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会员注册□金陵晚报记者 陈菲
2016年,在房价不断上涨的同时,催生了不少“任性”的卖家。在房价升值的过程中,有不少房屋已签约在售的卖家,在持续飙升的价格面前心理逐渐扭曲、失衡。有的卖家拒不配合买家过户,有的勒令买家限期支付一笔“涨价费”,还有的卖家不仅任性毁约,还敢“一房二卖”。一大拨违约卖房人陆续来袭,有的买家连续两次“中招”,这也催生出不少“二手房买家维权群”。今天,我们请来江苏胜衡律师事务所主任宋联民律师,聊聊面对任性的“卖家”,该如何对付!
任性卖家之一
双倍退还定金 VS 继续履行合同
在南京上班近10年的赵先生,去年年底看中了安德门地铁口附近的一套房屋。在中介提供的南京市存量房买卖协议上,赵先生多了个心眼,附加了“任何一方违约导致解除本协议的,还须按照房屋总额支付10%的违约金”这句话。
春节一过,从老家回到南京的赵先生就开始联系卖家,商量付房款以及过户事宜,岂料卖家在电话里开始犹豫,说小区业主QQ群里都在讲地铁口的房子还要涨价,自己签约时也没有和老婆“认真商量”,卖房的事儿要暂时“先放一放”。
卖家不急,买家急。赵先生付了购房定金,自然理直气壮,他直接找到卖家,称双方白纸黑字签了合同,自己还付了10万的定金,卖家没有权利说不卖就不卖!卖家的意见也很明确:定金可以全额退,他愿意1.5倍甚至双倍支付赵先生支付的10万元定金。赵先生算了算,同区位房子的报价已上涨三四十万元,双倍退还定金也不合算,愤怒之下,赵先生诉至雨花台法院。
上了法庭,尴尬的卖家似乎也是有备而来,不慌不忙地当庭辩驳,认为按照双方签订的购房合同,自己也享有以支付总房款10%的违约金为代价换取购房合同的解除权。法院审理认为,双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效,卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约,现原告选择继续履行合同,被告应当承担继续履行合同的违约责任。
任性卖家之二
买家两次中招 VS 卖家被判赔偿
遭遇卖家毁约的,远不止赵先生一人。
由于家庭人员增多,唐女士去年看中了孝陵卫片区一套137平方米的房屋,10月份与卖家签订了购房合同,总价250万,并支付了10万元定金。为了购买此房产,唐女士很快低价将自己的唯一住房出售。原本唐女士与卖家约定年初到银行办理资金监管,但不成想,该二手楼盘春节期间一下子涨到280万,卖家开始以各种理由推诿。
按照唐女士签的中介三方协议,卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的15%作为赔偿金,而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息,甚至扬言“不怕告,官司耗个一年半载,房价涨到你更买不起房”。事实也几乎如此。不说太远,就说唐女士先前卖出的房子,年后这两三个月也已经涨了三四十万元。
由于担心房价继续上涨,唐女士决定赶紧另寻其他房源,在同片区签订了另一套139平方米的房屋,总价290万。为了避免再次遭遇违约,唐女士支付了定金20万,另约定违约方要赔偿总房款10%的违约金,以提高卖家的违约成本。然而这并没有什么用。
签订合同的一个月后,卖家电话通知唐女士房子不打算卖了。唐女士通过中介一核实,原来卖家签订了房屋买卖协议后,又在其他中介挂盘,加价出售,标价340万,很快售出了并迅速办理过户。
再次遭遇卖家“放鸽子”的唐女士彻底愤怒了,她诉至玄武法院,要求赔偿实际损失,卖家接到法院传票时却声称“我不怕告,如果双倍定金不够,那我赔她10%的违约金(29万)就是啦!”近日,法院一审判决已下达:以实际售价330万减去卖家与唐女士的签约价290万之差,向唐女士赔偿约50万元。
律师小锦囊
遭遇违约如何选择赔偿方式
售房协议一般会约定“定金”,甚至是“违约金”,但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生,此时,在房屋尚未转售也没有过户时,买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。
如果涉案房屋已被“一房二卖”,也就是已经被转售他人且已办理过户,那么依照《物权法》对善意第三人(最终买家)的交易保护,前手买家是无法起诉要求继续履行合同的,并且“合同标的”早已被转手,新的买家已经开始享受《物权法》保护了,前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。
从实际案例看,在房价上涨快时,买家诉请赔偿实际损失居多,也更有利,理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金(中介三方协议一般约定违约金仅为10%、15%、20%)。之所以支持赔偿“实际损失”,法律依据是买家已经错失了“购房机遇”,付出了“缔约机会成本”,或者说买家已经产生了“预期利益损失”。