、武汉和深圳又再次加码楼市调控,对于北京来说,楼市调控其实还有税收、利率诸多政策储备,这也在很大程度上对稳定市场预期起到了重要作用。

  >>中原地产首席分析师张大伟

  市场将告别明显上涨

  在前期限购、限贷政策出台后,10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行,这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强。相比10月,11月初市场继续降温,各地严格执行的调控政策影响购房者开始出现全面观望,市场成交下调趋势加速。这一轮政策因为原则是一城一策,所以各城市力度不一,部分城市力度太大,这也给了很多出台政策力度不大的城市压力,预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

  整体看,这一轮政策的调控力度非常大,市场将告别明显上涨。

Tags:北京二手房网签量再创新低,楼市步入深度调整期  
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