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土地拍卖“明规则”输给“潜规则”,谁的错?

http://www.newdu.com 2016/12/20 光明网 朱昌俊 参加讨论

  一场看似平静的土地拍卖,背后暗流涌动。郑州市国土局挂牌出让9块城中村改造地块,并拟于12月5日进行公开拍卖。来自北京的房企K2拟参与其中7块地的竞标。12月3日上午,郑州15家地产商组织了一次大规模维权。4日凌晨,被指为“野蛮人”的K2发布公告,称迫于郑州同行的压力,未战先认输。公告里,“K2”用“价格联盟”直指郑州本土开发商垄断城改的土地拍卖,用“本地的规矩”,暗指郑州“提前进场,定向拿地,返还成本,底价成交”的城中村改造模式。(12月19日《新京报》)

  整个事件的过程要全部复盘的话比较复杂,且由于涉事的多方都不愿意回应媒体的采访,令事件看起来更多了几分神秘色彩。但就已披露的信息来看,事件的内核并不算复杂,简单说就是:

  郑州的城中村改造,政府在前期就选择了与本地开发商合作的模式:由开发商负责拆迁、安置房建设、村民过渡费等各项费用,对应的回报是在之后的二级土地开发时,开发商可以底价拍得城中村改造的地块,并由政府返还底价的65%给开发商。然而,当被视为“野蛮人”的外地开发商K2介入土地拍卖环节时,就打破了政府原本许诺给本地开发商“底价拿地”的桌下协议。如此才有了本地开发商抱团向当地政府施压,要求将“野蛮人”赶出去的一幕。

  很显然,K2是正常参与土地市场的拍卖。一位曾和K2在土地市场上“过过招儿”的郑州地产人士也不得不承认,“它遵守了市场规则”。现在,搅局“潜规则”的K2不得不宣布退出,但郑州模式的“潜规则”却依然在延续。

  所谓的“提前进场,定向拿地,返还成本,底价成交”的“郑州模式”,本就是拿不上台面的潜规则。有消息称,这种模式的诞生与郑州这几年追求的城镇化改造速度有关:由于政府在短时间内拿不出如此多的资金来进行前期改造,就只能选择与开发商合作,并许诺开发商后期能够底价拿地。然而,由政府指定某家开发商“底价拿地”,其本身就是对于土地拍卖市场开放性原则的破坏。如此几乎成为行政许可的拿地方式,又何必再搞拍卖?

  更为重要的是,如此操作,由于都是以潜规则的形式进行,其中难免产生各种利益输送的机会。这或许也可以解释在能够避免出现类似冲突的情况下,当地政府依然未能改变这种模式的深层次原因。有地产人士认为,有经验的国土局应该在招拍挂时设置一个条件,比如拿到地的企业,要将超出底价部分的溢价交给承担前期开发的企业,在这种情况下,其他开发商就都不会参与竞拍了。

  在这次事件中,表面看来“认输”的是K2,但实质上,本地开发商同样也是输家:前期投入如此之大,后期“回报”却处于不确定状态。可以说,k2与本地开发商都处于某种更大的潜规则之下,即当地的房地产开发市场都处于政府的“摆布”之下,明规则被破坏,“潜规则”就更只是政府单方面说了算。说到底,最大的赢家还是当地政府。而造成这一切的原因,畸形的政绩观当是重要一环。如果说屡次出现的暴力拆迁事故,是城中村改造“郑州模式”的社会后果,那么,这次事件代表的就是某种经济后果:开发商之间陷入“乱战”之中或是其次,更关键的是,其对于地方投资环境的负面影响,必将更深远地影响到地方的经济发展。

  现在,K2声明主动退出,可事件背后的城中村改造“潜规则”又有谁来破?当地官方在明规则与潜规则的碰撞中,又到底做出怎样的选择?刚刚结束的2017年中央经济工作会议提出,要完善市场在资源配置中起决定性作用的体制机制,深化行政管理体制改革,打破垄断,健全要素市场,使价格机制真正引导资源配置,郑州相关方面能听到吗?

Tags:土地拍卖“明规则”输给“潜规则”,谁的错?  
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