房地产企业投资战略研究

摘要：受2008年的全球金融风暴影响，中国实体经济急速回落，国内股市暴跌，房市成交量急剧萎缩，此时如何提高企业的生存和发展能力，成为房地产企业面临的紧迫问题。这些问题很多是企业投资战略失误造成的，主要进行房地产企业投资战略研究。
    关键词：房地产企业，投资战略，供求形势
    一、企业投资战略与分类
    企业投资战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大生产经营规模，对有关投资活动所作的全局性谋划。它是将有限的企业投资资金，根据企业战略目标评价、比较、选择投资方案或项目，获取最佳的投资效果所作的选择。企业投资战略是企业总体战略中较高层次的综合性子战略，是经营战略化的实用化和货币表现，并影响其他分战略。企业投资战略可分为发展型投资战略、稳定型投资战略与退却型投资战略。
    1.发展型投资战略。发展型投资战略是企业在现有水平上向高一级迈进的战略，在国民经济高速发展的时期及企业经营状况良好的情况下，推行这一战略会收到良好的效果。这一战略的特点增加对企业设备、原材料、人力资源等的投资，以扩大企业生产规模，提高产品市场占有率。
    2.稳定型投资战略。稳定型投资战略适用于稳定或下降行业中的企业。企业推行这一战略的要点是，企业决策者要切实把握企业的优劣势，选准新的产品为投资对象。
    3.退却型投资战略。这一战略多用于经济不景气、资源紧张，企业内部存在着重大问题，产品滞销，财务状况不恶化，政府对某种产品开始限制以及企业规模不当，无法占领一个有利的经营角度等情况，其实施的对象可以是企业，也可以是事业部、生产线或一些特定的产品、工艺。这种投资战略的特点是，从原先经营领域撤出资金，减少产量，削减研究和销售人员。这种退却型战略是企业家最不愿意采用且可能扭转败局的战略。企业采用这个战略的关键是把握住时机，以退为进，不要错过良机。
    二、房地产企业投资战略研究
    
    房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。第二，货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得既可降低开发风险又可获取较高的收益率。
    参考文献：
    [1]洪龙华.中国房地产上市公司策略性行为分析[D].苏州：苏州大学，2008.
    作者简介：钱云腾(1955-)，男，黑龙江哈尔滨人，经济师，从事企业经济管理研究。
    （作者单位：哈尔滨现代房地产开发公司）