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会员注册因接连斩获全国高价地块的信达地产被业内称为楼市搅局者,但近来这个搅局者的日子越来越难过。继信达上海新江湾城高价地块引入泰禾地产后,信达把去年入手的深圳地王也拿出来与泰禾“分享”。业内人士表示,随着政策压顶,房价上涨失去动力,当初的高价地将陷入窘境。不计后果的拿地逻辑也将发生改变。
激情后的放手
调控寒潮来袭,昔日高价地块的“大满贯得主”正在忙于寻找合作方。
11月3日,来自泰禾集团方面的消息,泰禾集团旗下的深圳泰禾房地产开发有限公司已接受深圳信达置业、深圳坤润投资旗下深圳信润房地产开发有限公司委托,为信达此前取得的深圳坪山新区住宅项目提供代建及销售管理服务。
去年12月22日,信达坤润联合体竞得位于深圳坪山新区地块,地块起拍价不到10亿元,最终被信达坤润联合体以总价30.3亿元竞得,楼面价达2.5万元/平方米。
这不是信达首次与泰禾合作,今年1月,信达上海新江湾城地块选择与泰禾合作,项目定位为“上海院子”。而上海新江湾城地块正是信达地产当初以72.99亿元夺得的当地最高价地块,楼面价达6.1万元/平方米,刷新2015年上海土地拍卖纪录。
信达另一块价值123亿元的2016年度之最“杭州滨江地块”也在不久前找到了合作伙伴。9月30日,杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告:拟与浙江信达地产有限公司、融创房地产集团有限公司签订合作协议。按照合作协议的约定内容,三方计划按一定比例的权益合作开发。其中,浙江信达占50%,滨江房地产占10%,融创地产占40%。
高处不胜寒
据统计,从2015年至今,信达在土地市场上的表现比较激进,先后斩获广州天河高价地块;合肥滨湖高价地块;上海新江湾城高价地块;深圳坪山高价地块;杭州高价地等几乎都创下当地土地市场的新纪录,全国土地市场也上演了一场“信达旋风”。
然而,信达的非理性拿地风格也在市场遭受非议。除了资金充裕之外,信达的开发能力、高端项目的营造能力在饱受业界质疑的同时,信达更被外界指责搞乱了土地价格逻辑。2015年7月-2016年6月的近一年时间里,信达拍下6地块,总耗资高达352亿元,而2015年其全年营业收入仅81.36亿元。这个局面在2016年仍在持续,据中原地产研究机构统计,信达地产今年拿地资金已经超过215.13亿元,年内销售额仅114亿元。之后事件的变化似乎印证了市场的猜想。
中原地产研究机构提供的一个房企“拿地与销售额比”(计算拿地资金相当于几个月销售额)数据显示,信达地产该指数已达到令人咋舌的17。这也就意味着,前10个月信达拿地的支出,相当于过去近一年半的销售收入。而通常该数据能够保持在6属安全范围,超过12说明拿地节奏较为激进。
入手易解套难
另一家拿地激进的房企融信,则在今年前10月拿地达到16块,总金额达405.5亿元,公司销售额则为132.2亿元,拿地销售比达18.4,排名该榜单的首位。
统计显示,39家房企中拿地最多的19家企业拿地比例中,合计招拍挂市场获得662宗地块,其中溢价率超过100%的地块达到了122宗,这122宗高溢价率地块合计金额达到了2509亿元,占比达到36%。而融信、信达等部分销售额只有200亿元左右的企业,在楼市调控后,未来压力将巨大。
中原地产首席分析师张大伟表示,超过50%的拿地成本增加,未来房价上涨预期更加强烈,而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。
业内人士评价,信达、融信等拿地大户近年来表现激进。但随着调控政策的来临,它们的日子越来越不好过了。以往很多企业靠企业背景可以轻松获得低成本贷款的情况也开始出现变化。据悉,有报道称,部分券商已接到上交所窗口指导,暂停受理房地产类公司债发行申请,在审项目都停止审核,届时企业输血功能将快速下滑。一旦融资闸门关闭,那些手握大量高价土地的开发商恐怕很难抵御寒冬。