北京别墅市场迎来收官战 城区别墅压轴登场

　　北京别墅市场在本月迎来今年收官战，经历了四环五环高端产品如开闸般扎堆入市后，北京楼市迎来了最冷清的四季度新盘供应，这为数不多的新盘之中，鲁能钓鱼台美高梅别墅关注度最高。三环旁、别墅、新中式，这是鲁能钓鱼台美高梅别墅的第一眼印象。

　　京华时报记者邢飞

　　四环内别墅产品

　　在10月创造年内第二高之后，进入11月北京别墅市场成交开始下滑。根据亚豪君岳会统计数据显示，11月北京别墅市场共实现成交714套，成交面积22.85万平方米，环比分别减少22%、8%。不过虽然环比出现下滑，11月别墅成交同比仍保持86%的增幅。与此同时，11月别墅市场成交均价39715元/平方米，环比小幅下滑，同比上涨19%。

　　虽然别墅成交环比出现下滑，但从同比数据来看仍处高位水平。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，别墅成交的坚挺一方面是受到需求的影响，从以往调控之后市场反应来看，开发商多会通过抛售中低端住宅产品来回笼资金，从而应对调控的长期性，而高端产品系往往会被“雪藏”直至市场好转，因此高端住宅类尤其是低密度别墅产品的抗压性相对较好。尤其是在目前土地出让新特征的影响之下，未来低密度别墅产品的潜在供应极度减少，因此中高收入的置业人群并未对于别墅市场未来预期发生太大改变，其置业脚步也并未因调控而放缓。而另一方面，调控之后别墅市场供应方的积极态度也为成交的坚挺奠定了基础。

　　这为数不多的新盘之中，鲁能钓鱼台美高梅别墅关注度最高。三环旁、别墅、新中式，这是鲁能钓鱼台美高梅别墅的第一眼印象。

　　据项目人士透露，鲁能钓鱼台美高梅别墅一共只有46套。全部是类独栋合院产品，花园的面积在100-300平米不等，几乎全部为270度围合式庭院，两种户型，建筑面积分别为338平米及426平米。

　　作为房地产项目，三环旁的位置所带来的隐喻自不必多言，在近年的房地产市场上，上一个四环内的别墅项目是龙湖西宸原著，但鲁能钓鱼台美高梅别墅的容积率较西宸原著0.87更低，仅为0.56，可堪独栋。而从地块属性来看，四环内0.56的低密度土地在近十年的房地产市场上都难得一见，这种区位和产品形态上的叠加优势，将构成鲁能钓鱼台美高梅别墅的核心卖点。

　　2016年四环内的顶豪，从万柳书院到北京壹号院，再到中骏天宸、华润昆仑域等等，可以用“扎堆”来形容，如此密集的亮相，可知城市核心的高端项目其实并非想象中的稀缺。

　　真正少的，是别墅产品。综合近10年北京四环以内别墅存量来看，仅有188套，除去烂尾项目126套房源，真正入市的内城别墅产品仅62套。且从2011年至今，除去2015年供应的47套别墅外，仅入市过2套别墅，从2015年下半年至今更是零供应，鲁能钓鱼台美高梅别墅极有可能是四环内别墅的收官之作。

　　开发商对于这46套的态度很明显：做品牌、做精品。这也是必然之选——三环这样的区位、0.56容积率的土地，在北京供地短缺和密度控制之下，这两大属性叠加出现的概率几近为零。对于拥有这块地的鲁能来说，将其打造成精品甚至藏品，这是对这块土地价值最基本的尊重和认同。鲁能钓鱼台美高梅别墅集鲁能、钓鱼台、美高梅三大品牌优势于一身，预计有不错的产品表现。

　　不一样的新中式

　　在今年的别墅市场上，新中式风格是绝对的主流，传统文化也因此成为诸多顶级别墅的精神背书。不过，在98%的别墅都分布于五环外的背景下，脱离了地缘谈文化。

　　相比之下，中轴线上、天坛正南的鲁能钓鱼台美高梅别墅则有着厚重的人文土壤，其所在之地本身原为明清帝王石榴园，而中轴线更是有近千年的历史承载，至今仍然有着旺盛的生命力和历史纵深感，这将是鲁能钓鱼台美高梅别墅对新中式最好的注解。

　　在先天的地缘文化沉淀之外，鲁能钓鱼台美高梅别墅以“礼”为精神内核，衍生出其所独有的“九礼”文化价值，分别对应项目的9大价值。

　　据悉，鲁能钓鱼台美高梅别墅借鉴了乾隆花园的五进式院落布局，为居住其中者规制五重归家礼序。而在建筑排布上，鲁能钓鱼台美高梅别墅对古代京城街巷“一街九巷”手法的沿用，更是对其地缘文化内核的映照。

　　而在产品之外，给人的另一大悬念在于，以服务见长的钓鱼台和美高梅，联袂之后将呈现怎样的服务？在房地产重心向后续运营偏移的趋势下，服务的创新，更值得关注。