落实房屋产权续期须解决三个问题

　　莫开伟 中国地方金融研究院研究员

　　在今年国务院举行的记者招待会上，李克强总理就“房屋产权70年到期后怎么办？”问题做出了回应：可续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。同时强调国务院已责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

　　近几年，房屋70年产权问题成了全社会最为敏感的问题，也引发了民众广泛担忧。显然，李总理的表态等于正式宣告了房屋产权“无条件续期”和“永久性产权”，打消了国民心中的顾虑；尤其将制定相关法律予以保障，无疑给了全国民众一颗“定心丸”。

　　然而，房屋产权续期问题关系到亿万家庭的切身利益，应慎重对待，出台相关政策或法律确保其从口头表态变成现实，消除房屋产权续期被无限期拖延或被任意悬空现象发生，避免让民众陷入情感失落或利益受损的尴尬局面。

　　从当前看，房屋产权续期主要受三个因素制约：一是房屋产权与土地使用权的分割性，即房屋产权的永恒性与土地使用权70年年限存在矛盾，让民众担忧土地使用权到期后房屋产权的归属。二是《物权法》与国有土地出让政策条款的不兼容性，即《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权届满的，自动续期；但没有明确规定续约是无偿的还是有偿的，让民众对土地使用权到期后产生各种“不利”联想。三是现有法律法规与房屋产权续期存在一定矛盾。如《宪法》第10条“城市的土地属于国家所有。”和《土地管理法》第8条“城市市区的土地属于国家所有。”，若房屋产权无限期续期，则必然会颠覆现有法律规范，让民众对房屋产权续期表示担忧。

　　基于上述因素，让房屋产权续期政策落地须着重解决三个问题：

　　其一，实现土地使用权与房屋产权的时间配套，为房屋产权自动续期创造先决条件。即今后不能把土地产权70年和使用权70年及“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈，将土地使用权与房屋产权年限捆绑一起，从两方面做到时间一致：一是规定只要房屋没有遭遇地震、洪灾、火灾等破坏灭失之前，房屋产权就永久存在，土地使用权亦应与之配套具有永久性；如此才能确保《国有土地使用权证》和《房屋产权证》年限一致，使国有出让土地上的商品房体现“永久性”这一最重要商品属性，让民众放心购买和居住，也能发挥一定的投资作用。

　　其二，开发商取得出让地开发权之后，国家应给予商品房建筑时间，尽量使所建商品房使用权与土地使用权保持一致。其二，修订和完善《物权法》，为房屋产权续期奠定制度基础。我国《物权法》相关条款虽对住宅建设用地使用权期限届满做出了自动续期的规定，但国家尚未出台实施细则，既让国土部门无从下手，也难消民众心中疑惑。由此，中央政府应及时出台《物权法》具体实施细则，并体现《物权法》“恒产恒心”的司法宗旨，把保护民众住房财产权当着第一要务，增加“建筑在国有出让土地上的商品房或居民自建房，在土地使用权到期后可自动、无偿续期，房屋产权也是无偿、自动续期。”条款，消除《物权法》中模棱两可的司法歧义，有效纾缓民众心中的焦灼。尤其，土地使用权到期后房屋产权无偿延期，才使房屋产权续期有价值和意义；如果有偿延期，等于第二次交纳土地出让使用费用，不仅会加重民众负担，还会加剧社会对房屋产权自动续期的抵制甚至不满。

　　其三，修订现有与房屋产权续期的法律法规，为房屋产权续期消除法律障碍。之前，国土部曾正式表态拟采用“两不一正常”过渡性办法处理已到期房屋产权，虽与李总理回应基本一致，但没有明确的法律规范，充其量不过是一剂“镇痛药”而已，无法从根本上消解民众担忧的“心病”。

　　为此，要打造好房屋产权自动续期这项民生工程，应对我国《宪法》、《土地管理法》进行修订和补充，比如《宪法》中第10条规定“城市的土地属于国家所有”及《土地管理法》第8条“城市市区的土地属于国家所有。”等，可在这些内容条款之后新增“出让给居民住宅用地的使用权可无限延期或具体年限之后自动续期”等条款，从《宪法》上保证房屋产权自动续期，消除法律模糊误区；同时，为不颠覆现有土地国有的性质，可在相关法律条款中再新增“出让给居民住宅用地的土地使用权限延长，国家可通过开征房产税等方式予以弥补。”如此，征收房产税便成了“有法可依”的合理之举，也会消除民众对房产税的诟病。