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会员注册土地新政后,“空窗”两个多月的杭州主城区将在本月首次迎来出让高峰:一口气集中推出7宗土地,3宗涉宅用地,预计都将在11月28日出让。
值得关注的是,艮北新城和三墩北这两宗地块上调价格后重新挂牌,原先积极应战的房企们还会继续入场吗?楼市进入观望期后,开发商怎么面对起价并不低的土地市场?又有哪些新面孔将进入市场?
两宗涉宅用地提价后再出让
11月主城区土拍“火力全开”
杭州主城区即将亮相的这7宗地块,总面积509亩,包括位于蒋村、近江、翠苑的4宗商业用地,以及位于艮北新城、三墩北和丁桥单元的3宗涉宅用地。
3宗涉宅用地中,再次入市的“大热门”艮北新城商住地,位于杨柳郡南面,紧邻地铁1号线七堡站,总建筑体量约23万m2,商业部分面积为7万m2。目前,地块起拍总价已上调至36.25亿元,楼面起价从9月的14403元/m2升至15556元/m2。
据统计,今年杭州市土地出让中,总成交价超过30亿元的土地仅9宗,如此大体量地块,“可想而知,这样的地只有在杭州排名前十的品牌房企才有钱拿,或者是外来新晋大鳄,还有就是强强联合。”一位业内人士分析道。目前,艮北新城有7个在售住宅项目,主要在售的仅杨柳郡和招商雍和府。透明售房网数据显示,两个项目的在售均价都在28000元/m2左右。
同样再次入市的三墩北单元地块,规划为纯宅地,可建面积约9.4万m2,起拍总价也从8.7亿元调整为10.17亿元,楼面起价9244元/m2调至10869元/m2。今年5月,万科以楼面价接近15000元/m2入驻三墩北板块。
近一年未有地块推出的丁兰新城也崭新亮相,推出体量约6万m2的纯宅地,地块起拍总价5.83亿元,楼面起价9224元/m2。此前区域宅地最高的楼面价纪录是龙湖名景台项目的8886元/m2。
目前已有不少主流房企入驻丁桥新城,如龙湖、港中旅、天阳、远洋、阳光城等。丁兰新城当前主要有3个项目在售:龙湖武林九里、阳光城翡丽湾、中旅城仕公馆,大部分房源均价约在2.1万元左右。
面对高地价和变化的市场
盯了两年的房企犹豫了
从近期的几场出让情形来看,房企的拿地心态已经悄悄发生了变化。
艮北新城地块尚未入市时,就被一些大牌房企“盯上了”。上一次挂牌时,招商、越秀等房企内部人士透露,“对艮北新城核心区东地块的关注已有两年了。”当时不少开发商预测,最后成交价会在20000元/m2以上。
但是土地新政之后,地块第二次挂牌,招商地产内部人士却告诉记者:“这次不确定会参加。除了价格上调,政策面和市场都已经有了变化。”
上一次作为勾地单位之一的旭辉,其内部人士也透露:“这次没去勾地,最后会不会参加也不一定,还在观望。”他分析,因为商业体量大,楼市预期下降后,起价上涨随之而来风险也增加了。“从价格上看,从14403元/m2到现在的15556元/m2,看似仅上涨不到10%,但实际上该地块还有30%的商业部分,相当于住宅部分起价已近2万元/m2了,未来定价会在3.5万元/m2左右。还要做精装修,相对而言会更有难度。”
同样在上一次挂牌作为勾地单位之一的融信,其相关负责人也表示,是否参与还未定。有业内人士认为,现在房企资金渠道收紧,对于原先通过杠杆拿地的房企而言,现在已不是拿地时机。
但另一方面,以越秀、世茂等为代表的房企仍表示会积极应战。越秀内部人士分析:“经过前几个月的大量去化,未来的杭州楼市还是非常有机会的。该地块开盘会在明年四季度,距离现在还早。长远来看,杭州楼市还是健康的。”
而三墩北地块楼面起拍价虽然从9244元/m2调整到了10869元/m2,但不少开发商仍然认为,“价格相对合理,周边竞品少,未来运作空间较大。”记者从了解到,对三墩北地块,中天、杭房两家本土房企跃跃欲试,越秀、中粮等房企也都表露出拿地意向。
最近一直试图入杭的外来房企郑州绿都和正荣则表示:“目前还不方便透露决策。”