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会员注册有房企高层向《证券日报》记者表示，住宅租赁运营的市场空间巨大，但选址要谨慎
■本报记者 王丽新
100％持有住宅，开发商靠长期租赁回收现金，这种新型业务正成为开发商布局的重点。近日，在北京出让的四幅地块中，住宅部分100%均由竟得企业持有，做成长租公寓产品。据《证券日报》记者获悉，向热点城市楼市输出长租公寓是相关部门重点推进项目。
值得关注的是，在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下，增量市场向存量市场转化后，开发商为了寻找新的盈利点，一改过去以“房”为中心的运营模式，开始以“人”为中心，布局全地产生态产业链，包括长租公寓、联合办公空间等地产新业态在内的，可与金融、服务等链接的资管服务链是大有可为的一环。
“持有住宅或持有联合办公空间，若从投资回报率来看，‘京沪深’地价过高，中国房地产市场的租售比又过低，靠租赁回收的现金可能都无法与开发持有物业的资金成本打平”，有业内人士向《证券日报》记者表示，让持有重资产变轻的方式不排除将资产打包，进入资本市场去融资为房企输血的可能性。
进军地产新业态
近几日，北京出让四幅地块，住宅部分全部100%持有，虽然启动限价模式，但品牌房企依然“热情”参与，竞争激烈。
以海淀地块为例，首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地，根据竞拍条件，需要配建100%自持商品住房面积，10%自持商业办公面积。现场竞拍吸引了包括首创中粮天恒联合体、碧桂园、龙湖首开联合体、万科绿城联合体、远洋、石榴集团、中铁、融创中国等8家拿地主体参与。
根据竞拍条件，该地块商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米，全部居住套型必须符合“90/70政策”，五年内不得出售，销售时不得搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
事实上，据中原地产首席分析师张大伟统计，上述四幅地块，总计出让金203亿元，62万平方米中的50.4万平方米住宅面积全部由开发商持有，预计将向市场提供8400套长租公寓，其中一宗地块的出租房楼面价高达3.8万元∕平方米。
张大伟进一步表示，持有住宅部分按照3%－4%的租金收益计算，上述8000多套出租房年租金约3.2亿元，按照持有和出售比例来看，开发商对上述四幅地块的持有成本约为140亿元，年资金成本约为7亿元，租金收益只能回本银行定期存款，短期内盈利和变现都很难。
此外，国泰君安的一份研究数据显示，核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅，租金回报率与1年定期贷款利率相近，但需求高，市场空间大。2015年下半年以来，随着新一轮房价上涨，“京沪深”三城租金回报率都降到2%以下，而美国的平均租金回报率常年稳定在6%左右。目前来看，租金回报率有上涨空间，而推进长租公寓也将是解决房地产市场供需矛盾的重要一剂，尤其对于集中式长租公寓来说，开发商一旦运营成功，存量房优势和开发优势将协同释放。
事实上，2015年初，万科早就剑指长租公寓，推出长租公寓品牌“万科驿”，目前已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地，并计划至2017年将实现15万间万科驿公寓。
8月17日，龙湖地产在香港举行2016年中期业绩发布会，也宣布已正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态，龙湖长租公寓定名为“冠寓”，并且力争在三年内实现300处长租公寓。此外，包括金地、远洋、招商蛇口等房企也都进军长租公寓。
有分析师表示，标杆上市房企在前期投入上有资金优势，可以通过公司债、非公开发行方式获取资金。在获得物业方面，此类房企可以通过改造自身存量物业、或是利用政企关系来获得存量物业，在不同城市的开发团队能够把握城市租赁房需求，因此可能会大量布局该业务。
布局资管服务链
值得关注的是，房地产市场进入存量房时代后，如何挖掘存量房市场的盈利链条，以“人”为中心，围绕“房”的数公里半径内进行服务链条全生态布局，成为房企下一个进军领域。鉴于此，除了长租公寓这种新型业态外，在过去一年中，开发商对联合办公空间的青睐度也很高。
据记者了解，在联合办公空间兴起之初，初创企业布局较多，但随着市场的优胜劣汰，标杆房企开始手握大量优质资源谨慎进入，包括SOHO中国、太古、远洋等知名房企。
近日，龙湖地产宣布首个联合办公空间“一展空间”在北京长楹天街商业综合体中正式开业。据龙湖方面表示，与国内多数联合办公产品不同，“一展空间”定位于“商业综合体中的联合办公空间”，如颇具代表性的全球知名商业地产集团西田（Westfield）推出的“Bespoke”，采用的是“前店后办公”的模式。
“龙湖北京长楹天街‘一展空间’开业出租率已达95%以上”，龙湖集团副总裁兼创新事业部总经理韩石表示，龙湖将围绕入驻企业进行社群运营，强化精细化运营能力，形成商业客流与创意办公的零距离链接；建设众创生态圈；承接办公溢出效应；最后，实现办公、居住、消费一体化，多点多中心形成创新业态集合的产业新区。而继北京之后，今年12月份，位于上海的首家“一展空间”也将于龙湖虹桥天街面世。
此外，对于长租公寓“冠寓”，据龙湖方面透露，若选址得当，是有账可算的重要业务之一。
对此，上述业内人士向本报记者表示，无论是长租公寓，还是联合办公空间等地产新型业态，对龙湖而言，都是公司长期战略的重要组成部分，通过对“人”生活半径的服务，在未来可获取可观的租金回报和稳定的现金流。事实上，包括盘活存量房资产在内，这都是品牌房企争抢布局的重要因素。
另外的动力，则来自对资金的追逐。
曾有机构投资者向本报记者直言，比起传统的商业地产业态，尤其是零售或酒店业态，“我们更看重房地产行业联合办公空间等新兴业态，这是我们重点关注的投资对象。”
“在目前的中国房地产市场上，持有住宅甚至比持有商业更让开发商兴奋”，某不具名人士向《证券日报》记者直言，“京沪深”及热点二线城市住宅价格居高不下，估值较高，若把这些资产打包，甚至做成金融产品，资本市场里将不乏买家，甚至若将租金收益打包，可以通过多种渠道实现融资输血，比起“捂地”面对的政策压力和不能产生现金流收益而言，开发商将更看重这种一旦运营成功，还能产生品牌价值，甚至转化为输出品牌，实现轻资产化的商业运营模式。